Más obras con financiación

En la ciudad, 7 de cada 10 departamentos se comercializan bajo algún esquema de financiación. Déficit habitacional y variada oferta inmobiliario proponen a los consumidores un escenario tentador. Un recorrido por los planes, precios y sistemas de ahorro e inversión. Los desarrolladores pujan por crear planes apetecibles para la clase media, a la que llegar al sueño de la casa propia le resulta cada vez más complicado. En Córdoba existen casi una decena de proyectos que, más allá de sus particularidades, comparten ciertos denominadores comunes: cuentan con un plan de financiamiento propio, con períodos de cuotas fijas y en pesos que promedian los 1500 pesos, y otra parte con sistemas de financiamiento con tasas variables. Con estos planes, la mayor parte del inmueble se financia, mientras que otra parte debe cancelarse a través de anticipos o cuotas a la posesión, que tienen un monto más elevado.

¿Por qué Córdoba se tornó un referente en materia de financiación a diferencia de otras ciudades del país, donde estos sistemas no existen? "Estos planes obligan a plantear emprendimientos de gran magnitud porque si no, los números no cierran. Son para vender 500 unidades, no 50. Y en Buenos Aires no hay de este volumen tal vez por la incidencia de la tierra, que allá es mucho mayor, con lo cual se les complica", explica Sergio Villella. Por su parte, Horacio Parga, de Grupo Edisur, plantea que el hecho de que Córdoba sea referente en financiación es un orgullo. "Los desarrollistas aplicamos la creatividad financiera para llegar a la clase media. No inventamos nada, por lo menos en el caso de Plan Mío. Quien entra sabe bien cuáles son las reglas a las que se atienen ambas partes."

En el mismo sentido, Diego Raspo, gerente comercial de Grupo Ecipsa, indica que la superoferta inmobiliaria cordobesa obligó a las empresas a buscar opciones para seguir desarrollando y comercializando. "El segmento de clase alta que podía pagar su vivienda de contado o en planes de corto plazo está agotado. Ahora se buscan opciones para ofrecer a la clase media las mismas oportunidades que tuvieron los segmentos demográficos superiores, pero con planes más flexibles y a mayor plazo", explica.

Los planes, con similitudes y diferencias, coinciden en ofrecer ventajas comerciales a quienes no disponen del dinero suficiente como para comprar una unidad inmueble, pero sí cuentan con cierta capacidad de ahorro mensual. Así, entre otros, Grupo Regam implementó Regam Pilay; GNI hizo lo propio con Propietarian en sus torres Cardinales, Euromayor comercializar el proyecto Antigua Cervecería con el esquema Cuatro Certezas; Electroingeniería vendió todas sus Torres H con Plan Justo; Gama –pionera en financiación– la aplica en todos sus emprendimientos, incluso el último, Ciudad Gama, y Grupo Ecipsa lo aplica a lotes, casas y departamentos. Grupo Edisur, con Plan Mío, permite adquirir tanto departamentos como casas en Manantiales Ciudad Nueva, un megaproyecto de más de 150 ha en la zona sudoeste de la ciudad de Córdoba. En el primer caso, las unidades de Torres de Manantiales –así se llama el emprendimiento– se venden a un plazo de 10 años, son en total 309 unidades de uno y dos dormitorios distribuidos en tres edificios en altura, que se entregarán en 3, 6 y 9 años. Todos los aportes son en pesos y desde el momento inicial se elige el departamento y la fecha de posesión. En cuanto a las casas, Grupo Edisur comercializa 180 viviendas en Housing de Manantiales, cuyas cuotas se pagan en pesos –los aportes parten en 1575– y a 20 años. El proyecto ofrece viviendas de 1, 2 y 3 dormitorios con cochera, patio, seguridad, clubhouse y pileta. Bajo el esquema Cuatro Certezas, la desarrollista Euromayor lanzó al mercado hace tiempo Antigua Cervecería, edificios de unidades que comercializa Sergio Villella Bienes Inmuebles y que permite, en el momento de la compra, saber cuál es la unidad que se compra, la torre, en qué fecha y a qué valor de cuota. Los precios por cuota son fijos de 1550 pesos, en el momento de la posesión se abona entre un 10 y 15 por ciento del valor del inmueble, y el saldo restante se actualiza pero continúa financiado unos doce años más. La posesión de los departamentos en Antigua Cervecería es a 2, 4 y 6 años, y de las 900 unidades disponibles, en la actualidad sólo quedan cien. Con el mismo esquema la empresa comercializa lotes en Tierralta con financiación en dólares (arrancan desde los 150) y se entregan en 3, 6 y 7 años. Luego de la posesión, la cuota mensual sube a los 230 dólares, pero sigue siendo fija.

La propuesta de Torres H, desarrollado por Electroingeniería y comercializado por Sergio Villella Bienes Inmuebles, funciona bajo el Plan Justo. Las cuotas se ajustan mes a mes con el aumento salarial de la mano de obra de la construcción, y parten desde los 1660 pesos. Luego de la posesión, la empresa brinda hasta 15 años de financiación. Si bien la primera torre se entrega en 14 meses, ya no quedan unidades disponibles. Gama comercializa todos sus proyectos con sistemas de financiación propia. Y Ciudad Gama, su última apuesta –un complejo de 17 torres de hasta 24 pisos cada una en la zona norte de la ciudad, sobre un predio de 16 hectáreas–, también cuenta con su esquema. Son 180 cuotas que promedian los 2000 pesos mensuales, y que le permitieron a la empresa vender 300 departamentos, a cuatro meses de su lanzamiento.

Por su parte, el programa de financiación inmobiliaria Propietarian, con el que la desarrollista GNI comercializa su proyecto Cardinales, en la costa del río Suquía, funciona sin aportes iniciales y en 180 cuotas en pesos. En este caso se licita eligiendo torre y departamento, y en el momento de la entrega la cuota se convierte en cuota posesión.

El sistema parece exitoso: luego de su lanzamiento en Córdoba, GNI replicó Propietarian en la zona norte de la ciudad (Colón y Zípoli), en Río Cuarto, y bajo el formato casas, camino a Alta Gracia sobre un lote de 40 hectáreas. Grupo Ecipsa, en tanto, comercializa varios emprendimientos financiados. Por un lado, lotes de 250 a 500 m2, desde los 148.000 pesos, y se pueden pagar hasta en 48 cuotas fijas. Por el otro, casas de uno y dos dormitorios dentro de un microbarrio de 20 unidades, desde 335.000 pesos, y se abonan en hasta 84 cuotas cuyos valores parten desde 2000 pesos mensuales. Estas viviendas se entregan en 4 y 6 años.

Por último, en cuanto a unidades dentro del proyecto Valle Cercano, Grupo Ecipsa comercializa las seis torres Town de Urca, con unidades de 1 y 2 dormitorios, desde los 373.000 pesos, y se pueden financiar hasta en 112 cuotas, con valores desde los 1225 pesos mensuales. Este emprendimiento se entregará en 4, 6 y 8 años.

Datos para evaluar

• Crece la demanda : según el índice de la Cámara de Empresarios Desarrollistas Córdoba (Ceduc), aunque las ventas de unidades financiadas disminuyeron un 7,3% en septiembre de 2011 contra septiembre de 2012, durante este año conservan una suba.
• Con crédito : la oferta para la clase media en Córdoba no es casual. Los avatares de la economía dejan a los inmuebles casi fuera del alcance de esa demanda que tiene que alquilar porque los ahorros no alcanzan. Para el Departamento de Estudios de Grupo Edisur, Córdoba es la ciudad con mayor porcentaje de inquilinos con el 30% de la población, más que Buenos Aires (28,7%) y Gran Rosario (22,7 por ciento).