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Puerto Madero abandona el estigma de “barrio fantasma”
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Se lo reconoce como el barrio más caro de la ciudad de Buenos Aires y crece de la mano de proyectos exclusivos que defienden valores de venta récord. Por caso, las unidades en SLS Puerto Madero, el emprendimiento de Related Group ubicado en el dique uno y recientemente inaugurado cotizan a US$10.000 por metro cuadrado. El proyecto de US$250 millones de inversión significó el desembarco de la empresa del argentino cubano y filántropo, Jorge Pérez en la Argentina. Se trata de dos torres residenciales de 33 pisos y un tercer edificio de 11 niveles, las Designer Suites, con departamentos de entre 30 y 50 metros cuadrados, y servicios de hotelería gestionados bajo la marca SLS.
La escasa disponibilidad de tierra en Puerto Madero y su estricta zonificación provoca que su desarrollo sea sumamente controlado y por ende que la construcción de nuevos emprendimientos y oferta de unidades se vea limitada en su cantidad. "Hay ocho obras con una superficie que supera los 200.000 metros cuadrados, lo que representa un crecimiento del 5 por ciento en relación a la de finales del 2018", relata Germán Gomez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, quien estima un precio promedio de la media de las unidades en construcción en US$6481 por metro cuadrado. "Este número implica una reducción anual de apenas el 1,5 por ciento", detalla el especialista. Otro relevamiento, en este caso de Properati, maneja precios similares: estima el metro cuadrado apenas por encima de los US$5900.
La misma investigación detalla que el 43 por ciento de la oferta está destinada al alquiler, de ese número, el 7,5 por ciento a la modalidad temporaria y el 46,9 por ciento en venta. En cuanto a las tipologías, casi el 79,5 por ciento son departamentos y 17,7 por ciento, oficinas. El resto se divide entre locales y casas.
Los desarrolladores y brokers de la zona explican que el dique uno, el último en desarrollarse de los cuatro que tiene Puerto Madero, aglutina las propuestas más nuevas, con regulaciones sobre el terreno que, como en el caso de SLS, permiten altura. "Es el dique con mayor densidad", apunta Rosso destacando una de las consecuencias que trajeron consigo los nuevos desarrollos.
Junto a la iniciativa citada se ubica The Link Towers, el complejo de dos torres de lujo de 33 pisos, desarrolladas por Fernández Prieto y Vizora. "Desembarcamos en la zona en los noventa, cuando Madero Este era poco menos que un pastizal", reflexiona Rodrigo Fernández Prieto, director de la desarrolladora homónima. El empresario recuerda que en aquella época arrancaron con Terrazas de Puerto: "vendimos 400 departamentos en 15 días con créditos del Banco Hipotecario a 30 años", detalla y marca una diferencia en el perfil de la demanda actual. "En ese momento, era la clase media la que traccionaba las ventas, por lo que las tipologías de aquel emprendimiento fueron pensadas en sintonía con este target. Después de 2003, la financiación de los proyectos comenzó a ser a través de la preventa lo que cambió el perfil de los compradores y sus exigencias: buscan departamentos de mayor metraje, cuartos más amplios, alturas, vistas y amenities", diferencia.
De acuerdo con el desarrollador, el dique uno es el que mejor expresa esta tendencia. De hecho, el proyecto de las Link Tower, cuyas primeras unidades se entregarán en diciembre, tiene un spa premium y un wine bar, además de servicios pensados para sociabilizar -en linea con el nombre del proyecto-.
Consultados por los precios de las torres, en la compañía desarrolladora responden que oscilan entre los US$4500 y los US$6500 por metro cuadrado, dependiendo de la altura y las dimensiones de los departamentos – que tienen entre 65 y 400 metros cuadrados-. En este mismo sentido, comentan, entre los compradores prácticamente no hay inversores. "Son todos usuarios finales, familias, gente soltera, parejas pero todos con un denominador común: es gente que quiere vivir como si estuviera de vacaciones", describe Fernández Prieto.
Otro de los emprendimientos que se destaca en dique uno es Madero Harbour que ocupa 21 hectáreas del dique uno. Lo desarrolla la familia Ginevra que ya construyó 250.000 metros cuadrados : seis edificios –cuatro son de oficinas y corresponden al World Trade Center, es decir edificios de oficinas, dos residenciales, un supermercado y un parking. "El World Trade Center II es el único con un helipuerto en altura habilitado de la ciudad de Buenos Aires", aclara Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, quien hoy tiene en plena construcción la Harbour Tower de US$130 millones de inversión que tendrá 192 metros de altura, destinada a residencias. Sus planes son entregarla en 2022. "Estamos vendiendo a US$7000/m2", agrega el desarrollador. También planea desarrollar un hotel W -en alianza con la cadena Marriot- con 150 habitaciones y 150 unidades residenciales, además del World Trade Center 5 y un centro comercial de 140 locales (ya tiene construidos 16.000 metros cuadrados de espacios comerciales). "En total todo el complejo demandará US$500 millones de inversión", cuantifica Ginevra y reconoce contar con la ventaja competitiva de ser dueño de la tierra y financiarse con capital propio, y con las preventas. "Siempre reinvertimos las utilidades. Creemos que el excedente de las empresas se va a volcar al real estate y de ahí sale la financiación de todos estos proyectos que estamos encarando", reflexiona el desarrollador. Al mismo tiempo que reconoce que si bien los últimos dos años fueron difíciles, el valor del metro cuadrado no bajo en este barrio pero si hay mayor negociación. "El tema es que la mayoría de los inversores que apostaron en Puerto Madero no necesitan vender, entonces no lo hacen. Por esta razón son pocas las oportunidades que se generan", reflexiona. En números, estima, que un edificio de 15 años de antigüedad defiende un promedio de US$6500/m2 mientras que un piso alto de una torre de 40 o 50 pisos; entre US$10.000 y US$12.000/m2. "No hay diferencia de precio entre los diques. La misma está dada por el tipo de edificio", aclara.
Precios cuidados
En el barrio más caro de la ciudad, cabe preguntarse, entonces, a cuánto asciende el valor mínimo del metro cuadrado. Patricia Hoffman, gerente de Ventas de Man Propiedades, inmobiliaria con oficinas en el barrio, además de vecina, explica que en Puerto Madero no sólo se ofertan torres de lujo y emprendimientos súper premium. "Hay oferta por US$3500 el metro cuadrado", revela la broker y destaca que las tipologías ofertadas en esta franja se vinculan más con una clase media clásica antes que con el segmento de mayor poder adquisitivo. Aclara que sí hay diferencias en las propuestas que son para renta : son más caras. "Hay departamentos de 25 metros cuadrados que se consiguen por US$150.000, cuando en Recoleta propuestas similares cotizan en US$80.000 y en Congreso US$60.000", detalla.
A la hora de analizar los precios, el arquitecto Oscar Puebla, titular de Century 21 Puerto Madero, pone un cierto manto de duda sobre la aseveración de que se trata el barrio más caro de Buenos Aires. "Si tomamos valores promedio parece ser el más elevado de la Capital Federal, pero en realidad sólo unos pocos edificios defienden valores de US$10.000 por metro cuadrado. Hoy se pueden comprar buenos departamentos con valores de venta que oscilan entre los US$3500 y los US$5000 por metro cuadrado", relata.
Repasando la historia, Reporte Inmobiliario detalla que en 2010, los precios promedio de venta eran de US$3150, mientras que hoy promedian los US$6580 por metro cuadrado. "Es decir, en ocho años se valorizó más de un 100 por ciento. Por supuesto, esa mejora no se dio en todos los edificios. Hay unos más buscados que otros. Pero sin duda es una excelente inversión como resguardo de valores en moneda dura", analiza Puebla.
La verdadera ocupación del barrio siempre es un enigma para quienes están buscando un departamento en ese barrio. Siempre sobrevuela la duda del "barrio fantasma". Sin embargo, Puebla se anima a responder sobre ese dilema: "a diferencia de otros años, Puerto Madero está aumentando su ocupación. La forma de vida que propone el barrio con la mejora en la Reserva Ecológica, el reciente Paseo del Bajo y la seguridad, hacen de la zona un lugar para vivir elegido por mucha gente". En concreto, agrega, que el perfil de los compradores son parejas jóvenes con niños pequeños; personas solas o en pareja de diversa edad pero en su mayoría sin hijos que buscan tranquilidad, seguridad y espacios para deportes. "Está claro que la falta de escuelas en la zona marca una diferencia de público. Los padres con hijos en edad escolar tienen que salir del barrio para llevar a sus niños al otro lado del dique", reconoce el broker.
Barrio integrado
La condición casi "insular" de Puerto Madero (Fernández Prieto dixit), otorgaba al barrio un dejo de exclusividad que, a la vez, podía leerse como inaccesibilidad. Sin embargo, a entender de quienes operan en la zona, el escenario cambió y la accesibilidad, conectividad e integración del barrio se convirtieron en un punto fuerte a favor: el problema de la salida vehicular, antes trabada por la arteria de tránsito pesado, hoy pasa por el Paseo del Bajo. Hoffmann agrega que "quien necesita ir a zona Norte, tiene la Illia; para el Sur, la autopista; y al Oeste, la 25 de mayo, además de contar con el metrobús y el Paseo del Bajo", Esta integración que destacan los brokers también fue considerada por Eduardo Costantini, presidente de Consultatio y el hombre que desarrolla a Oceana, su primer proyecto en esta área de la ciudad . Este emprendimiento se desarrolla en la última plaza del Distrito Faena, en el dique dos, y cuenta con amenities de lujo, conserjería y certificación de eficiencia, y es la apuesta de la empresa al segmento high end.
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