¿Qué porcentaje del valor debo calcular si vendo para comprar otra propiedad?

La compraventa de una propiedad es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona, y, en un mercado tan volátil como el argentino, se deben tener en cuenta todas las variables que atraviesan esta decisión.

Es habitual observar en el mercado inmobiliario una tendencia clara: muchos propietarios eligen primero poner en venta su propiedad para luego poder “pegar el salto” a un inmueble mejor. Pero, hay que tener en cuenta que a la hora de realizar cualquier transacción que existen gastos adicionales que hay que pagar en la compraventa que terminan sumando un costo adicional a la operación.

Lo primero que hay que conocer es el precio de la propiedad. Una vez que está ese dato, hay que calcular el dinero que se necesita para la venta total de la propiedad y la compra de la nueva. En estos costos entran: la comisión inmobiliaria, los impuestos y el proceso de escrituración.

La única forma que tiene una persona de estar segura de que es la dueña de un inmueble es a través de la escritura pública ante un escribano. A su vez, es la alternativa más sólida para estar al tanto de que no haya deudas, embargos y que quien vende es el propietario real de la unidad.

Sin embargo, escriturar un inmueble conlleva, a su vez, una serie de gastos que pueden representar un porcentaje significativo del valor de la propiedad. Desde los honorarios del escribano hasta los impuestos y tasas exigidos por el Estado, cada parte involucrada—comprador y vendedor— debe afrontar distintos costos para completar la transacción.

Estos montos varían según la ubicación del inmueble y las normativas vigentes en cada jurisdicción. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), los gastos incluyen el impuesto de sellos, los certificados e informes previos, los honorarios notariales y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Tanto el vendedor como el comprador deben afrontar gastos propios del proceso de escrituración. El primero se encarga de abonar todos los gastos previos a la escritura, así como los honorarios del escribano, mientras que el segundo paga los gastos posteriores.

Un dato clave a tener en cuenta es que la comisión inmobiliaria puede tener una bonificación si se realizan ambas operaciones con la misma inmobiliaria. “Por lo general se hace una bonificación de los gastos, pero queda a criterio de la inmobiliaria. Ya que, ese cliente te facilitó el camino para ambas transacciones”, afirma Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba).

En cuanto al porcentaje que se le cobra tanto al comprador como al vendedor, Liotto agrega que siempre parten de un porcentaje que está estipulado. “No obstante, para concretar una operación, a menudo debemos ajustarnos a la realidad del mercado, incluso si eso implica reducir nuestra comisión al 3% o 3,5%. Desde la inmobiliaria, nuestra prioridad siempre será asegurar el cierre exitoso de la venta”.

Certificados: el vendedor debe asumir el costo previo a la escritura de los documentos que habiliten la operación, como el certificado de dominio o el informe de inhibiciones. El diligenciamiento de estos informes podría alcanzar el 0,2% del precio del inmueble.

Impuesto Cedular: si bien el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) fue derogado, si la propiedad que se vende fue comprada después del 1/1/2018 y no es vivienda única, el vendedor pagará el 15% por Impuesto a las Ganancias Cedulares, pero no lo retiene el escribano, sino que lo paga el vendedor ante el organismo de recaudación. Si la parte vendedora es una persona jurídica, se le retendrá el 3% en concepto de anticipo de Impuesto a las Ganancias.

Impuesto de Sellos: este impuesto se aplica tanto en CABA como en las otras 23 provincias del país. Como presenta carácter local, cada jurisdicción establece la base y el hecho imponible. En CABA la alícuota se encuentra en 3,5%, pero a partir del próximo año será de 2,7% -luego de la aprobación del Presupuesto 2026-, que se divide entre las partes; por lo que, el vendedor paga el 1,75%; siempre y cuando sea para segundas o más viviendas. Ya que, para primera vivienda existe la exención del 100% del impuesto para las operaciones con un valor sea inferior a $226.100.000.

Certificación de firmas: el vendedor debe pagar lo que le corresponda en la certificación de firmas ante escribano público. Este costo varía según la escribanía.

Deudas: si existieran pagos de expensas pendientes o deuda de impuestos, como el ABL u otros servicios relacionados con la propiedad, el vendedor debe abonarlas antes de escriturar.

Estudio de títulos: el estudio de títulos es una investigación minuciosa acerca del estado jurídico del inmueble en la que un notario o abogado analiza los antecedentes de la propiedad, hasta 20 años hacia atrás, principalmente con el objetivo de evitar fraudes. Esta verificación genera un costo de 0,2% del precio de la operación.

Comisiones inmobiliarias: en CABA, la comisión que paga el vendedor a la inmobiliaria es del 3% del valor de la propiedad más IVA, aunque tiende a cobrarse antes de la firma de la escritura.

Otros gastos: algunos costos adicionales para el vendedor podrían incluir actualizaciones de planos, desocupación del inmueble, etc.

Impuesto de Sellos: de la misma manera que lo hace el vendedor, el comprador debe abonar el 1,75% teniendo como base el precio de la escritura. Si el inmueble adquirido es para vivienda única, familiar y de ocupación permanente, este impuesto no se cobra.

Tasas registrales: consiste en una tasa variable que se paga a raíz del derecho de inscribir el inmueble en el Registro de Propiedad. Una novedad positiva del 2024 fue la baja de esta tasa a través del Decreto 902/2024, que reduce la tasa del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) a casi la mitad de su valor, llegando, en algunos casos, a ser de solamente el 0,5‰.

Honorarios profesionales: el comprador de la propiedad debe pagar el 2% de los honorarios profesionales, más IVA. Se puede pagar en pesos o en dólares al valor del MEP.

Comisión inmobiliaria: el comprador paga el 4%. Los honorarios inmobiliarios están regulados por Ley y por el Colegio Profesional Inmobiliario. Al igual que en el caso del vendedor, este gasto suele abonarse previo a la firma de la escritura.

Aporte notarial: tiende a ser del 0,1% como máximo.

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