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Qué hacer con la vieja casa
Frente a la escasez de terrenos, las viviendas antiguas permiten aprovechar el espacio para una construcción; el propietario tiene varias opciones, como negociar el precio en efectivo, los metros cuadrados o su participación en el futuro negocio, que se hace habitualmente con la figura del fideicomiso
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Muchas veces, conservar una vieja casa donde se atesoran los recuerdos familiares suele traer una serie interminable de gastos y molestas reparaciones de albañilería y plomería, o de las eternas refacciones para combatir la humedad o las goteras. Estas erogaciones no sólo suelen resultar onerosas, sino que además terminan por generar el desgaste de los propietarios. Es allí cuando los seductoras y -en muchos casos- millonarias propuestas de los desarrolladores logran captar la atención de los dueños.
Según los brokers consultados, las viejas casas ya no guardan valor por sí mismas, sino que se cotizan por el terreno y los códigos de construcción que los rigen. Los expertos sostienen que en la actualidad los terrenos valen por lo que allí se podrá edificar. "Hoy, la demanda de lotes en Buenos Aires existe, pero a valores razonables, ya que los precios de la construcción son equivalentes a los de la convertibilidad y aun superiores según el rubro, pero las incidencias medias en Barrio Norte, por ejemplo, han aumentado en un 300%. Este cuadro de situación genera que los valores finales de venta no puedan bajar de los 2100 dólares por m2", sostiene Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria.
Y agrega: "En cuanto a la oferta, ya casi no existen lotes en esquina y difícilmente se encuentren con dobles y triple frentes. Cuando eso ocurre, los valores son difíciles de pagar. Sólo los propietarios razonables logran encontrar al comprador". Para Mario Gómez, director de Toribio Achaval, los terrenos son el principal engranaje del Real Estate. "Son la materia prima para los nuevos proyectos.Estos son como para el sastre, las telas. Y en la medida que existan terrenos habrá tela para cortar, con la que se alimenta la compleja maquinaria del Real Estate."
Entre las zonas más buscadas para la compra de terrenos se destacan Puerto Madero, Recoleta, Barrio Norte, Palermo Nuevo y zonas preferenciales de Caballito y Belgrano. "Dentro de estos barrios, las principales avenidas y arterias son las más demandadas y, a su vez, también las más escasas. Los lotes preferidos suelen ser los que se encuentran próximos a las líneas del subterráneo", explica Julia Mel, de Raúl Mel Propiedades. La mayor oferta, sin embargo, no está dada en las zonas más sofisticadas de Buenos Aires, sino en el corredor intermedio entre Barrio Norte y Caballito. "En Almagro y Villa Crespo, por ejemplo, las incidencias son más bajas y los proyectos aún rentables. Los desarrolladores ven con buenos ojos la oferta localizada en esas zonas y los propietarios ven en estas ofertas tentadoras, la posibilidad de vender muy bien las viejas casas familiares que estuvieron por años postergadas por las áreas exclusivas", explica Toselli.
Según Gómez, la zona norte de la ciudad es la más demandada y la que menos lotes disponibles tiene. Esto generó un derrame hacia el corredor oeste en el eje de Flores, Almagro y Caballito. "El Sur es el que menos concentra la atención de la demanda y que presenta precios menores. Dentro de ese eje, los barrios más demandados son Barracas y San Telmo", comenta Gómez.
Valores
Luego de una suba sostenida, que hizo que un terreno en Barrio Norte, por ejemplo, tuviera una incidencia media de 200 dólares por m2 durante más de una década, se llegó a promediar los 800 dólares. Parecería que la reticencia de los desarrolladores, los costos en aumento y la demanda en retroceso generan una meseta en los precios y, según el caso, acomodamientos hacia abajo.
Para Gómez existe una marcada inflexibilidad de precios que impide su descenso. "Uno de los principales factores que operan para evitar la baja de precios es la atomización de la oferta que se encuentra en manos de particulares, que en la mayoría de los casos adquirieron los terrenos con fondos propios, sin recurrir al endeudamiento bancario", dice Gómez.
Y agrega: "Aunque muchos terrenos no generan rentas, en general tienen costos de mantenimiento inferiores a otros inmuebles y menor riesgo de intrusión. A esto hay que sumar la influencia de las regulaciones urbanas (normas que restringen el crecimiento horizontal de las ciudades con el fin de controlar el uso de los servicios públicos)". Según Fernando Burone, director Maestría MDEI UB Politécnico de Torino, sostiene que actualmente se pueden conseguir buenos precios de los lotes. "La mayor necesidad de liquidez y una expectativa de alza en el dólar permite en algunos casos negociar a muy buenos valores."
Los especialistas opinan que la solución para aumentar la rentabilidad es buscar propuestas creativas que se encuentren en buenas ubicaciones. Hay que generar un buen impacto directo en la demanda y traccionar ofertas que permitan elevar los márgenes de ganancia de los inversores.
La gran cantidad de m2 que se presentó al mercado entre 2005 y 2006 (3 millones) hace prever que en los próximos años existirá una gran competencia, y la clave serán las diferencias.
La incidencia del terreno varía según la zona y cada proyecto, y representa entre el 30 y el 50% del valor final de venta de las unidades a estrenar. "Este fenómeno no es privativo de nuestro país, sino que se manifiesta a nivel mundial a partir de la consolidación de los centros urbanos. En el caso español, donde el precio de los departamentos en el centro de Madrid supera los 6000 euros por metro cuadrado, el suelo pasó de ser un 15% del costo del proyecto en 1986 al 60% en 2006, según el director del MDI, Jaime Rubio Landart", afirma Gómez.
Para Toselli, este valor no debería representar más del 22% del precio de venta de los inmuebles terminados. Burone aporta otra visión: "El proyecto puede resistir entre un 30% y un 150% del costo de construcción".
Cómo pagar
Las nuevas realidades del mercado inmobiliario imponen cambios en las reglas del juego y éstas se reflejan en la forma de pago. Se pagan con financiación propia y en algunos casos conformando fideicomisos. De todos modos, la prédica de entregar m2 como parte de pago es lo más habitual (casi nunca superando el 25% de las unidades a construir).
"La idea es motorizar el proyecto de forma mixta, o sea, entregando m2 en parte de pago y con dinero propio (proveniente de los inversores) para asegurar la finalización de la obra, aunque el inicio del proceso de venta se realice una vez terminada la etapa de hormigón y mediante una unidad modelo", coinciden Toselli y Burone. Raúl Mel titular de la firma homónima aporta otra visión sobre el tema: "Los terrenos se pagan generalmente en efectivo y sobre todo, los que están en muy buenas ubicaciones, aunque cada vez existen más opciones".
El lote es siempre un resguardo de valor. "Mientras no se construye mantiene su cotización. Después será importante el proyecto que se sume. Entre 2002 y 2008, muchos pequeños inversores han conformado fideicomisos al costo y así han definido emprendimientos de diversa categoría. Hoy quedan pocos, pero algunos muy bien ubicados y con buenos accesos", explica Raúl Sáenz Valiente, presidente de la Cámara de Empresarios Desarrolladores Urbanos. Y agrega: "Lógicamente, a la hora de construir sobre el lote elegido si la propuesta edilicia cuenta con un buen diseño, materiales de calidad y sustentable suma un plus desde el punto de vista integral".
La mayoría de los lotes se destina a proyectos residenciales. "Es entre el 80 y 90%; es lógico entonces que las empresas desde hace un tiempo hayan comenzado a migrar de la ciudad en busca de lugares con más fácil acceso y mejor lugar para estacionar", sostiene Raúl Mel.
La construcción
En la actualidad, los valores de construcción se están abaratando no sólo en dólares, sino también en pesos, lo que es muy positivo para el desarrollo de nuevos proyectos y la finalización de los existentes. "Todo debe estar muy ajustado y las decisiones deben ser programadas. Los costos acompañan la inflación, los terrenos están a valores máximos, pero los precios finales están en una meseta o en descenso. El costo promedio de la construcción actualmente es de US$ 750 por m2", sostiene Toselli.
Incidencias
A modo de síntesis, los valores promedio de incidencia en la actualidad son los siguientes:
Núñez : US$ 400 / 500
Barrio Norte : US$ 800 / 1000
Recoleta : US$ 1200 / 1400
Barrio Parque y Palermo Chico : US$ 1500
Palermo Nuevo : US$ 750 / 950
Puerto Madero : US$ 1200 / 1800
Almagro : US$ 400 / 500
Caballito : US$ 600 / 700
Belgrano : US$ 700 / 1000
Flores : US$ 400
Barracas y San Telmo : US$ 500
Villa Urquiza : US$ 200 / 400
Ejemplos
Pacheco de Melo al 1900 : US$ 1.600.000 para construir 1850 m2
Fitz Roy al 2300 : US$ 240.000 para construir 350 m2
Acuña de Figueroa al 200 : US$ 250.000 para construir 550 m2
Pedro Goyena al 800 : US$ 800.000 para construir 1600 m2
Transformación
"El reciclado de casas antiguas es una opción que por estos días parece menos frecuente. Aún así, en muchos casos, estos inmuebles se han rescatado para hoteles boutique y hoy integran un segmento creciente que seguramente logrará estar más allá de cualquier crisis", dice Sáenz Valiente.
