Oficinas: radiografía del mercado premium en un contexto “en pausa”

Al cierre del primer semestre del año, el mercado de oficinas de clase A+ del AMBA comenzó a experimentar una marcada desaceleración en el número de transacciones, lo que impactó de manera leve sobre los indicadores del sector. Según los especialistas, esto se debe -en gran parte- a la incertidumbre que genera el contexto político e institucional del país.

“Durante el segundo trimestre de 2023, la absorción neta abandonó la senda positiva. A pesar de ello, la vacancia permaneció estable y rondó los 16,8 %, números muy similares a los trimestres anteriores. Una suerte parecida corrieron los valores de renta pedidos, que promediaron los US$23,5/m² mensual”, explica Fernando Novoa Uriarte, socio en Newmark Argentina, que lidera el área de Transaction Management para oficinas corporativas.

Según Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, a pesar de la incertidumbre que genera la proximidad con las PASO, los movimientos dentro del mercado de renta de oficinas, entre ocupaciones y desocupaciones, no fue preocupante. “El sector dejó un saldo casi neutro de absorción neta, dado que la superficie alquilada en el segmento premium fue de 6545 m² y la superficie liberada fue de 8157 m², según nuestros indicadores. Esto último se compone principalmente por pisos que liberó una empresa en el submercado Catalinas. Asimismo, se percibe un leve incremento en el precio pedido, el cual se posiciona US$23,95 BNA/m²”, afirma.

El movimiento registrado en el mercado durante el segundo trimestre denota que no solo la demanda ha perdido impulso, sino que además se encuentra en stand by, y a la gran expectativa generada por los resultados de las PASO. “Los comicios tendrán impacto directo sobre el rumbo económico del país este año”, cuenta Novoa Uriarte.

Datos alentadores

El segundo trimestre del año arroja en este ítem algunos indicadores que invitan a la reflexión. Por un lado, la superficie alquilada, la cual, rondó los 12.500 m², según el informe de LJ Ramos. “Con estos datos podemos asegurar que se duplicó el resultado obtenido en el mismo periodo del año pasado (unos 6135 m2). Esto representa un incremento de más del 100% dentro de este indicador. Algo que poco habitual que llama la atención de varios analistas”, comenta Julián Peña, broker de la División Oficinas de LJ Ramos.

En tanto, los especialistas consultados coinciden en que la demanda presentó valores negativos a diferencia de lo que se viene observando desde el tercer trimestre de 2022. Según Newmark, en esta oportunidad, la absorción neta (diferencia entre m² tomados y devueltos) del trimestre fue de -4221 m². Los brokers explican que esto podría deberse a que a mitad de año muchos contratos de alquileres suelen finalizar y según algunos indicadores podría comenzar a observarse que algunas compañías están retornando a las oficinas clase B. “Quizá, estamos presenciando el final de ciclo conocido como ‘fly to quality’ o salto a la calidad por medio del cual muchas empresas aprovecharon los valores bajos de alquiler para mejorar infraestructura y servicios”, explica Peña.

Otro dato, a tener en cuenta, fue que la superficie liberada del período (21.035 m²) se redujo en un 45% respecto del trimestre anterior (40.600 m²). Por su parte, la superficie alquilada fue de 16.814 m², la cual representó un 60% menos respecto del trimestre anterior (45.356 m2). El 70% de la demanda correspondió al CBD (distrito financiero) y el 30% al NCBD (el resto de los submercados). “Dentro del CBD, se destaca que Puerto Madero, contrario a lo mostrado el período anterior, traccionó la demanda con operaciones puntuales en el edificio Madero Office, totalizando, 5734 m² alquilados dentro del submercado”, explica Novoa Uriarte. Y agrega: “Los mayores movimientos, durante este período, se registraron en el submercado Catalinas-Retiro. Ellos representaron el 45% de la superficie desocupada. En este lapso, el edificio Laminar Plaza liberó 5730 m2. Mientras que en los corredores fuera del CBD hubo una menor liberación de espacios”.

La oferta en las diferentes zonas

La vacancia aumentó levemente en un 0,2%, llegando al 16,8%. Dentro de este escenario, un lugar para reparar es la zona norte de CABA que experimentó, durante el segundo trimestre, un aumento en la vacancia, llevando el índice al 17,7%, marcando un incremento, respecto del último trimestre (que había rondado el 12,7%). Si de números se trata un párrafo aparte merece el submercado de Parque Patricios. “El distrito tecnológico es el lugar que menores índices de vacancia presenta. Según nuestros datos, el Distrito Tecnológico cuenta con un inventario de 172.000 m² de oficinas, de las cuales muy pocas permanecen vacías. Allí la tasa de vacancia ronda el 1,7%. El lugar no detiene su marcha y prevé que en breve se inauguren unos 65.000 m² de oficinas, los cuales sumarán más espacios para las empresas TIC”, cuenta Eduardo Petrolati, director comercial y de gestión inmobiliaria de Grupo Adrián Mercado. Y agrega Novoa Uriarte: “Algo similar pasa con Palermo. Allí hay un inventario de 15.965 m² y una vacancia del 6,2%. Mientras que hay 90.217 m² en obra y 65.491 m² en proyecto”.

La contracara de esa realidad es el microcentro que continúa siendo preocupante. “En la actualidad, cuenta con un índice de vacancia que ronda 34,2% (25.579 m2). Es decir, más de un tercio de su inventario total (unos 74.825 m2) están libres”, sostiene Pablo Papadópulos, gerente de oficinas de LJ Ramos. Y agrega: “Otra zona que preocupa por la cantidad de metros cuadrados libres es Catalinas, allí existen unos 42.703 m2 disponibles para ser ocupados (la cifra representa el 14,1% de su inventario total, unos 302.397 m2)”.

En cuanto a la superficie disponible, el segundo trimestre cerró en 299.330 m2, cifra levemente mayor a la del trimestre anterior (295.079 m2). “El aumento de los metros libres resultó una tendencia generalizada en la mayoría de los submercados”, cuenta Novoa Uriarte.

El inventario, coinciden los brokers, da cuenta de una estabilidad. Actualmente, las oficinas de clase A+ suman entre 1.564.000 m² y 1.781.028 m² de acuerdo a los informes consultados (estos datos varían según los inmuebles relevados). “En cuanto al precio de alquiler pedido, se observó una leve disminución con respecto al pasado trimestre (que se había ubicado en los US$24,4/m² por mes). En este segundo cuarto de año el valor promedió los US$24,2/m² por mes”, contó Peña.

Lo que viene

En cuanto a la producción, los desarrolladores continúan enfocados en finalizar los proyectos iniciados. No obstante, a corto plazo, no se vislumbra el inicio de nuevos desarrollos en cartera frente a la compleja coyuntura actual. La zona que hasta el momento tiene más superficie en ejecución es Palermo con 90.217 m². El segundo lugar está ocupado por la zona conformada por Catalinas-Retiro, Plaza San Martín y Plaza Roma, con 74.400 m²; mientras que el tercer peldaño es ocupado por el corredor Panamericana, con 64.914 m². “Se estima la incorporación de más de 300.000 m² de nuevas oficinas en 2023, lo que implicaría un crecimiento del 18% sobre el stock actual”, dice Juan Manuel Farola, gerente comercial de Colliers Argentina.

En proyecto, la mayor superficie planeada está en Catalinas-Retiro, Plaza San Martín y Plaza Roma con 287.700 m², seguido por el corredor Libertador con 207.830 m². “Para los próximos años se estima la entrada de unos 815.661 m2″, concluye Novoa Uriarte.