Que barrios se revalorizaran con las barreras de tren que se están levantando

Avanzan las obras para la construcción de viaductos en la ciudad de Buenos Aires que prometen eliminar 27 barreras de tren, revitalizar zonas, agilizar el tránsito y brindar mayor conectividad entre los barrios y el centro de la Ciudad de Buenos Aires. A la par, los desarrolladores inmobiliarios alistan proyectos en áreas donde prevén mejorarán las condiciones de vida, pero aún son escépticos respecto a zonas históricamente postergadas.

El gobierno porteño junto al Ministerio de Transporte de la Nación y Autopistas Urbanas S.A iniciaron entre abril y julio las obras de tres viaductos: Mitre, San Martín y Belgrano Sur. Las mismas elevarán las vías de los trenes que atraviesan la ciudad y, como consecuencia, se abrirán calles y eliminarán barreras. Debajo de los viaductos se crearán espacios públicos verdes, zonas de servicio y esparcimiento. De hecho, se espera la aprobación en la Legislatura Porteña de una ley que habilite la construcción de zócalos comerciales en las áreas de los nuevos puentes. El tránsito se agilizará beneficiando a automovilistas y pasajeros de colectivos.

El viaducto Mitre correrá por la traza que va desde la avenida. Dorrego hasta el corredor Congreso a lo largo de casi 4 kilómetros y se prevé su finalización en julio de 2019. El San Martín seguirá el recorrido del ferrocarril entre las calles Honduras y Garmendia con fecha prevista de inauguración septiembre del próximo año, en tanto que Belgrano Sur se extenderá a lo largo de 5,6 kilómetros, entre Nueva Pompeya, Barracas y Constitución, a inaugurarse en junio de 2020.

Atentos a los cambios que se darán en ciertos barrios y áreas, los desarrolladores miran con interés nuevas zonas, pero avanzan con cautela. Mientras las obras se desarrollan el caos se adueña de las calles afectadas y puede alejar compradores. Saben que a largo plazo el cambio podría ser radical y la revalorización del metro cuadrado, importante, pero por ahora prefieren apostar a lo seguro.

"Todas las obras públicas que van a impactar en las zonas generan un interés por parte de los desarrolladores para adquirir suelo urbano que luego será transformado en un complejo de oficinas o residencial de acuerdo a la propia demanda de la zona", analiza Hernán Nucifora, CEO de la compañía de negocios inmobiliarios Global Investments.

En lo que respecta a los viaductos, sostiene que el impacto será positivo desde dos aspectos: por un lado el orden del tránsito que traerá como consecuencia eliminar las barreras; por otro, desparecerán los límites que diferenciaban a una zona de otra y quedarán unidas como traza urbana.

San Martín, la niña mimada

El viaducto San Martín, que atraviesa los barrios de Palermo, Colegiales, Villa Crespo, Chacarita y Paternal, es en la actualidad al que más apuestan los especialistas. Cuenta desde el inicio con la buena estrella y popularidad de las áreas que afecta por lo que el repunte no será tan notorio, al igual que sucederá con las zonas que atraviesa el viaducto Mitre. No obstante, para los desarrolladores se abren posibilidades de construcción y comercialización en una zona ya instalada y con fuerte demanda.

Aunque comenzó su construcción en abril de 2017, recién en octubre se disparó el interés por el área. "Si bien la gente sabía que se había anunciado esta obra tan importante, en cierta forma desconfiaba que se fuese a hacer por la envergadura. Cuando realmente empezó, y vieron las grúas, que arrancó con mucha fuerza, tanto los desarrolladores como arquitectos dijeron ‘este barrio va a ser nuevo’. Cerca de las avenidas Córdoba, Corrientes y Dorrego vinieron un aluvión de inversiones", recuerda Diego Migliorisi al frente de la inmobiliaria que lleva su apellido.

El llamado Distrito Audiovisual se encuentra en el área de influencia del viaducto San Martín. Allí, explica el experto, se concentran varios emprendimientos comercializados desde pozo. "Ya había empezado a desarrollarse la zona por Corrientes y Jorge Newbery; ya se construyeron torres, la sede de un banco. La inversión viene desde hace un par de años y se fue consolidando con la obra del Maldonado y el Metrobus", agrega. En tanto, en la zona aledaña al Parque Los Andes, detalla Migliorisi, ya se adquirieron terrenos, pero aún no se comenzó a construir. "Lo desarrolladores van a esperar a que avancen las obras del viaducto para ver qué hacen, si oficinas, viviendas o locales comerciales", detalla.

Según Migliorisi desde octubre de 2017 los precios aumentaron en la zona del viaducto San Martín en promedio 25 por ciento. Si el metro cuadrado hasta entonces cotizaba a US$1600 dólares ahora no se consigue por menos de US$2200.

La obra, afirma, completará el proceso de apuntalamiento de la zona y hasta arriesga que podría transformarse en un barrio completamente nuevo. "Casas viejas, galpones y casas tomadas se van a transformar en oficinas, viviendas y locales comerciales. Se abrirán muchísimas calles hoy interrumpidas", analiza.

Para Nucifora, en cambio, el valor del metro cuadrado está atado en la actualidad al costo de construcción y a las incidencias de los terrenos. Aunque apuesta a que la zona se revalorizará sostiene que será recién cuando se asiente. "La construcción y la consolidación de nuevas zonas suelen tener un tiempo de madurez de entre 5 y 10 años por lo cual el valor potencial y real de venta se comienza a ver finalizada tanta la obra pública como la cantidad de emprendimientos que se desarrollen en la zona", explica.

Así como la zona de influencia del viaducto San Martín concentra en la actualidad las mayores apuestas, la del Belgrano Sur aún es dispar. El inicio de este viaducto que se extenderá por el Sur de la ciudad comenzó recientemente, una vez que se inauguró la estación provisoria Sáenz mientras se construye la definitiva que será en altura. Recorrerá en total 1,3 kilómetros y permitirá extender hasta Constitución la extensión del ferrocarril que hoy tiene su cabecera en la estación Buenos Aires en el barrio de Barracas.

Pese a que desde el gobierno porteño afirman que la obra mejorará el tránsito al eliminar siete barreras –de acuerdo a sus estimaciones transitan por el área 370.000 usuarios de colectivos y 20.000 automovilistas– el interés por desarrollar emprendimientos inmobiliarios aún no es masivo. "Son barrios excesivamente relegados", reflexiona Marcelo Di Mitrio cuya inmobiliaria se especializa en comercializar emprendimientos en los barrios del Sur porteño. "Si realmente no se tiene sobre seguro que van a cambiar, que las transformaciones van a producirse, no creo que haya desarrollador dispuesto a invertir en ellos", se lamenta.

Como ejemplo de potenciador de zona trae a colación las obras del Paseo del Bajo que se llevan adelante en el límite entre Puerto Madero y San Telmo y Microcentro. "Había otros elementos en los alrededores que llevaron a los desarrolladores a invertir ahí. En Constitución y Pompeya no hay este tipo de elementos", sostiene. Sin embargo, es optimista: "Si se concreta el viaducto va a potenciar la zona".

En la otra vereda, Gabriel Gruber, Director Regional de Properati, considera que Nueva Pompeya, Constitución y Barracas "están siendo muy atractivos". "Presentan más oportunidades que los barrios donde históricamente el mercado inmobiliario es más dinámico. Esto sumado a las mejoras en infraestructura redunda en un aumento de la demanda", analiza.

Según el análisis de precios realizado por Properati, el metro cuadrado promedio en Nueva Pompeya se puede conseguir hoy a partir de los US$2300, un 71 por ciento más caro en si se lo compara con los valores de un año atrás. "Las obras de infraestructura en general suelen ir acompañadas de un aumento del valor del metro cuadrado en la zona – analiza- porque elevan la calidad de vida y sube la demanda".

Las obras vinculadas al transporte, precisa, tienen un notorio impacto. "Por un lado porque es una temática clave a la hora de buscar un inmueble, ya que afecta directamente en los tiempos de viaje hacia y desde el lugar, volviéndolo más atractivo; por otro lado, son obras muy visibles y que desde el comienzo puede apreciarse cómo beneficiará a la zona", explica Gruber.

"Al mismo tiempo, no debemos olvidar que observamos un aumento generalizado del precio del metro cuadrado en toda la ciudad, debido principalmente al crecimiento de los créditos hipotecarios, aunque en el último mes bajaron considerablemente por lo que podemos esperar un cambio en la dinámica", concluye.