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Plantas bajas, bien cotizadas
Como el nuevo estilo de construcción las destina a servicios y no a vivienda, las unidades existentes tienen mucha demanda cuando cuentan con jardín
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En la década del noventa comenzaron a construirse edificios con el esquema de planta baja libre, ya que según el Código de Edificación se produce un mecanismo de compensación por el cual si se destina ese espacio para servicios o cocheras se puede agregar un piso más.
Además, si las cocheras se construyen en el subsuelo, el espacio de planta libre se aprovecha para desarrollar el lobby del edificio, o bien para los servicios como piletas, salones o canchas de tenis.
La tendencia se hace más evidente hoy en las torres que se multiplican por la ciudad, por lo cual los departamentos de la planta baja desaparecieron en los nuevos edificios.
Como consecuencia, este mercado se ha revitalizado ya que existen valiosas unidades requeridas por matrimonios jóvenes con chicos, gente mayor que no quiere depender del ascensor o personas que viven solas o con alguna mascota.
Espacio para cocheras
"En terrenos con determinado volumen o de más de 10 metros de frente, se requiere la construcción de cocheras, y el Código de Edificación exige que sean de un tamaño importante y con espacio para las maniobras de los autos. Si el proyectista elige construirlas en el subsuelo el costo es mayor y la obra se demora de dos a tres meses más, por eso opta por hacerlas en planta baja. Y si bien se pierde el beneficio de vender un departamento con jardín, lo que se gana con la cochera en terrenos chicos es que se cotizan bien. Antes había departamentos en primer piso con patio, pero con la modificación al Código, las cocheras no se pueden techar y no se permite ningún tipo de construcción después de la línea de frente interno", destaca Claudio Bolotinsky, titular de la inmobiliaria Empresse.
Y concluye que hay un público especial que busca la planta baja con mucho verde o grandes patios. Allí si la superficie del jardín no excede el 50% de la superficie cubierta, para tasar se considera un tercio del metro cubierto. "En un departamento de 100 metros cubiertos a 1000 dólares el metro, más 50 metros de jardín a 333 dólares, el valor rondaría los 117.000 dólares."
Los operadores inmobiliarios coinciden en que existe demanda sobre este tipo de propuesta, pero la oferta escasea, y en todos los casos se deben considerar algunos factores para que la planta baja sea atractiva: que el jardín o el patio tengan sol directo y que no haya departamentos muy cercanos que los encierren.
Para Raúl Mel, de la inmobiliaria homónima, el mercado de la planta baja es para un perfil de cliente que busca las comodidades de una casa con toda la seguridad que brinda un edificio. "Otro factor que incide en la decisión es el económico, ya que una casa es más costosa. Los valores de los lugares descubiertos varían; algunos alcanzan entre el 30 y el 50% de la superficie cubierta. siempre según las características de la unidad. "
Este tipo de unidades puede encontrarse sobre la avenida Alvear y en algunas calles de Barrio Norte.
"Hoy, los arquitectos prefieren no agotar el FOT -construyendo en planta baja- y crecer un piso más, ya que es más rentable vender en un piso alto. Además, al no hacer las cocheras en el subsuelo se evitan excavar, no pierden tanto tiempo en la obra y la planta libre le brinda otra categoría al edificio. Todos estos cambios afectaron el mercado de la planta baja, pero a su vez lo que quedó se cotiza bien. Es buscada por aquellos que no quieren resignar jardín o un patio grande y quieren un desahogo", dice Mario Gómez, de Toribio Achával.
Gonzalo García Tuñón, gerente de la inmobiliaria Ariel Zayat, coincide en que en los nuevos emprendimientos la planta baja se usa para el hall de entrada del edificio, los accesos a las cocheras y permite que se creen espacios verdes en la ciudad. "Quedan muy pocos buenos departamentos con jardines o grandes patios, lo cual hace que este producto parezca de colección. Pero cuando se lo ofrece hay una buena respuesta."
Un piso más
El arquitecto Marcelo Tourret, del área de emprendimientos de la inmobiliaria Toribio Achával, comenta: "Desde la década del noventa el Código de Planeamiento Urbano premia las construcciones de planta baja libre con un piso más. Esto es beneficioso para el desarrollista que vende más caro los pisos altos. En muchos casos en la planta baja se desarrollan las cocheras, pero otros por decisión de proyecto la utilizan para servicios ya que los metros de planta baja son más baratos.
Agrega Tourret que "cuando el edificio se desarrolla en una zona comercial, se arman locales si estos espacios tienen un valor más alto que los últimos pisos. En definitiva, todo va de acuerdo con la ecuación de venta del edificio."
Datos útiles
- Guido y Junín, dos dormitorios, 102 metros cuadrados cubiertos y patio de 20 m2 descubiertos.
US$ 123.000
- Bustamante y Las Heras, dos dormitorios con dependencias en 192 metros cuadrados cubiertos y 106 de jardín.
US$ 195.000
- Hillinghurst y Melo, tres dormitorios, 96 metros cuadrados cubiertos y 140 descubiertos de patio y jardín.
US$ 158.000
Por Juan Fernández Mugica
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