Oficinas vacías y calles llenas: cómo Nueva York pasó de ser la ciudad del trabajo a ser la ciudad del disfrute

Nueva York está experimentando una metamorfosis de una ciudad dedicada a la productividad a una construida alrededor del placer. Muchos edificios de oficinas todavía se sienten inquietantemente vacíos, con una ocupación de alrededor del 50 por ciento de los niveles previos a la pandemia, lo que perjudica a los propietarios y a la economía local. Pero 56 millones de personas visitaron Nueva York el año pasado, lo que hizo que la Quinta Avenida en diciembre se sintiera tan llena como la playa de Ipanema durante el Carnaval.

El futuro económico de la ciudad que nunca duerme depende de adoptar este cambio de vocación a recreación y garantizar que los neoyorquinos con una amplia gama de talentos quieran pasar sus noches en el centro, incluso si pasan sus días en videollamadas. Estamos asistiendo al amanecer de un nuevo tipo de área urbana: la ciudad de la diversión.

En los centros de Chicago a Los Ángeles, el diseño físico de la ciudad del siglo XX choca con la nueva economía. Desde la década de 1920, la zonificación de un solo uso ha dividido nuestras ciudades en vecindarios separados para el hogar, el trabajo y el entretenimiento. El trabajo desde casa y Netflix han hecho que estas distinciones sean irrelevantes, pero nuestro tejido urbano dividido aún tiene que ponerse al día.

Para crear una ciudad lo suficientemente vibrante como para competir con la comodidad de Internet, debemos terminar con la era de la zonificación de un solo uso y crear vecindarios de uso mixto e ingresos mixtos que traigan bibliotecas, oficinas, cines, supermercados, escuelas, parques, restaurantes y bares más cerca. Debemos reconfigurar la ciudad en una experiencia por la que valga la pena salir de casa. Las calles que alguna vez estuvieron llenas de multitudes que viajaban diariamente pueden ser revigorizadas por aquellos que realmente quieren estar allí.

Esta no sería la primera metamorfosis de Nueva York. Aunque la ciudad parece grabada en piedra, su alma es esencialmente proteica. En sus 400 años de historia, los comerciantes de pieles holandeses, los empresarios rusos de la confección, los herreros Mohawk y los músicos de jazz afroamericanos buscaron fortuna en sus concurridas calles, y cada uno dejó una marca en su carácter.

Las diferentes industrias en diferentes tiempos

Primero, el puerto profundo de la ciudad y el acceso al Hudson la convirtieron en el puerto dominante de Estados Unidos. Industrias como la refinación de azúcar y la publicación de libros se agruparon alrededor de los muelles porque dependían de las importaciones transportadas por agua, como las novelas inglesas pirateadas que impulsaron la industria editorial temprana de Nueva York.

Luego vinieron los ferrocarriles. El economista de Rutgers, Jason Barr, ha desacreditado el mito urbano de que Nueva York tiene dos distritos comerciales repletos de rascacielos, Wall Street y Midtown, debido a la ubicación de los cimientos. De hecho, Nueva York tiene estos dos distritos porque el desarrollo se concentra cerca del comercio.

El distrito más antiguo, Wall Street, estaba atado al antiguo puerto. El más nuevo, Midtown, creció alrededor de las estaciones de tren. La industria manufacturera de la ciudad podría surgir de su ubicación en el nexo del ferrocarril y la navegación. La era del ferrocarril fue aún más importante para Chicago, con sus gigantescos Union Stock Yards, construidos por un consorcio de nueve compañías ferroviarias para facilitar el flujo de carne occidental hacia los vientres orientales.

Pero durante más de un siglo, las ventajas relacionadas con el transporte de ciudades más antiguas como Nueva York y Chicago han ido decayendo. Los barcos portacontenedores y la proliferación de carreteras significaron que, en la década de 1960, Nueva York ya no era un lugar eficiente para producir ropa en masa, o casi cualquier otra cosa. El crecimiento de Los Ángeles, por el contrario, ha sido impulsado por su clima mediterráneo y la belleza natural de California.

El colapso de la manufactura envió a Nueva York a una crisis existencial en la década de 1970 e intensificó la huida de la clase media a los suburbios. Un punto positivo y una lección para el futuro: los lofts industriales abandonados proporcionaron un espacio de vida económico para miles, muchos de los cuales ignoraron los códigos de zonificación que declararon ilegales sus hogares.

Nueva York salió de la depresión reinventándose en torno a industrias del conocimiento como la financiera y los servicios. La globalización ofrece enormes beneficios a los inversores inteligentes, y nos volvemos inteligentes al estar rodeados de otras personas inteligentes.

El gran tamaño, la densidad y la conectividad que acumulaba Nueva York en épocas anteriores se convirtieron en su gracia salvadora. La película de 1987 Wall Street es una fábula sobre cómo el ficticio Bud Fox aprendió atajos sin escrúpulos hacia la riqueza a través del contacto cara a cara con un mentor mayor. Para 2008, el 44 por ciento de la nómina total de Manhattan se destinó a personas que trabajaban en finanzas y seguros.

Las finanzas difieren de las industrias más antiguas porque nada intrínseco mantuvo a las empresas financieras en Nueva York, lo que significa que la ciudad podría conservar su industria dominante solo mejorando su calidad de vida. Eso ayudó a que los votantes eligieran alcaldes orientados a la gestión, incluidos Rudy Giuliani y Michael Bloomberg, que se centraron en los servicios básicos de la ciudad, especialmente en la vigilancia. A medida que caían los niveles de criminalidad, resurgía la ventaja intrínseca de la ciudad para proporcionar diversión. En la década de 2000, la imagen de Nueva York fue capturada más por la frivolidad de Sex and the City que por la aspereza de Taxi Driver.

La dificultad de conseguir (y pagar) una vivienda

Pero a diferencia de épocas anteriores de éxito urbano, esta vez Nueva York no produjo suficientes viviendas para satisfacer la demanda. El costo de vida se disparó. Para 2008, uno de nosotros estaba comparando Nueva York con nostalgia con Houston, que seguía siendo asequible para los estadounidenses comunes porque se construía agresivamente. Manhattan se volvió dependiente de sus asalariados de élite (una gran parte de la base imponible provenía de una pequeña proporción de la población), que también era el único grupo que podía permitirse vivir en sus barrios cada vez más caros.

En 1980, el futurista Alvin Toffler argumentó que la tecnología de la información haría que las oficinas urbanas quedaran obsoletas y que los trabajadores utilizaran en su lugar “casas de campo electrónicas” residenciales. Durante 40 años, se equivocó. Entonces, en un instante, pareció que tenía razón.

La torre de oficinas, al igual que el puerto y la estación de tren anterior, vieron su relevancia desafiada por una tecnología competidora: el trabajo remoto y las reuniones por videollamadas. En los primeros días de la pandemia de Covid, se esperaba que el home office durara solo unas pocas semanas o meses, pero ahora parece claro que una combinación de trabajo presencial y remoto llegó para quedarse. La oficina tiene sus ventajas, pero muchas personas están dispuestas a renunciar a ellas por la comodidad y la flexibilidad de trabajar principalmente desde casa.

Este cambio repentino fue un duro golpe para Nueva York. Muchas oficinas permanecen aún vacías y la ciudad perdió más de 300.000 habitantes entre 2020 y 2021. Ninguna otra ciudad estadounidense experimentó un declive numérico tan grande. Durante el mismo período, Houston perdió solo 12.000 personas, aunque la empresa global de servicios inmobiliarios comerciales JLL informa que las tasas de vacantes de oficinas de Houston ahora son incluso más altas que las de Nueva York.

Sin embargo, aunque no regresamos por completo a la oficina, la necesidad social y económica de que nos reunamos en las ciudades no ha desaparecido. Nuestra investigación en el MIT muestra que cuando reemplazamos las interacciones en persona con las salas de Zoom, nuestras vidas sociales se vuelven estrechas y homogéneas. Una investigación paralela en Microsoft encontró que “el trabajo remoto en toda la empresa hizo que la red de colaboración de los trabajadores se volviera más estática y aislada, con menos puentes entre partes dispares”.

Es posible que tengamos algunos amigos cercanos online, pero no podemos mantener una red de lazos débiles: los conocidos casuales con los que nos encontramos en los pasillos o en el autobús. Estamos expuestos a una menor diversidad de antecedentes y pensamientos, y las ideas fluyen con menos libertad. Un trabajo remoto más permanente podría obstaculizar la innovación y el crecimiento económico a medida que reduce nuestro tejido social.

Si la oficina no regresa a su posición central en nuestras vidas, entonces la humanidad, como especie social, debe encontrar nuevas oportunidades para mezclarse en el espacio físico.

Afortunadamente, los datos muestran que estas alternativas ya están surgiendo. Aunque la mayoría de las medidas y narrativas describen una ciudad que lucha por recuperar su encanto previo a la pandemia, existe una bifurcación visible entre la oficina y la vida de la ciudad. El Barómetro de Regreso al Trabajo de Kastle Systems muestra que los pases de tarjeta únicos en algunas de las oficinas más lujosas de Nueva York se mantienen en menos del 50 por ciento de los niveles previos a la pandemia. Pero rastree los mismos códigos postales con datos de teléfonos móviles de Safegraph, que registra las visitas individuales al área en lugar de la ocupación de la oficina, y la imagen es más alentadora. Todavía hay algo de declive, pero no es tan pronunciado. Repita este análisis en ciudades de todo el país y encontrará el mismo resultado. Las oficinas pueden estar vacías, pero las calles están animadas.

Gran parte de este resurgimiento proviene de la liberación de la demanda reprimida de turismo: las visitas a Nueva York aumentaron un 71% de 2021 a 2022. La ocupación hotelera de Nueva York superó el 90% en diciembre, lo que lidera la nación. Se puede hacer más para persuadir a los residentes de la ciudad de que abandonen sus vecindarios inmediatos. Si la gente no necesita ir al centro de la ciudad por un salario, debe desear ir allí. Un lugar para vivir y divertirse en lugar de trabajar: este es el sueño de ser una Playground City (ciudad de juegos).

Esta idea no es nueva. En todo el mundo, las variables que indican lugares de placer han predicho el éxito urbano desde la década de 1970 . La infraestructura a nivel de la calle (restaurantes, parques, teatros y plazas públicas) ha servido durante mucho tiempo como un salón de juegos urbano en red. En el Londres de los siglos XVII y XVIII, los cafés reunían a artistas, políticos y académicos como Joshua Reynolds, Edmund Burke y Samuel Johnson. Esencialmente, las cafeterías eran salas de estar compartidas que permitían la interacción casual. Johnson merece crédito por articular mejor la idea de Playground City: “Cuando un hombre está cansado de Londres, está cansado de la vida; porque en Londres hay todo lo que la vida puede permitirse.

La ciudad de diversión se diferencia de la ciudad industrial o de la oficina porque se centra en los trabajos de la vida cotidiana. Se diferencia del Londres georgiano que disfrutan Johnson y Beau Brummell porque ofrece alegrías para que la disfruten muchos, no solo la élite. En una Playground City, los barrios de uso mixto que unen la vida, el trabajo y el ocio generan lo que la urbanista neoyorquina Jane Jacobs llama el “ballet de la vereda”, una dinámica productiva y lúdica en la que una diversidad de usuarios diferentes van y vienen a todas horas. .

La transformación hacia Playground City no sucederá por sí sola. Nueva York deberá reconocer que el mercado de oficinas, especialmente su extremo inferior, probablemente enfrentará años de vacantes y que el futuro de la ciudad depende de poder atraer y empoderar a nuevos residentes, la clase creativa y todos los demás, que podrían sentirse tentados. establecerse en otras ciudades más asequibles y convenientes. Para abordar las bajas tasas de ocupación comercial y las empresas en apuros, el alcalde Eric Adams y la gobernadora Kathy Hochul convocaron al Panel “Nuevo” de Nueva York, que publicó su informe en diciembre. Contribuimos a las conversaciones que culminaron en el informe y nos gustaría profundizar en seis líneas de acción cruciales.

1. Aprenda de los grandes datos, la experimentación y los ensayos controlados aleatorios

Existen muchas herramientas para revivir potencialmente los centros urbanos: invertir en cultura, reducir la regulación de la recreación, estimular el desarrollo residencial, mejorar el transporte público, pero no sabemos qué funcionará dónde. Estas iniciativas deben perfeccionarse mediante la experimentación, la recopilación de datos, el análisis y el ajuste.

2. Deshágase de las regulaciones que dificultan la innovación urbana

El obstáculo más obvio es la zonificación de un solo uso, que ha separado el lugar donde vive la gente del lugar donde trabaja desde la década de 1920. Nuestra investigación muestra que los vecindarios de Nueva York sin monocultivo de zonificación son más transitables y que las reformas de zonificación deben llevarse a cabo con cuidado para evitar una mayor segregación socioeconómica. Necesitamos una zonificación flexible para integrar la ciudad, difundir el poder del juego en todos los vecindarios y permitir que las oficinas se conviertan en residencias.

3. Reinventar el núcleo del edificio

Incluso sin trámites burocráticos, reconstruir una ciudad a partir de las estructuras vacías pero quebradizas de las torres de oficinas del siglo XX no será fácil. Las torres de oficinas modernas tienen planos de planta profundos destinados a maximizar los pies cuadrados, pero las unidades en edificios residenciales necesitan ventanas y su ventilación y luz natural. Para lograr la conversión a escala, debemos mirar más allá de la arquitectura del departamento tradicional. Los edificios de oficinas de núcleo profundo podrían convertirse en nuevos tipos de espacios optimizados para la convivencia y el trabajo conjunto. Los dormitorios, con ventanas, podrían alinear el perímetro, mientras que las áreas comunes para cocinar, lavar, trabajar, hacer ejercicio y socializar podrían llenar el medio. Tales arreglos también podrían ayudar a enfrentar uno de los desafíos sociales de nuestro tiempo: la soledad.

4. Anima la calle

Para que Playground City aleje a las personas de la gratificación instantánea de Internet, los gobiernos deben apoyar una vida dinámica y específica de la escena a nivel del suelo. Durante la pandemia, los gobiernos municipales, armados únicamente con pintura amarilla, rehicieron las calles y provocaron una revolución en la peatonalización y las cenas al aire libre.

El patio de recreo urbano debe reorganizarse constantemente: las calles podrían despejarse para fines de semana, festivales anuales y exposiciones temporales; los bazares de alimentos y las tiendas temporales podrían multiplicarse. Las salas de cine luchan por competir con catálogos de transmisión ilimitados disponibles en televisores 4K baratos. Más proyecciones al aire libre en las noches de verano podrían inclinar la balanza hacia la experiencia colectiva. Estas sencillas intervenciones son especialmente útiles para obtener el apoyo público. Para atraer a la gente a una Playground City, debemos mostrar, no contar.

5. Nivelar el campo de juego entre el comercio electrónico y los negocios de barrio

El comercio electrónico permite realizar compras convenientes, pero también destruye las empresas físicas, especialmente las pequeñas empresas que respaldan las economías locales y dan a las calles su carácter distintivo. La multiplicación de entregas pequeñas y rápidas provoca congestión y aumenta las emisiones. Las empresas de comercio electrónico evitan pagar impuestos inmobiliarios en las áreas a las que sirven y, a veces, también impuestos estatales y locales sobre las ventas, aunque ha habido avances en los últimos años. Para mantener una vida que vibre en la calle, los municipios deben gravar de manera justa el comercio electrónico por la congestión que crea y reducir sus impuestos sobre las ventas minoristas, lo que hace que las tiendas locales sean más competitivas.

6. Involucrar a los ciudadanos

Los gobiernos deberían empoderar a los ciudadanos para que participen directamente en la construcción de la Ciudad de Juegos. La generación que creció en las redes sociales ha desarrollado un feroz anhelo colectivo de unirse en el mundo real, que se muestra maravillosamente en el divertido grupo de Facebook New Urbanist Memes for Transit-Oriented Teens . Debemos aprovechar esta energía. La oficina era una fábrica donde los seres humanos eran insumos, empaquetados en cubículos para maximizar su rendimiento económico. Una Playground City ve a las personas como un medio y un fin, y debería involucrarlas en el proceso de su creación.

La participación ciudadana debe incluir el apoyo a las poblaciones en riesgo de ser marginadas por la transición. Una ciudad saludable hace espacio tanto para los ricos como para los pobres. Genera interacciones positivas entre personas de todos los niveles de ingresos al proporcionar espacios públicos y privados accesibles, hermosos y gratuitos o de bajo costo, incluidas viviendas abundantes y asequibles.

Nueva York necesita atraer a los ricos y talentosos, pero el poema debajo de la Estatua de la Libertad nos recuerda que la grandeza de la ciudad proviene tanto de ser el lugar de aterrizaje de “tus masas cansadas, pobres y apiñadas” que ahora está valorando afuera. Una forma de equilibrar estos dos imperativos gubernamentales (ayudar a los pobres y generar ingresos fiscales de los ricos) es ver a la ciudad como una empresa de desarrollo inmobiliario con fines de lucro de propiedad total de una entidad sin fines de lucro para el alivio de la pobreza. La empresa con fines de lucro se enfoca en mantener la ciudad atractiva para los ricos, y los ingresos que genera se invierten en escuelas y apoyo para los pobres.

Las ciudades prosperaron antes de que se inventara la oficina y aún pueden triunfar después de que la oficina se haya ido. Sin las trabas de los cubículos y los trabajos de 9 a 18, podríamos lograr, de manera más integral y más alegre que antes, el objetivo primordial de la ciudad: unir personas e ideas. Necesitamos este poder urbano integrador ahora más que nunca, ya que la fragmentación social, la polarización política y la desigualdad económica nos separan. A medida que enfrentamos la crisis climática, el atractivo de los vecindarios ricos en actividades podría promover estilos de vida sostenibles. Mientras luchamos contra la segregación en todas sus formas, las ciudades densas pueden salvar nuestras divisiones. Mientras luchamos con la soledad, una vida callejera irresistiblemente vital podría sacar a una generación de personas de sus teléfonos y volver a juntarse.