Precios en alza, al compás de la inflación y el efecto dólar

A la hora de buscar un departamento para comprar, cada barrio presenta características diferentes, tipos de construcciones, conectividad, servicios, entre algunos aspectos determinantes, y por lo tanto, precios distintos entre sí, tanto en unidades nuevas como usadas, aunque en ocasiones los valores pueden acercarse.

Con una demanda que busca seguridad y tranquilidad, dos aspectos que hoy se destacan por su escasez, una vía rápida de acceso al Microcentro y una amplia oferta de tipo de unidades que pueden ir desde el clásico dos ambientes hasta un piso de 300 m2, los precios fueron empujados hacia arriba, sobre todo en los barrios de Palermo, Belgrano y Villa Urquiza entre otros.

Según el relevamiento de precios publicado en el Informe de la Construcción y el Mercado Inmobiliario, realizado por el Instituto de Economía de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), las unidades ubicadas en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez presentaron, tanto en el segmento de nuevos como usados, los valores más elevados. En estas zonas para el segmento a estrenar, los precios rondaron en Palermo los 3188 dólares el m2, en Núñez los 2735 dólares, en Recoleta 3115 y Belgrano 3022 dólares el m2. Por su parte, en los usados, rondan para Palermo los 2590 dólares el m2, en Recoleta los 2556 dólares, en Belgrano 2427 dólares y, en Núñez, 2385 dólares.

Las muestras relevadas para este informe superaron los 13.000 departamentos para cada período, sólo se consideraron aquellos cuyo precio de oferta fue publicado en dólares y, además, en buen estado edilicio. Según las estimaciones del instituto, el promedio simple de precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados es 2571 dólares, un 7,3% mayor respecto de abril de 2014, para los departamentos nuevos y 2111 dólares para los usados, un 3,2% menor, en igual comparación de períodos.

"Parecería entonces, que en el segmento de departamentos nuevos cada barrio enfrentó la coyuntura de manera diferente, según calidad constructiva y de entorno urbano, mientras que los usados iniciaron el año 2015 con un generalizado quiebre a la baja. Esto luego de la relativa estabilidad de precios observada durante 2014. Más allá de estos resultados, esta tendencia distaría de ser robusta, habida cuenta que en el segundo semestre del año las expectativas se verían subordinadas a los interrogantes típicos de un período electoral", explicó el licenciado Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economía de Fundación UADE.

En la comparación abril 2014 versus abril 2015, los valores de departamentos nuevos en Palermo y Belgrano crecieron un 7,9% y 4,5%, respectivamente, al tiempo que en Recoleta y Núñez los precios cayeron un 2,1% y 0,3%, respectivamente. En cuanto a los usados y en igual comparación de períodos, los precios promedios en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez cayeron un 2,2%, 1,6%, 1,4% y 4,6%, respectivamente.

Analizando la evolución de los precios de los departamentos nuevos desde septiembre de 2013, luego de un panorama general de precios promedio estables en la segunda mitad del año pasado, se destaca el incremento transitorio en Recoleta en febrero 2015, su corrección durante abril de este año y un incremento en Palermo durante el mismo mes que lleva a un precio del m2 que supera todos los niveles desde septiembre de 2013.

"El incremento en los valores de los barrios de Palermo, Belgrano y Villa Urquiza cómo Flores, responde a que los dos primeros son los más buscados dentro del circuito inmobiliario. Integrando el Top-Five, junto a Recoleta, Caballito y Barrio Norte. Y sí, es cierto, que aumentaron los precios por la mayor demanda", comentó Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria.

Sin embargo, a pesar de este aumento en las unidades, se espera que se produzca un nuevo movimiento hacia arriba, que dependerá del desarrollo de la economía en los próximos meses, basándose sobre todo en el comportamiento del dólar. Villa Urquiza y Flores tuvieron menor demanda, lo que produjo que los compradores se volcaron a adquirir en esas zonas. En cuanto a Villa Urquiza, la oferta creció y se amplió, con la llegada del subte y su futura extensión. Lo mismo ocurre en el barrio de Flores, el que tenía los valores muy atrasados respecto a barrios vecinos, como Parque Chacabuco y Caballito.

"La dispersión en los valores de venta, lo marca la ubicación de cada emprendimiento. Factor indispensable, como también la superficie. En los de 100 m2 en adelante, se nota un detrimento mayor en cuánto a concreción de las operaciones por la diferencia de los precios, y un menor valor a los chicos. Además, al tasar los inmuebles el primer factor que hay que tener en cuenta es location, location, location, dicho muy usado por los inmobiliarios. Esto se convierte en el factor principal y determinante del precio a obtener, al poner a la venta los inmuebles", detalló Toselli.

En cuanto al tipo de unidades más requeridas por la demanda, Marcelo Rebecca, director de Habitart Arquitectura & Inmobiliaria comentó: "Siguen siendo las unidades de hasta 100 m2, edificios con amenities o q tengan un diseño distintivo. También no hay q olvidar a los ph, tipo casa, que siguen siendo muy buscados por su bajo costo, fundamentalmente en expensas, por sus terrazas y sus patios".

Los departamentos de uno, dos y tres ambientes, son los más demandados, con una buena ubicación, una antigüedad que no supere los 30 años y en buen estado de conservación, sin mostrar una gran diferencia por su disposición al frente o al contrafrente, siendo lo más determinante, la dimensión del inmueble. Toselli enumeró: "el de un ambiente, es el primer escalón para acceder a la vivienda, o el de tres ambientes al agrandarse la familia".

"Todavía quedan terrenos para erigir edificios en dichos barrios, y seguramente seguirán levantando el nivel edilicio, como así también los precios en cada uno de ellos", concluyó Toselli.

Por Azalía Rivero Pomarino

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