No hay una pelea entre propietarios e inquilinos sino una realidad que debería revertirse, cuáles son las soluciones

La ponencia de la CEDU en la reunión convocada por la comisión de legislación general de la HCD, en lo referente a la ley de alquileres versó principalmente en sostener que la problemática está dada por la mala legislación actual (exceso regulatorio) y la falta de oferta de inmuebles en alquiler, dejando en claro que no hay una puja distributiva entre propietarios e inquilinos, sino una coyuntura que a través de distintas medidas se podría revertir.

La nueva ley aumentó los plazos mínimos de los contratos (de dos a tres años) y determinó la forma de actualizar los montos. Atento el contexto inflacionario actual, estas modificaciones trajeron más conflictos que soluciones.

Ante la coyuntura que vive el país, en donde los salarios medidos en dólares cedieron en mayor medida que el valor de los inmuebles y siendo la carga impositiva tan alta, la rentabilidad que tienen los propietarios está siendo negativa. Eso es lo que ha llevado a que se retiren los inmuebles del mercado de alquileres y se hayan puesto en venta.

La renta estimada promedio, medida en dólares, desde 2018 hasta la fecha ha ido oscilando entre el 1,5% y el 2,5% anual antes del pago de impuestos. Nótese que el propietario debe abonar el impuesto de sellos, Ingresos Brutos, ABL o impuesto de rentas, ganancias y bienes personales y que la sumatoria de estas erogaciones, en este momento, supera el monto percibido en concepto de canon locativo. Es por ello que es posible aseverar que el Estado se apropió de la totalidad de la renta de los propietarios.

Ante esta situación, el inquilino es el principal perjudicado, debido a que ante la falta de oferta los precios tienden a la suba y esto es lo que está sucediendo.

La solución inicial para esta problemática se debería dar a través de un shock de oferta y esto se lograría volviendo a seducir a los propietarios con medidas orientadas a tal fin, como por ejemplo que el Estado Nacional no incluya a los bienes inmuebles destinados al alquiler de viviendas en el impuesto a los bienes personales, que reduzca la tasa del impuesto a las ganancias e I.V.A. y que los estados Municipales y Provinciales exceptúen para este tipo de contrato el pago de los sellos y los Ingresos Brutos.

Por otro lado, los Desarrolladores Urbanos venimos comunicando que el mercado desde 2018 hasta la fecha ha cambiado. Los desarrolladores tenemos dos tipos de clientes, a saber: ahorristas y usuarios finales. Los primeros, y por los motivos antes expuestos, desaparecieron del mercado y de no lograr revertir esta tendencia, la situación cada vez va a ser peor para los inquilinos. Para recuperar a los ahorristas y que la oferta vuelva a ser mayor se debería incentivar la compra de unidades en pozo, a través de incentivos fiscales y a un blanqueo de capitales con tasas bajas destinado únicamente a la compra de propiedades en construcción. Una vez adquiridas estas unidades (siempre y cuando se destinen el mercado de alquileres) se deberían exceptuar del pago del impuesto a los bienes personales e impuestos provinciales y municipales.

Hoy, los desarrolladores nos vemos obligados a cambiar el tipo de producto que producimos. Solamente estamos enfocados en construir unidades para usuarios finales, debido a que tenemos stock sin vender del producto que hacíamos para los ahorristas. De modificar estas condiciones creemos que se podría revertir esta situación y lograr una mejor situación para el sector y en particular para los inquilinos.

* El autor es socio y director de BrodyFriedman, y líder de la mesa de enlace con el Gobierno, de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU)

Por Andrés Brody

• Alquileres

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