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Punto de partida de todo proyecto
Los terrenos bien ubicados son objeto de deseo de todo inversor/desarrollador; posicionarse en lotes, una de las mejores opciones más allá de la coyuntura
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Son el punto de partida de cualquier negocio inmobiliario y seguramente el rubro más buscado por developers e inversores. ¿La razón? Porque posicionarse en tierra significa pensar en el futuro. Y es –como dicen los brokers– la inversión más buscada, que garantiza una buena rentabilidad. Pero la coyuntura hace de las suyas y afecta las decisiones de la demanda. Según Gonzalo Panceira, gerente de la División Terrenos de Toribio Achával, "en el primer semestre de este año se registró una fuerte demanda de terrenos, que experimentó un leve retroceso luego del conflicto con los holdouts. Esta fuerte demanda sin embargo tiene sus particularidades, ya que se presenta mucho más selectiva y tiende a concentrarse en ubicaciones consideradas premium. En la actualidad, en el segmento de los terrenos se cumple más que nunca una de las reglas más conocidas del Real Estate: location, location, location". Agrega además que si se compara los valores de incidencia actuales con los existentes en 2012 se observa que en las ubicaciones premium, los valores no bajaron, mientras que en otras se observa una baja que oscila entre el 10 y 18%. Sin embargo, los compradores se focalizan en las zonas premium privilegiando la seguridad del negocio, aunque esta determinación signifique resignar algo de rentabilidad.
–-¿Cómo abonan los terrenos con m2?
–-"Las compraventas de terrenos se acuerdan en dólares billete, ya que los vendedores, salvo contadas excepciones, no aceptan vender en pesos. Los compradores, por lo general, ofertan como parte de pago la entrega de m2 en la obra a desarrollar en el terreno o m2 terminados en otro desarrollo. Si la oferta contempla la entrega de m2, en la negociación los vendedores se muestran reticentes a bajar el valor del terreno; como contrapartida si la oferta es en efectivo se muestran más permeables a convalidar una leve baja del valor."
Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria y prosecretario de la Cámara Inmobiliaria, comentó que "la adquisición de un terreno en Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Palermo, es decir, todo el corredor norte, parece una tarea imposible por los valores que solicitan los vendedores. Esta es una de las pocas causas por las que se realizan muy escasas operaciones de lotes, dado que los desarrolladores no están dispuestos a pagar más de 1000/1100 dólares el m2 a construir. Caso contrario se pone en serio riesgo la rentabilidad del proyecto". Explica además que "hay que tener en cuenta que en una obra de 3500/4000 m2 de obra, muchos no se computan como metros vendibles. Si se abona algo más, la rentabilidad deja de ser atractiva, pues a la hora de vender habrá que ajustar el valor hasta cubrir los costos y la ganancia esperada de la operación". Y agrega: "Por esa razón las grandes empresas se están volcando a barrios como Caballito, Villa Crespo o Almagro, donde hay más probabilidad de conseguir un lote de doble frente (18 metros), con una incidencia relativa cierta de alrededor de 700/800 dólares el m2". Y recuerda que una obra iniciada ahora se escriturará dentro de 2 años en un contexto diferente y seguramente en un clima de negocios distinto al actual.
A la hora de analizar este segmento vital del mercado no queda duda de que los terrenos son tan atractivos como siempre. Para José Azpiroz Costa, director de Bullrich, "son cada vez más interesantes y no tienen reposición. Una vez que se vendió desaparece del mercado para siempre". Aporta datos que ayudan a comprender lo que sucedió con este segmento: "En la ciudad de Buenos Aires, en los últimos 10 años se vendieron 2600 terrenos y se edificaron 14.000.000 de m2. La inversión que movió el sector casi alcanza los 20.000 millones de dólares. Esta tremenda inversión se frenó bruscamente a partir del cepo. La cantidad de permisos cayeron, en gran medida por la desconfianza de la gente ante la situación económica. Sin embargo, con que se deje cierta libertad y aparezca un poco el crédito, la construcción tendrá otro empuje. Hoy, como están las cosas, parece imposible.
–¿Qué pasa con los propietarios de los terrenos?
–-Azpiroz Costa dice que "mientras no haya necesidad de venta, urgido por el enfriamiento de la economía, los valores no sufrirán mermas. Si la economía se sigue debilitando y el proceso se desacelera se agravará, y los valores como en cualquier mercado se tendrán que ajustar". Agrega que "respecto de la oferta de terrenos buenos no existe (casi) porque la mayoría se vendió. Los que aún no se vendieron, sus dueños esperan que mejore el panorama económico para tomar la mejor decisión. La demanda busca terrenos también a la espera de mejores momentos y a su vez contar con materia prima para arrancar con las obras". El directivo analiza otro aspecto: la ubicación. "Entre las mejores figura Libertador desde el puente hasta General Paz que aún tiene terrenos. Son pocos. Pero los propietarios piden por ellos incidencias altas. Es cierto que esa zona tiene un desarrollo importante. Va más allá de una moda. Es una realidad. Los developers tratan de comprar todo terreno bien ubicado en Flores, Almagro, Caballito, Villa Urquiza, Núñez, Belgrano, Coghlan, Barrio Norte, Recoleta, Palermo, Botánico. Aunque cuesta mucho. Quienes tienen espalda no quieren atarse a plazos puestos por los vendedores. Si hay flexibilidad por parte del vendedor se ofrece una parte al contado, que no es pequeña. Y el resto se abona con m2 en el mismo lugar o en otro edificio alternativo terminado".
Para Damián Tabakman, arquitecto y consultor en negocios inmobiliarios, lo que sucede con el segmento premium es que los terrenos no bajaron de precio en dólares blue y existen transacciones cash, incluso grandes, aunque también hay canjes por m2. "Cuando aparece en el mercado oferta de la mejor tierra en sitios inmejorables, siempre encuentra compradores. De hecho, las épocas de crisis como ésta son ideales para adquirir estos activos. También es buena época para construir en zonas caras. Los desarrolladores piensan que el precio del proyecto terminado tampoco bajó, pero el costo de construcción en pesos sí cayó (también al blue), y para un proyecto que se inicie ahora, el dólar promedio a lo largo de la obra será más alto aun en términos reales, de modo que la rentabilidad debería ser buena. Esto aplica para los que están convencidos de que habrá un cambio de ciclo y que para ese momento convendrá tener proyectos terminados de calidad". Añade que "los inversores más sofisticados siempre se lanzan a construir cuando en dólares cuesta menos, para aprovechar a vender cuando la economía se recupera. En este segmento sólo se ven transacciones generadas por quienes necesitan vender terrenos aun en este mal momento. Los que pueden esperar, lo hacen." Explica además que "en los barrios de clase media existen oportunidades sobre avenidas, en zonas accesibles, para construir obras de renta para alquilar, de unidades chicas, con locales en planta baja y cocheras subterráneas. Entornos de universidades y zonas comerciales, las más buscadas. Los que tienen estos terrenos difícilmente puedan venderlos cash. Tienen que tomar m2, participar en el negocio y darle plazo al desarrollador para que arme el caso y organice su fondeo asumiendo que la preventa en pozo viene muy lenta".
Ubicaciones premium
l Avenidas Las Heras, Libertador, Coronel Díaz y Bullrich; la incidencia por m2 vendible no baja de los 1000/m2 y puede trepar a 1400 dólares el m2.
l Avenidas 9 de Julio, Santa Fe, Coronel Díaz y Libertador; la incidencia ronda entre los 850/m2 a 1400 dólares/m2.
l Avenidas del Libertador y Cabildo, y las calles Olleros y Juramento; la incidencia por m2 vendible ronda entre los 790 y 1100 dólares/m2.
l En Belgrano, avenidas Cramer, Congreso, Libertador y la calle Manzanares; la incidencia ronda los 650 y 770 dólares el m2.
l Calles Donado, Crisólogo Larralde, Pampa y Ceretti; las incidencias rondan los 400 a 600 dólares/m2.
l En Caballito, avenidas Juan B. Alberdi y La Plata, y las calles José Bonifacio y Curapaligüe; la incidencia ronda los 480/700 dólares el m2.
l Avenidas Santa Fe, Córdoba, Juan B. Justo y Coronel Díaz; la incidencia ronda entre los 600 y 750 dólares/m2.
l Respecto de estos datos, Panceira aclara: "Entre los valores piso y techo referidos para determinar el valor de incidencia en un caso concreto hay que analizar las características del terreno como frente, superficie y cantidad de m2 que pueden construirse. También la ubicación del lote, si está en una avenida, esquina o en una calle muy cotizada. En este orden de ideas, resulta por lo general más atractivo un terreno con doble o triple frente en una avenida o una calle que por su entorno sea muy demandada".
Fuente: Toribio Achával
