Propiedades: las señales que anticipan el estallido de una burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos

El 2007 es recordado como el año del gran boom inmobiliario en los Estados Unidos, tanto así que para nombrarlo se recurre a la expresión “la burbuja de 2007″. Si bien esos valores parecían imbatibles, la conjunción de ciertas variables viabilizaron otra situación extraordinaria que comenzó a evidenciarse en 2021 y parece afianzarse en 2022, pero la coyuntura da indicios de riesgos.

El valor alcanzado por las propiedades entre 2020 y 2021, muy por encima del valor máximo alcanzado en la burbuja de 2007, son una clara expresión de lo inflado que se encuentra el mercado americano en la actualidad.

Hoy, los activos comerciales (oficinas, industrias, retails, multifamily y hoteles), se encuentran en promedio un 52,8% por encima de 2007 y aún han subido más en el último año -en promedio- un 16,1% anual.

Las viviendas, por su parte, superaron en un 55% los máximos alcanzados en la burbuja 2007 y también alcanzaron una variación anual del 16,8% en 2021.

Este fenómeno ocurrió por la baja de tasas de 2019 que trajo como consecuencia una oleada de inversiones, sumado esto a los efectos de la pandemia (el ahorro “forzoso” de alguna manera) y a la enorme emisión de moneda (un 25% del total del circulante), generó un flujo de capital extraordinario.

La capacidad adquisitiva junto a las bajas tasas provocaron un boom inmobiliario con activos creciendo anualmente en una proporción inusitada: muy por encima de la burbuja anterior.

Adicionalmente, datos recientes revelan que las propiedades residenciales registraron un incremento interanual de los precios de venta a marzo de 2022 del 20,9% en USA y del 31,4% anual en el estado de Florida. Ante la actual suba de tasas es altamente probable que se produzca un freno en la escalada de los valores del mercado y hasta una posible corrección de precios.

Así como cuando bajan las tasas, los inmuebles suben, pues hay más intención de compra por accesibilidad para los usuarios y un mayor atractivo por el incremento en la rentabilidad para inversores.

Cuando las tasas suben, los inmuebles suelen bajar porque se le exige mayor retorno para competir con otras opciones, como por ejemplo los bonos del tesoro, cuyo rendimiento subió entre 2 y 3 por ciento anual y la expectativa es que el incremento se mantenga en los próximos meses.

La suba de tasas es claramente una variable que corrige los precios. Quienes nos dedicamos a analizar los ciclos de mercados, estamos pendientes de los indicadores que advierten que la burbuja puede pincharse en cualquier momento, aunque es importante destacar que en esta ocasión existen otras fuerzas que hacen de contrapeso y que están deteniendo al menos por ahora, la corrección de precios. Algunas de ellas son: alta inflación, incrementos de costos en la construcción, fuerte demanda existente por parte de los compradores, bajo nivel de inventario, exceso de liquidez y temor a que continúe la suba de tasas, entre otras variables.

Si revisamos datos recientes vemos que algunos indicadores empiezan a dar señales de enfriamiento del mercado, el inventario se redujo tan sólo n 3% en abril mientras que, ese mismo mes, el 17% de los vendedores bajaron los precios para poder vender: de todas formas, el volumen de ventas registró una baja interanual del 4.5% en abril y del 15% en la comparación con el mes anterior, es decir, marzo.

En conclusión, el ciclo está en la etapa final de expansión.

Estamos más cerca de la corrección, que de que continúen las subas y si lo hicieran será por corto plazo, entendemos que la corrección será heterogénea y como siempre afectará a algunos segmentos de activos más que a otros.

Llegó el momento de salida, ya que cuando todos quieran salir, en la puerta no habrá lugar para que pasen todos.

* El autor de la nota es CEO de Inmsa Real Estate Investments

Por Mariano Capellino

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