Lotes y unidades chicas sostienen al mercado

Después de la devaluación, la inestabilidad económica y el cepo siguen teniendo impacto en el mercado inmobiliario cordobés, que pese al impulso que significa la financiación de unidades, no logra reponerse del todo. Ante la baja generalizada, los lotes parecen ser una de las pocas alternativas vigentes. El mercado inmobiliario cordobés comenzó este año como cerró 2013: tranquilo. En eso coinciden todos los operadores inmobiliarios, que una vez pasado el sacudón de la devaluación siguieron abocados a la tarea que los ocupa desde la vigencia del cepo cambiario implementado en octubre de 2011, resistir las bajas operaciones de compraventa y tratar de torcer la situación.

"No se esperan grandes cambios en el sector, ya que sigue sin aparecer el crédito hipotecario, y existe mucha inestabilidad en el mercado cambiario, a la vez que el futuro de la economía en general no es alentador", explicó Martín Dahan, director de la inmobiliaria Meade. Las expectativas están atadas al caso de Córdoba: una buena cosecha que –si no se ve empañada por el exceso de lluvias– podría volcar algunos activos en los ladrillos. "Desde el punto de vista económico se está lidiando con una inflación del 3% mensual, por lo que quienes tienen capacidad de ahorro se encuentran en la necesidad de resguardar ese capital", expuso César Martínez, otro referente del sector, presidente de Grupo Betania.

Entre los proyectos que el mercado demanda, a causa del fuerte anclaje de financiación que tiene el sector en Córdoba están los departamentos y lotes comercializados en pesos y bajo esquemas comerciales de cuotas actualizadas por el Índice de la Construcción. Ejemplo de esto son los siempre vigentes departamentos de un dormitorio en Nueva Córdoba y los lotes que, según explicó Sergio Villella, de la inmobiliaria homónima, "tienen un valor-ticket más bajo que una casa o departamento".

Este índice está lejos de quedarse quieto. Considerando únicamente los indicadores relevados por la Cámara Argentina de la Construcción y la Dirección de Estadísticas de la provincia de Córdoba, el crecimiento de marzo ronda el 33% interanual y el 32% acumulado en el primer trimestre de 2014 respecto del mismo período 2013, indica un informe del Departamento de Estudios del Grupo Edisur.

Otro aspecto no menor es hasta cuándo las empresas cordobesas tendrán capacidad de financiar. "Es complicado por la coyuntura actual inflacionaria. La mayoría de las empresas maneja los plazos en relación con la duración de sus obras. Es decir, si un edificio se construirá en 36 meses, esa será la financiación que se ofrece. Sin embargo, dependiendo de la capacidad financiera de cada compañía, ese plazo se puede extender", comentó Martínez.

Acerca de los precios en Córdoba se puede decir que los aumentos de los inmuebles a estrenar se mueven en relación con los costos de la construcción y los usados le siguen la pisada al dólar, tarea difícil si las hay. El valor del m2 en la construcción, según datos de la Dirección de Estadísticas de la provincia de Córdoba, es de 5500 pesos (con un incremento del 44% en el último año). Aunque las cotizaciones son tan fluctuantes como el mercado. "Si tomamos los departamentos de un dormitorio vemos en pesos un aumento de un 10% con respecto a fines de 2013. Mientras que muchos proyectos que están dolarizados siguen en esos valores, pero con importantes fluctuaciones en pesos según la cotización del dólar blue", explicó Dahan.

El dólar sigue marcando el camino. "Cualquier movida paraliza el mercado porque genera expectativa al que los posee, por lo cual demora cualquier decisión. Cuando logró estabilizarse dos o tres meses, el mercado volvió a moverse. ¡Se necesita estabilidad! –se sinceró Dahan–. Muchos aprovechan esta coyuntura para obtener unidades, ya que en dólares están baratas con respecto a todos los países limítrofes. Pero lo que está claro es que con el nivel de incertidumbre actual es muy difícil lograr una recuperación importante del sector", amplió Dahan.

En Córdoba por el contexto de inestabilidad sumado a las barreras al dólar que complicaron la situación del mercado las ventas de inmuebles parecen complicadas este año. Según el indicador que elabora la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos (Ceduc), en abril de 2014 se vendieron 29,8% menos unidades que en el mismo mes del año último. La caída de este índice, que mide en unidades homogéneas las operaciones de la mayoría de los constructores locales, pone de manifiesto una caída aún mayor en el primer cuatrimestre, del 31,7% interanual.

Sin embargo, frente a las bajas en operaciones de departamentos, casas y cocheras, los lotes son los únicos cuyas ventas crecieron este año en el orden del 73,1% interanual en abril y 31,7% en el acumulado del primer trimestre. En general, en el mercado inmobiliario cordobés prevalece el inversor tradicional, aunque apuntalados por una herramienta fundamental que es la financiación, que en algunos casos se extiende en hasta 15 años. A esto se suma el corporativo, que son, según Villella, las pymes que generan excedentes en pesos y lo vuelcan al sector inmobiliario, cuando antes iba al plazo fijo o al dólar.

Exigencias

Con respecto a lo que depara el resto del año, parece que en 2014 habrá que hacerle frente con creatividad y esfuerzo. Como explican los desarrollistas e inmobiliarios, las operaciones se negocian día a día, semana a semana. "La ventas requerirán un alto profesionalismo y experiencia en el armado de cada operación", dijo Gustavo Burgos, gerente operativo de la inmobiliaria Hansen Barrientos. "La palabra corredores inmobiliarios nunca fue mejor usada", agregó Villella.

Martínez admitió que el año viene difícil, por lo menos hasta que se definan las elecciones presidenciales de 2015, donde se espera mayor claridad con respecto a las reglas de juego y una reactivación del mercado.

"Los emprendimientos inmobiliarios con mayor futuro son los lotes y departamentos para renta. Los segundos están en precios muy competitivos, por lo cual no pueden absorber aumentos en costos, entonces acompañan a la inflación y son un resguardo seguro. Pero cada vez hay menos proyectos en construcción, por lo que se prevé un baja importante en la oferta para el futuro. En dólares los precios están bajos y es interesante tener una unidad que genera una renta en forma mensual. En cuanto a los lotes son interesantes como inversión a largo plazo, aunque la rentabilidad depende de su ubicación y de la empresa que desarrolle el proyecto", opinó Dahan. Para Villella, además de los lotes, las unidades con mejor proyección son las cocheras, que tienen buena rentabilidad en las zonas más densificadas, como los barrios General Paz y Alberdi, además de los departamentos en pozo, que desde hace 12 años son siempre un buen negocio.

Para Burgos, el futuro viene por el lado del desarrollo residencial, pero en barrios tradicionales. "Los cambios urbanísticos hacen que este segmento crezca y hay alternativas cada vez más interesantes que apuntan a mejorar la calidad de vida", dijo.

La estabilidad del mercado, por ahora,está en duda. "Es más, creo que llevará un tiempo. En un mercado pesificado, pero con memoria dolarizada, cada cambio del dólar genera incertidumbre, tanto para el que construye como para el que compra. Hay que mirar y hacer proyectos en el interior de las provincias donde también hay necesidades de viviendas y de inversión que son poco atendidas. Allí puede haber una oportunidad para desarrollistas pymes", opinó Burgos.

Algunas novedades de mercado resultan atractivas para quienes tienen excedentes y quieren volcarlos en los ladrillos. Una es Casablanca, un importante edificio que la constructora Mangupli levantará sobre avenida Fuerza Aérea, cerca de la salida a la autopista que une Córdoba con Carlos Paz, una zona para sumar con proyectos de este tipo.

Este emprendimiento con piscina y cocheras se cotizará entre los 8000 y 10.000 pesos el m2 con financiación a precio cerrado –justo ahora que la obra se inicia–, una entrega y hasta 24 cuotas. La posesión se prevé para mayo de 2016.

Otra opción que resulta muy atractiva es el desarrollo Acquavista en Malagueño, una ciudad cercana a la capital, que cuenta con lotes y departamentos en torno de una laguna –esta es la gran novedad– con tecnología Crystal Lagoons, proyecto al que se sumaron muchos usuarios finales.

Por último, Grupo Betania ofrece en preventa el recientemente lanzado Nazareno X, un edificio de nueve pisos, en Nueva Córdoba, con local comercial, cocheras y piscina.

El crecimiento de los precios en marzo es del 33% interanual y el 32% acumulado en el primer trimestre de 2014 respecto de 2013