Más que un nuevo año, se inicia un ciclo distinto

Expectativa es la palabra que redunda en los operadores del mercado inmobiliario, que realizaron un balance de los resultados del año que está a punto de concluir y de las esperanzas que se abren para el futuro, acompañadas por el nuevo gobierno nacional, que asumió el 10-D. El enfoque es hacia adelante, se hace eje en un panorama general de la situación para los próximos 12 meses.

"Los compradores se comportaron con cautela, dilatando las decisiones, comparando mucho y se mostraron muy atentos al vaivén de la economía. Nos fue bastante bien ya que la mayoría de los proyectos que comercializamos están pesificados y con numerosas cuotas lo que facilita el acceso", comentó Graciela Muradas, gerenta de emprendimientos urbanos de la firma Toribio Achával.

"El ultimo año fue estable pero con una gradual recuperación del optimismo inversor, tanto para los desarrollistas como para los inversores del primer minuto que esperan a mediano plazo una recuperación del sector y prefieren llegar antes. Nosotros cerramos un buen año a nivel transacciones mejorando la performance de los tres años anteriores difíciles desde el comienzo del cepo cambiario", comentó Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario.

Hay nuevos emprendimientos muy variados, en algún caso torre de 32 pisos y 200 departamentos y en otros edificios de pocas unidades con variedad de tipologías, llegando en algunos casos a obras de 10 mil y 20 mil m2 de venta.

Rafael Baigún, socio de Baigún Operaciones Inmobiliarias, opinó: "En líneas generales no fue un año de lanzamientos, y mucho menos de gran tamaño, los que se han iniciado en general corresponden a lo que llamamos obras pequeñas, entre 1000 y 2500 m2". Para Juan Ignacio Mel, gerente comercial de Mel Propiedades, en el año actual repuntó el mercado de los usados y se evidencia una mayor demanda de terrenos para construir en zonas premium. "Estos últimos días, el mercado vuelve a mostrar señales de actividad y se evidencia en la gente una marcada perspectiva positiva para 2016. Felizmente se logró un incremento en la actividad con respecto a años anteriores".

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, comentó: "Los nuevos emprendimientos en el sector premium, fueron muy buenas oportunidades para quienes hayan invertido". Del año eleccionario, Baigún dijo: "Las elecciones no influyeron tanto, sino el mantenimiento del cepo y la escasa certidumbre que existía respecto a los años venideros". Acerca del nuevo gobierno, Muradas detalló: "Depende de las medidas que adopte. Lo que sí notamos es una demanda contenida, que cuando estén dadas las condiciones seguramente reactivará el mercado. El nuevo gobierno ha dicho que levantará el cepo, sin dudas un sólo tipo de cambio ayudará a la certeza que necesita esta actividad. También sería importante que los compradores consigan créditos accesibles, una deuda pendiente desde hace mucho tiempo".

Baigún entiende que la administración Macri será positiva en los primeros meses de cierta cautela para ver el movimiento de dos variables fundamentales como son la inflación y el dólar. "La estabilidad monetaria y la no intervención en el mercado con medidas antojadizas sería muy interesante", explicó. "No creo que un nuevo gobierno se traduzca en cambios de precios, habrá que esperar cómo impacta su accionar en los meses venideros", dijo Muradas. Y los tres deseos para la gerenta de Toribio Achával es que más gente pueda acceder a su vivienda, certeza jurídica y libertad para trabajar. "Esperamos una reactivación que creemos se empezará a insinuar luego del primer cuatrimestre. La salida del cepo cambiario impulsará un crecimiento", opinó Muradas.

Del crédito hipotecario, Muradas expresó: "Es un anhelo de la gente y de los que trabajamos en el sector. Creo que de a poco se van a conseguir con requisitos de calificación razonables". Por su parte, Mario Gómez, director de Le bleu Negocios Inmobiliarios, opinó sobre lo que puede ocurrir con los precios: "Creo que se mantendrán o incluso subirán. Lo importante es que los inmuebles estén al alcance de la gente y para esto hace falta el crédito. Está claro que hacen falta algunas herramientas y ciertas condiciones macroeconómicas para que la herramienta funcione. Por ejemplo, es muy positivo el anuncio de Federico Sturzenegger, presidente del Banco Central respecto a créditos contando con una herramienta específica para el sector parecida a la Unidad de Fomento (UF) de Chile. Esta, es una unidad de cuenta, reajustable de acuerdo con la inflación utilizada en Chile desde 1967. La UF permite que al ahorrista se le ajusten sus aportes de modo que sus ahorros no se envilecen debido a la inflación. Por otro lado, una inflación anual de dos dígitos cuyo primer dígito es dos o tres, es difícil de compatibilizar con el financiamiento de largo plazo".

Ludmer, afirmó: "Un potencial blanqueo de capitales, la apertura del mercado de cambios o la posibilidad de traer dólares vía bancaria y retirarlos al valor real, la potencial aparición del crédito hipotecario a través de la corrección de leyes, son entre otras, posibilidades que mejorarán el mercado inmobiliario". Y sugirió: "Reglas claras, tipo de cambio estabilizado y estimulación a la inversión extranjera. Espero un 2016 activo, pero duro por el sinceramiento de varios aspectos de la economía como el subsidio al transporte y energía".

Diego Migliorisi, gerente de Migliorisi Propiedades, dijo: "Este año primó un clima más positivo desde las restricciones cambiarias. Muchas empresas constructoras, desarrolladoras e inversores optaron por hacer reserva de tierra y esperar el 2016".

Baigún deseó: "Libertad, crédito, estabilidad y reglas claras. Seguramente con el correr de los próximos meses aparecerán líneas de crédito al menos con un plazo de cinco a diez años". Mel opinó: "Si el nuevo gobierno cumple con sus planes de eliminar el cepo cambiario, se estabiliza la inflación, retorna el crédito, es probable que los precios se incrementen. Dependerá de como el mercado se adapte a los nuevo cambios". Y agregó: "El acceso libremente al dólar facilitará las operaciones y permitirá que la demanda acumulada durante estos años de restricción cambiaria, se vuelque lentamente al mercado, en especial si se acompaña con acceso al crédito hipotecario a tasas más razonables".

Todo dependerá del tiempo que se tarde en clarificar al mercado. Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers, expresó: "Si en casi seis años de un país trabado, casi no decayeron los precios, el futuro deberá acompañar una suba paulatina pero continua. Brasil, Paraguay y Uruguay poseen en sus capitales valores por m2 más elevados que en la ciudad de Buenos Aires, lo que habla de un retraso de valores para nuestra capital respecto de la región". Altgelt destacó: "Sería muy interesante profundizar el plan Procrear". Y concluyó: "El costo de construcción es de 900 dólares aproximadamente el m2, si este número logra estabilizarse o bajar, es posible que se abarate la construcción de un edificio. Si el precio del m2 de una unidad a estrenar baja, empujará la baja de las usadas".

Roberto Ledo director ejecutivo de Inmobiliaria Bullrich SA, opinó: "El segundo semestre mejoró la actividad por operaciones mayoristas. Además, con desarrollos en obra se puede comprar en cuotas y así se suple la falta del crédito hipotecario. Por último, sin cepo hay seguridad para el inversor y no dudó que nuestro mercado será receptor de capitales que pondrán su reserva de valor".

Por Leandro Murciego

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