Oficinas: La oportunidad está en el Microcentro
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Aún cuando muchas compañías eligen otras locaciones como Catalinas, Vicente López o Pilar, el Microcentro porteño continúa concentrando la atención de distintos sectores que siguen optando por esta zona de la ciudad de Buenos Aires tanto para instalar sus headquarters como sus áreas de backoffice. Según los especialistas el comportamiento de los valores de los alquileres, entre otros factores, habla, además, de buenas perspectivas para ese mercado a corto y mediano plazo. Sin embargo, el último estudio sobre el sector difundido por la firma Colliers International, correspondiente al primer trimestre de 2019, el Microcentro es uno de los submercados que exhibe los mayores descensos de los precios. Puntualmente, el informe destaca que en esa área, en donde la vacancia es del 8,7 por ciento, los valores cayeron US$2,6 por metro cuadrado y los alquileres promedian los US$21 el metro cuadrado, la cifra más baja del mercado. "Las oficinas bajaron porque está retraída la demanda. La caída promedio oscila entre un 20 y un 25 por ciento en el mercado tanto de la Capital Federal como para la Provincia de Buenos Aires. Este escenario se observa con mayor nitidez desde la fuerte devaluación que tuvimos en el primer semestre de 2018", explica Cristián Sepak, responsable de la división de oficinas del Grupo Adrián Mercado.
Para Guido Mosín, research manager de Jones Lang LaSalle (JLL) la baja de los precios de los alquileres en la zona del Microcentro no responde a una causa única. "Un conjunto de factores influyó en los últimos años para que este submercado perdiera protagonismo dentro del mundo de las oficinas corporativas porteñas. La mayoría de los edificios que se encuentran en la zona son antiguos y ya no responden a las demandas actuales de las compañías. Por otro lado, un factor que colaboró con la pérdida del interés por este sector fue el desarrollo de nuevas zonas, como por ejemplo, el corredor Norte de la Provincia de Buenos Aires. Este eje, que nace en Vicente López, provocó la migración de muchas empresas. Otra variable no menos importante vino de la mano de una transformación cultural, que prioriza la cercanía de las residencias con los diferentes espacios laborales", dice Mosín. Su colega, Gonzalo Meira, brokerage manager de JLL agrega que "Esas dificultades fueron las que promovieron un descenso en los precios de alquiler, que para los inmuebles categoría A y AB registraron una caída que oscila entre el 10 y el 15 por ciento". Los inmuebles que más padecieron esta baja son los edificios de clase B, en donde los alquileres se desmoronaron casi un 50 por ciento, cuantifica Meira. "Sin dudas, esta depreciación comenzó a observarse en los últimos 24 meses y se acrecentó desde mediados de 2018", detalla. Domingo Speranza, director de Newmark Knight Frank , amplía el aná lisis: "El impacto más relevante se ve en aquellas oficinas pequeñas, en edificios desadvertidos". Un dato interesante que plantea es que la poca oferta de inmuebles clase A que existen en este sector no han bajado los valores. "Los inmuebles que se encuentran bien localizados y con plantas grandes son buscadas por parte de las empresas de servicios. Es más, los buenos edificios del Microcentro se alquilan a valores sostenidos y tienen vacancias bajas", comenta Speranza.
Pymes y coworkings
Los especialistas sostienen que este es un mercado con poca actividad, con demanda principalmente de compañías locales. "Esta baja en los precios la pueden aprovechar aquellas firmas que, a pesar de la crisis, no han caído o mermado su dinamismo y necesitan ampliar su actual superficie, especialmente pymes. También puede ser tenido en cuenta por empresas en proceso de achique o relocalización en ubicaciones donde el valor del metro cuadrado es accesible", cuenta Sepak del grupo Mercado. Para Speranza los inmuebles de esta zona pueden resultar atractivos para compañías de coworking y para empresas de servicios que buscan buena ubicación y accesos, conectividad, y un precio competitivo. Rafael Valera, broker de Cushman & Wakefield, aclara que en el análisis de la oferta, la mayoría de los productos que se encuentran en este submercado son de clase B. "En estos productos los precios de alquiler oscilan entre los US$10 y US$18 el metro cuadrado. Mientras que en las clases A el valor ronda entre los US$19 y US$25 el metro cuadrado. En este marco y comparativamente, hay una verdadera oportunidad para empresas que, por ejemplo, quieran estar cerca del distrito financiero", define.
Para Martín Potito, director de la división oficinas de L. J. Ramos, la escasa demanda actual no está analizando al Microcentro como una alternativa de localización. Sin embargo, señala que este submercado posee varios elementos respecto a otros que no estarían siendo debidamente ponderados, y que podrían apalancarlo de cara al futuro "si se produjeran los cambios necesarios, tanto en la oferta de productos –ésta es una zona de edificios históricos, con las limitaciones que eso conlleva– como los factores exógenos que hoy lo debilitan comparativamente frente a otros ejes como la inseguridad, las manifestaciones y cortes de calle, etc.", refiere el broker.
A la hora de enumerar las ventajas, los especialistas destacan que el área posee una excelente oferta de transporte público con conexiones a distintas partes de la ciudad, centros educativos, nuevos y buenos espacios verdes y oferta de servicios gastronómicos, que resultan elementos muy valorados por ciertas empresas cuando buscan alternativas de localización pensando en su personal. Y además, hay compañías que necesitan estar en el Microcentro.
Por otro lado, dado que muchos de los edificios que se encuentran en la zona son antiguos algunas compañías optan por tomar posesión de los espacios y encarar trabajos de reformas, los cuales demandan entre dos o seis meses de obra, dependiendo de la magnitud de la modificación que se encare. "Antes de arrancar con las refacciones resulta clave realizar un building condition assessment, es decir, un análisis profundo de las condiciones del inmueble. Para estos casos las plantas libres o con muy pocas divisiones y que tienen superficies que superan los 700 metros cuadrados son las más demandadas", dice Meira. Sepak detalla cuánto dinero hay que desembolsar para dejar un piso en condiciones: "La inversión destinada a las reformas puede variar entre los US$200 y US$1000/m2 dependiendo del estado y especialmente en aquellos inmuebles que no tienen vicios estructurales,. Esto incluye mobiliario, cableado y avances tecnológicos, entre otros cambios", detalla.
En el análisis de que rubros eligen esta área de la ciudad de Buenos Aires, un informe de ocupación realizado por la firma Cushman & Wakefield establece que los bancos son los que suman más metros cuadrados, superando los 47.200 metros cuadrados seguidos por las firmas de servicios empresariales que suman unos 7230 metros cuadrados. El podio se completa con las compañías vinculadas con los rubros petroleros y mineros que cuentan con 4338 metros cuadrados. "Otro de los actores importantes en el lugar es el sector público nacional –más allá de la mudanza de la Jefatura de Gobierno porteña– las oficinas relacionadas con el back office de grandes empresas, son algunos de los mercados que pueden optar por esta parte de la ciudad", comenta Juan Pablo Gutiérrez, consultor especializado en el sector corporativo.
En este sentido y siempre con el microcentro como base, exactamente en avenida Corrientes al 800, WeWork presentó su torre de 37 pisos, con áreas abiertas, salas de reuniones y modernas oficinas privadas. Entre las novedades de la zona se destaca el proyecto Odeón –la torre que agrupa oficinas, hoteles y residencias– como uno de los edificios en obra que ingresaría al mercado durante el corriente año, agregando metros en oferta en esta zona de la ciudad. Más adelante, para el 2020, está prevista la entrega 12 pisos de oficinas en Perón al 800, con dos subsuelos de cocheras y certificación Leed. Además, mencionan desde L. J. Ramos, que a fin de este año concluirá la construcción de un edificio clase A+ de cerca de 27.000 metros cuadrados que serán destinados a coworking.
La obras públicas, ayudan
Ahora bien, qué pasa con quienes trabajan en las empresas. Más allá de las marchas y protestas, la gran conectividad del área representa un factor de peso para que determinadas empresas opten por el microcentro. En L. J. Ramos indican que aquellas que en su staff cuenten con personal joven pueden privilegiar esta condición. En los últimos tiempos la zona vivenció importantes cambios que la convirtieron en un área más amigable con los peatones. "Algunos ejemplos son la restricción vehicular, la ampliación de veredas, las bicisendas y los sistemas de movilidad sin contaminación. Hoy todos estos cambios se traducen en una menor contaminación sonora y de combustión. Además, con todas estas modificaciones se prioriza al peatón y se le aportó una mejor circulación a través de transporte público por los metrobus", sostiene Sepak. Speranza amplía que "el ensanche de veredas de la avenida Corrientes y la iluminación de ciertas calles de la zona resultan obras muy importantes que mejoran ese rincón porteño.
Por otra parte, el deseo de trabajar en áreas urbanas por parte de las nuevas generaciones hacen del Microcentro un sector con mucho potencial". Mosín aclara que todos estos cambios aún no impactaron en el negocio. "Si bien fueron positivos y sirvieron para ordenar el espacio público, aún no produjeron grandes cambios en el real estate de la zona, por lo que los beneficios resultan aún limitados", concluye el broker.
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