Protagonista indiscutible

Entre los segmentos del mercado que más aceptación ha acumulado a través de los años y en diferentes momentos de la vida económica del país está el tradicional departamento de dos ambientes.

No es el más chico de la escala pero a la vez es el ideal de quienes sueñan con convertirse en propietarios, salteando el primer escalón: el monoambiente. Es que reúne muchas virtudes que lo vuelven muy atractivo; además, y entre otras características, porque es el departamento más fácil de vender. Así ha sucedido tradicionalmente.

En los últimos años, el prestigio de estas unidades ha crecido no sólo en cuanto a la demanda, sino en el precio. Con el tiempo y con condiciones de mercado que poco han ayudado a alcanzar una propiedad, la revalorización de la unidad de un dormitorio es todo un fenómeno. Así lo evidencia un informe de la firma Toribio Achával en el que se refleja su indiscutible posición de preferido entre otras tipologías, y en el que se describe que "al margen de las modas y de la preferencia por algunos barrios, y más allá de las modificaciones técnicas constructivas o variantes de los precios, lo que parece constante es la vigencia del departamento de dos ambientes. O de la unidad de un dormitorio, como se lo prefiera llamar. Sea cual fuere el lugar desde donde se mire el mercado inmobiliario o el de la construcción, siempre habrá un ojo puesto en esta tipología".

"El dos ambientes es como un cheque al portador. Se trata de una tipología de departamento que en cuanto el propietario decida venderlo no tendrá ningún inconveniente en concretar la operación. Siempre habrá un comprador dispuesto", explica María Marta Vázquez Ferro, gerente de la sucursal Alto Palermo de Toribio Achával. Esta visión, desde la venta de inmuebles usados, la comparten quienes venden unidades nuevas. Ya sea en obras desde el pozo o en construcción bajo la forma de fideicomisos, los edificios de departamentos de dos ambientes se llevan la mayor parte de la superficie ingresada en los últimos años en el mercado residencial.

Usuarios finales e inversores se encuentran repartidos entre los compradores de estas unidades. Los primeros suelen ser gente joven, padres de estudiantes del interior o recién casados; también parejas de gente mayor que deciden achicarse porque los hijos se han ido del hogar.

Entre los inversores existen quienes los quieren para una renta y como resguardo de valor, y los que compran en construcción para revenderlos luego, con lo cual agregan una capitalización.

El arquitecto Sergio Bernasconi, gerente de consultoría de Toribio Achával, explica: "La rentabilidad de estas unidades es variable y depende de muchos factores económicos, aunque una de las más influyentes es la evolución de los salarios. Si bien la calidad de construcción no es la de antes, la vida mejoró para los habitantes de las unidades de un dormitorio. Los amenities de los edificios nuevos y algunas disposiciones del Código de Planeamiento hacen que la vida en estos departamentos sea agradable. Los ambientes comunes, parrillas, piletas o gimnasios, crean un clima de más contacto entre los vecinos. Y como muchos habitantes son jóvenes se relacionan más que en otras épocas. Los ambientes comunes, parrillas, piletas o gimnasios, crean un clima de más contacto entre los vecinos".

Por otro lado, afirma que cada vez hay más departamentos de un dormitorio en el mercado y lo atribuye a factores económicos y sociales. Uno, es que cada vez más gente vive sola",

Contrariamente a esta tendencia, la historia demuestra que el dos ambientes siempre encontrará una novia. "Es como un cheque al portador". Esta visión, desde la venta de inmuebles usados, es compartida por quienes venden nuevos. "Ya sea en obras desde el pozo o en la construcción bajo la forma de fideicomisos, los edificios de departamentos de dos ambientes se llevan la mayor parte de la superficie ingresada en los últimos años al mercado residencial" agrega Vázquez Ferro.

Evolución

Raquel Baigún, directora de marketing de Baigún Operaciones Inmobiliarias, confirma: "Las unidades de dos ambientes son las más solicitadas, y los destinos principales son para uso propio o como inversión".

La evolución de los precios demuestra esta tendencia. De acuerdo con el informe de Toribio Achával, el comportamiento de los valores del metro cuadrado en este tipo de unidades revela, por ejemplo, que Recoleta es el exponente de cotización más alta, donde el metro cuadrado no baja de 2000 dólares.

Los valores actuales del mercado para un dos ambientes se cotizan entre 1600 y 1700 dólares el m2, según la incidencia del terreno, y pueden aumentar hasta 2500 o 2600 dólares en Barrio Norte, Recoleta y Palermo, e incluso rozar los 3000 dólares.

En Villa Crespo, otro sector muy buscado, el metro cuadrado oscila entre 1900 y 2100 dólares. En general, la fluctuación de los precios depende de factores como la calidad, la ubicación, los costos de construcción y sus respectivos gastos indirectos: proyecto, dirección, administración, derechos municipales, seguros e impuestos.

Francisco Balsano, titular de la firma Balsano, evalúa el comportamiento de los precios de las unidades de un dormitorio: "En general, los valores aumentaron en función de los costos de la construcción, además hay que reconocer que hay inflación; a la vez, al estar dolarizada la propiedad y con la estabilidad del dólar se advierte diferencia en los precios".

Oportunidad de inversión

Las claves del auge de este tipo de unidades son múltiples. Por un lado se destaca la calidad y la nueva oferta de amenities en este sector del mercado: "Antes un dos ambientes no tenía baño en suite ni vestidor, por ejemplo. Con la nueva tendencia los dos ambientes se piensan con más confort, aumento de tamaño: toilette y vestidor, cocina americana, balcones terraza, entre las características que los identifican en la actualidad", explica el arquitecto y desarrollador, Manuel Otero Castro.

En otro orden, existen dos opciones del dos ambientes: para alquiler o venta, que varían según la necesidad del comprador. Sin embargo, por tratarse de unidades chicas, si bien las dos alternativas son válidas, en la actualidad y dadas las condiciones actuales del mercado sin créditos hipotecarios, se advierte mayor cantidad de alquileres que de ventas.

Demanda sin límites

"Según el mercado actual, la demanda de dos ambientes es de un 80% del total del mercado", señala Manuel Otero Castro. En esta misma línea, Francisco Balsano resume el comportamiento de la demanda de los departamentos de un dormitorio: "Fueron las unidades más vendidas en el mercado en los últimos años". Desde esta perspectiva, asegura que la oferta, en virtud de la liquidez del mercado, continúa creciendo. En este contexto, los inversores juegan un papel fundamental en su comercialización.

Raquel Baigún sostiene que el comportamiento de la demanda varía si las unidades están en pozo, que son las más buscadas; a construir, o con entrega inmediata. "El perfil de la gente que las solicita, en su mayoría, corresponde a inversores del interior", agrega.

Teniendo en cuenta el comportamiento ascendente de los precios en el período de enero de 2002 a mayo de 2010, Francisco Balsano propone tener en cuenta ciertas variables para pensar en una continuidad expansiva de adquirientes: "No se puede medir con exactitud el límite de comercialización, pero hay ciertos parámetros que no se deben pasar por alto, determinados por el déficit habitacional, la explosión demográfica, y lo más importante, los capitales líquidos que están en el mercado, los que están en el exterior (prácticamente sin utilidad), y la posibilidad de mejorar su comercialización en la medida que haya mayor seguridad jurídica", concluyó Balsano.

PRECIOS

De los dos ambientes tienen un piso de entre 1600 y 1700 dólares el m2, pero pueden trepar en zonas cotizadas y muy buscadas hasta 2500 o 2600 dólares el m2.

Por Guadalupe Fernández Fronza

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