Matías Botello: “Construimos oficinas en zonas no tradicionales”
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LA NACIONCarla Quiroga
Matías Botello trabaja desde hace tres años en NorthBaires, la desarrolladora que se hizo famosa por quedarse con los terrenos más codiciados de la ciudad. Entre ellos el predio ubicado sobre Callao a metros de Santa Fe en donde proyecta OM Recoleta, un emprendimiento mixto de 52.000 metros cuadrados y US$ 150 millones de inversión. También avanza con una obra residencial a pocas cuadras del Alto Palermo. Sin embargo y más allá de la apuesta por el negocio residencial, la estrategia del grupo también es pisar fuerte en oficinas. De hecho a fin de mes entregará un proyecto de 4500 metros cuadrados y US$20 millones de inversión ubicado en Cañitas que fue alquilado en su totalidad por la empresa de coworking, WeWork. También construyeron un edificio de 6000m² en el Distrito Tecnológico en el barrio de Parque Patricios, a metros de la avenida Caseros, donde instaló sus oficinas la empresa Ernst & Young. "Es una zona con necesidad de metros terminados en la que el valor de alquiler promedia los US$20 por metros cuadrado. "Además es un área de la ciudad que está en pleno desarrollo comercial con locales y también de emprendimientos residenciales que comienzan a construirse ", comienza la charla con la nación el ejecutivo.
-¿Cuál es la estrategia de la empresa en el mercado corporativo?
-El proyecto de Cañitas forma parte de la estrategia de la compañía que es apuntar a zonas residenciales. El turn over de las empresas está generando un traslado de las oficinas hacia zonas que les permita a los empleados una reducción del tiempo de viaje, alejadas de los clusters tradicionales, constituyendo un elemento que cada vez tiene mayor peso en las estrategias de retención de talento. En definitiva buscamos lugares en los que tradicionalmente no se instala una oficina. Otro ejemplo es nuestro proyecto ubicado en Recoleta. Allí funcionará la sede de la Universidad de San Andrés que tomó unos 2500 metros cuadrados. Respecto a la tipología generamos obras con plantas de entre 600 y 1000 metros cuadrados. También tienen amenities es decir espacios de SUM o terrazas para reuniones de personal y de capacitación.
-¿Se quedan con los metros?
-No, buscamos colocar en alquiler más del 50 por ciento de los metros del emprendimiento en el inicio de la obra a alguna compañía que esté buscando oferta en este tipo de zonas, y al mismo tiempo vendemos toda la superficie a inversores desde el pozo. Igual nosotros nos quedamos con un porcentaje pequeño como una forma de acompañar en el negocio también.
-¿Cuál es la renta del negocio?
-Hay que calcular un 8 por ciento anual en dólares promedio de cap rate, y en algunos casos incluso llega al 10 por ciento, todo depende del piso que se tome. Tomar la planta baja, en general, rinde más porque no se paga tanta diferencia en el valor de alquiler que un piso alto. Pero por otro lado, las superficies en los últimos niveles tienen mayor liquidez, se venden más rápido. De todas formas hoy lo que más se mira no es la rentabilidad sino quien es el locatario. Es decir la calidad del inquilino que hace que los contratos a largo plazo sean más confiables.
-¿ Cuáles son los plazos de los contratos?
-Son contratos a 5, 10 y 15 años, en dólares.
-¿Cómo impacta la inestabilidad cambiaria en el negocio?
-Algunos tienen una actualización anual prefijada mientras que otros se renegocian cada tres años pero siempre se garantiza un valor mínimo de alquiler. Además, nos guiamos con una clara visión del negocio: en nuestro modelo de trabajo prima siempre una mirada de mediano y largo plazo, que es como entendemos el real estate.
-¿Qué zona ve con potencial?
-El Distrito Audiovisual en el nuevo Colegiales, un mercado que ya alcanzó valores de US$25/m2. De hecho estamos construyendo un emprendimiento corporativo de US$50 millones en el terreno en donde funcionaba Polka. Estamos terminando las tareas de demolición. Serán 20.000 metros cuadrados y plantas de 600 metros, un negocio en el que un inversor puede entrar invirtiendo desde quinientos mil dólares.
-¿ Cómo afecta al negocio la macro?
-El real estate es un negocio de mediano y largo plazo, y en la empresa hemos hecho propia la noción de que los desarrollos inmobiliarios prevalecen a los contextos. E particular, este mercado de oficinas al que estamos apuntando se va a sostener porque no hay mucha oferta de metros y son productos que las empresas necesitan. No competimos con Catalinas, tenemos otro tipo de demanda. Las compañías que demandan jóvenes profesionales se dan cuenta que la ubicación es un plus a la hora de retener talento.
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