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Propiedades: qué hizo Uruguay para que el coronavirus no afecte al sector
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PARA LA NACIONDolores Pasman
Surreal. En el escenario en el que estamos viviendo, hablar de inversiones inmobiliarias parece ciencia ficción. Pero una vez que pase la pandemia y la vida comience a ordenarse, será tiempo de tomar decisiones. Cruzar el charco ya no estará vedado para los argentinos dispuestos a poner una ficha en Montevideo.
La capital uruguaya se vislumbra como un mercado atractivo en bienes raíces para aquellos inversores que buscan seguridad jurídica, estabilidad económica, alta rentabilidad, libre contratación de alquileres y beneficios impositivos.
Con esto en mente, Uruguay se anticipó a la Argentina y está estimulando al sector como estrategia para reactivar la economía: el lunes 13 de abril tras una licencia de sólo 15 días las empresas y unos 100.000 trabajadores de la construcción retomaron la actividad con un estricto protocolo de seguridad. "El mercado de Montevideo reaccionó muy rápido, se reiniciaron las obras, empezaron a dar turnos en el registro para firmas, las escribanías nunca cerraron y el ritmo de ventas está muy firme. Si bien hay algunos desafíos en el corto plazo, las proyecciones son muy favorables: la estabilidad, previsibilidad y políticas sostenidas nos invitan a seguir apostando al país vecino", dice Martín Schulz, CEO de la desarrolladora Vitrium Capital, con presencia regional.
Teófilo Banchero, CEO de la comercializadora uruguaya Banchero Real Estate coincide con él y explica cuál fue la receta para reactivar la construcción: "La eficiencia, seriedad y velocidad con que se tomaron las medidas, sumado a la licencia de la semana del turismo influyeron en que el rubro no se detuviera. También y no menos importante, el nuevo Gobierno anuló algunos cambios sin sentido que se habían hecho a la Ley de Vivienda Promovida". Entre las nuevas medidas figura la rebaja el mínimo de inversión exigido para acceder a los beneficios impositivos en proyectos de gran envergadura: ese monto antes era de US$15 millones y ahora bajó a US$6,4 millones. Por otro lado, la bancarización obligatoria de cualquier operación pasa de US$5000 a US$100.000, cambios que estimulan la inversión de los argentinos.
¨Uruguay no implementó cuarentena sino lo que se llamó aislamiento social responsable.La idea fue atacar la emergencia sanitaria sin comprometer la economía. Los registros de propiedad inmueble nunca dejaron de funcionar y las inmobiliarias estamos trabajando con un protocolo que está establecido en lo que se llama la nueva normalidad, al igual que cafeterías y restaurantes. Esto hizo que el mercado se frenara más que nada por expectativas de baja de precios que por una imposibilidad real de ejecución de operaciones. El parate fue en el primer mes. Ya en abril comenzamos a hacer algunas operaciones más que nada orientadas a renta", relata Gustavo Pereira, titular de la comercializadora uruguaya Amarras.
La reactivación fue lenta y comenzó por pequeñas obras de viviendas individuales, luego se sumaron las barracas de materiales y proveedores pero recién en los últimos días se pudieron ver todas las obras activas. En la vuelta a la actividad, además del distanciamiento social, se implementaron estrictas medidas preventivas que exige el protocolo sanitario como la desinfección de todas las herramientas, el uso de tapaboca y la toma de la temperatura en el ingreso al trabajo, previa higienización de vestuarios, baños y comedores. "A fines de abril se testeó a una muestra significativa de trabajadores del sector y como no hubo casos de contagio, sirvió de modelo para animarse a liberar otros rubros como las oficinas públicas y los negocios a la calle con excepción de los shoppings ", cuenta Banchero.
La cantidad de habitantes es una de las grandes ventajas de Uruguay con respecto a la Argentina ya que permite un mayor control. "Aquí se utiliza mucho la moto como medio de locomoción, eso evita muchísimo el contacto entre las personas como sucede en el transporte público", dice Fabián Kopel, CEO de Kopel Sánchez, uno de los estudios de arquitectura más reconocidos de Uruguay.
En este contexto de incipiente reactivación, la ciudad vecina se vislumbra como un mercado atractivo en bienes raíces para quienes procuran seguridad jurídica, estabilidad económica, alta rentabilidad, libre contratación de alquileres y beneficios impositivos. "En los últimos 20 años al menos un argentino compró una unidad en todos los edificios que se construyeron en Montevideo con destino para renta", señala el broker Gonzalo Martínez Vargas, CEO de Moebius Real Estate. Banchero lo reafirma: "Desde hace muchos años Montevideo seduce a los argentinos. Se trata de una ciudad con una necesidad importante de viviendas y a la vez con un escaso acceso al crédito, lo que redunda en un buen negocio de renta. En los últimos 10 años los activos se han valorizado y la rentabilidad es muy pareja con baja vacancia, sobre todo en las unidades chicas". Después de las PASO, las consultas de los argentinos en InfoCasas, un portal de búsqueda de propiedades del país vecino, aumentaron en un 250 %. Los expertos coinciden en que esta crisis presenta algunas oportunidades interesantes con descuentos de entre el 10 y 15 % en algunos casos.
El país vecino tiene reglas claras con una inflación que en 2019 cerró en 8,8% y que no sufre variaciones bruscas. "Los valores de incidencia de la tierra son bajos, los costos de construcción se han ajustado y es un mercado que respeta los requisitos de cualquier desarrollador. Además tiene el porcentual de clase media más grande de América latina", explica Schulz.
La ley de vivienda promovida
Entre las opciones más interesantes de inversión figuran los proyectos apoyados por la Ley de Vivienda Promovida que están exentos de impuestos por 10 años y dejan una renta de entre 5 y 6% anual en dólares. "Se acaba de autorizar un nuevo decreto que otorga un mayor beneficio fiscal para aquellos que compren viviendas para arrendamiento, otorgándoles el 100% de exoneración independientemente de la zona. Esto es un gran beneficio ya que antes era sólo del 40% y variaba según el barrio", aclara Kopel. Estos emprendimientos de vivienda promovida se desarrollaron en las zonas adyacentes a los vecindarios costeros más caros y demandados como Pocitos y Punta Carretas donde el precio del m2 asciende a US$3500. Frente al encarecimiento de estas tierras, los desarrollistas eligieron barrios como Cordón, La Blanqueada, Parque Battle y Tres Cruces donde el m2 a estrenar ronda US$2400. Son áreas con edificaciones más antiguas que se están empezando a modernizar con el auge de las inversiones propiciadas por exenciones fiscales e impositivas.
Las exoneraciones son desde el nuevo decreto para todo tipo de unidades. Se consiguen departamentos en construcción de dos dormitorios con cochera y amenities por US$125.000 con una renta mensual de US$615. También existen de un dormitorio al contado por US$85.000 en pozo.
Los nuevos decretos de inversión contemplan a futuro la exención de impuestos y además flexibilizaron las políticas respecto a la construcción de monoambientes. Hoy con el fin de evitar una sobreoferta de esta tipología- muy buscada por inversores- se limita su cantidad al 25% de un proyecto pero en el corto plazo se espera liberar esta restricción. ¨Este cambio es clave ya que suelen ser unidades muy buscadas por los inversores por sus valores más bajos que rondan los US$63.000¨, agrega Kopel. Su estudio de arquitectura supo aprovechar esta oportunidad y lanzó Comunidad Ventura: una nueva opción de inversión con rentabilidad mensual inmediata en dólares. La propuesta permite invertir en zonas con mucho potencial en Montevideo y alta demanda por parte de la clase media uruguaya. Según el arquitecto, el proyecto asegura una rentabilidad de hasta 8% anual en departamentos que aún están en construcción, desde el momento de la compra hasta su ocupación. Y detalla que una vez alquilada la unidad, ofrece una renta entre 5 y 6% anual en dólares con la posibilidad de reventa. En tiempos previos a la pandemia asegura que gozaban de alta liquidez aunque ahora, por supuesto, todo es más difícil de predecir. Los precios arrancan en US$2000/m2 con financiación para unidades en pozo y a partir de US$ 75.000 el valor final de un monoambiente. Kopel Sánchez invirtió más de US$150 millones en 23 emprendimientos en el régimen de propiedad horizontal, de los cuales 16 llevan el mismo nombre: Ventura. El objetivo fue crear una especie de comunidad entre las personas que viven en los edificios mediante una aplicación que les permite a los residentes contactarse, reservar espacios y participar de actividades culturales, educativas y deportivas. En 2020 piensan entregar 200 unidades en tres edificios de las cuales quedan 25 unidades disponibles.
Por otro lado, Vitrium Capital, empresa dedicada al desarrollo de proyectos inmobiliarios con presencia regional, planea entregar a mediados de 2020 el edificio 01 Las Artes de líneas modernas con vistas a la rambla y que ya está vendido en un 80%. Es su segundo proyecto enmarcado bajo la Ley 18.795 de Vivienda Promovida y el cuarto emprendimiento que suma a su portafolio en la capital uruguaya. En breve planean comenzar las obras de 01 Del Centro que está vendido en más del 40% y que contempla dos torres de 11 pisos conectadas por un puente que reúnen 81 apartamentos y espacios comunes en el corazón de la ciudad. Para el segundo semestre tienen previsto arrancar con 01 Libertador, un proyecto residencial con fachada ecológica, que propone modernizar el paisaje urbano.
Además de las áreas que se desarrollaron por las viviendas promovidas, hubo zonas que crecieron por otros factores como el caso de Malvín, que este año superó a Pocitos en ventas. ¿La razón? "Este barrio creció por las condicionantes que empezó a recibir Carrasco en cuanto a mínimos de metros a construir, lo que hizo que mucha gente joven de Carrasco se fuera a Malvín en búsqueda de unidades chicas", explica Banchero.
Sin duda, aquellos que buscan propiedades premium para vivir miran las áreas cercanas a la rambla que están creciendo y ofrecen valores por debajo de los barrios tradicionales como Carrasco y Buceo.
En la Argentina, el ex Secretario para la Vivienda de la Nación, Iván Kerr, y el exdirector nacional del mismo organismo, Marcelo Busellini, trabajan en una propuesta que será presentada en el Congreso para imitar el modelo uruguayo de viviendas promovidas con exenciones fiscales: ¨Nuestro país necesita promover una mayor participación del sector privado en la construcción de viviendas para sectores de ingresos medios, con recursos y riesgos 100% privados, en un contexto en el que el déficit habitacional, tanto cuantitativo como cualitativo ha seguido creciendo y en una coyuntura en la que un elevadísimo déficit fiscal, impide aumentar significativamente los recursos públicos destinados a satisfacer estas crecientes demandas¨, explican.
Invertir en el país vecino es un trámite sencillo para un argentino. Sólo necesita su DNI. Con este documento ya tiene los mismos deberes y derechos que un uruguayo. "La mayor parte de la operativa la puede hacer en la Argentina salvo la firma de escrituras. En Uruguay las personas físicas pagan sus impuestos a través de retenciones en el momento de la transacción, sea una compra venta o arrendamiento. No hay necesidad de presentar declaraciones juradas anuales ni de inscribirse en ningún organismo público", aclara Pereira.
Para Schulz, a la hora de invertir, es importante ver la trayectoria del desarrollador, analizar qué proyectos hizo, cómo los entregó y la calidad de sus productos. Respecto a los contratos aclara que le dan la posibilidad a los inversores de hacer el depósito en un banco en la Argentina.
Lo que hay que saber
En Montevideo existen dos mercados bien definidos: el del consumidor final y local que compra con crédito bancario a largo plazo y el mercado de inversionistas de renta que compra financiado pero en lapsos no mayores a 36 meses. En el caso de las unidades ya terminadas, los uruguayos compran a crédito mientras que los inversores extranjeros compran al contado. Los especialistas definen así al inversor argentino: son profesionales y comerciantes de rango medio que buscan la seguridad de su patrimonio, una renta o una jubilación asegurada. La inversión promedio ronda los US$100.000, en cuotas fijas de 24 a 36 meses. "Lo que se busca es generar una cadena donde el alquiler de un departamento se destine a pagar la cuota de una nueva unidad para lograr así a lo largo de los años un portafolio diversificado de propiedades que brinden de manera agregada un monto interesante. También hay empresas e inversores de gran porte que apuestan a entrar desde la base del negocio buscando rendimientos más grandes del orden del 30 al 40% en el negocio completo en un lapso de 3 a 5 años", enfatiza el directivo de Amarras.
En lo que se refiere al mercado de alquileres es una plaza estable con morosidad nula y rentabilidad constante del 4,5% en los barrios costeros y del 5,5 % en los periféricos. "La demanda de alquileres para vivienda es alta. Una propiedad nunca está más de 45 a 60 días en el mercado si el precio del alquiler es razonable", aclara el CEO de Vitrium Capital.
En Uruguay la ley de alquileres es de libre contratación. "Los contratos se pueden pactar en dólares, cobrarse en dicha moneda y ajustarse libremente, sin limitación de plazos, y con garantías que cubren rentas y expensas", explica Martínez Vargas. El alquiler de un monoambiente ronda los US$400 mensuales mientras que por los de uno y dos dormitorios se pide entre US$500 y US$530 respectivamente en la zona de vivienda promovida.
En cuarentena, los brokers uruguayos están aceitando sus estrategias virtuales para poder captar a los argentinos. "Lentamente están empezando a volver las consultas y nos vimos obligados a interactuar con herramientas a distancia, fotos 360 y videos en tiempo real", dice Martínez Vargas. Si bien se cancelaron las visitas de inversores que estaban por viajar a Montevideo para concretar operaciones, en Moebius aseguran que no ha bajado la cantidad de interesados que ingresan a la web. La empresa lanzó una app: Inversor Uy, que muestra la oferta de proyectos de forma geolocalizada y con una segmentación por colores según su potencial.
En este escenario con nuevas reglas y alta incertidumbre, Montevideo seduce por su estabilidad y rentabilidad. ¿Oasis o espejismo en el desierto de oportunidades de inversión?
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