Quien sacó un crédito UVA: ¿hizo un buen negocio?
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El Banco Central y el Ministerio de la Vivienda y Hábitat están revisando la situación de los créditos UVA, un sistema que goza de muy mala prensa. Una reputación que es poco fundada.
Para tomar dimensión del problema hay que tener en cuenta que en el país son 3,5 millones las familias que presentan algún déficit habitacional. La otra cara de esa moneda es que el stock de créditos hipotecarios de los argentinos no llega al 1% de su PBI (0,89%). Ese peso relativo es insignificante si se compara con países como Chile que representan el 19%, México el 10%, Perú el 4,4% y Brasil el 4,1% de sus respectivos PBIs. Una línea de créditos habitacional sostenida en el tiempo, además de solucionar el problema habitacional, tendría impacto en nuevas construcciones, que van a demandar más mano de obra. Además, permitiría regenerar zonas que han quedados relegadas, sistemáticamente, del desarrollo inmobiliario en los últimos 20 años.
Los créditos hipotecarios UVA se implementaron en marzo del 2016. En ese momento, solo el 2% de la población se encontraba en condiciones de pedir un préstamo. Para analizar las variables propuestas, vamos a suponer que una familia obtuvo un crédito hipotecario en marzo de 2016, por US$60.000, a 30 años, con una tasa del 5 por ciento anual más UVA, para adquirir una vivienda por el valor de US$85.700. En aquel momento requería un ingreso de $15.987 mensuales, accediendo a un departamento en la Ciudad de Buenos Aires de 44 metros cuadrados.
La particularidad de este sistema de crédito, es la actualización constante del importe nominal de la cada cuota. Para medir ese impacto, lo más adecuado es compararlo con la evolución de los salarios en el mismo periodo, teniendo en cuenta que también han evolucionado (flujo de ingresos contra flujo de egresos). El nivel de salarios evolucionó por debajo de la inflación, registrándose una pérdida del salario real en este periodo. En consecuencia, el peso relativo en un trabajador promedio de la cuota del crédito aumento en este tiempo. Pasó de representar un 30% de sus ingresos, para representar un 32% de su salario. En consecuencia, los deudores están más exigidos con el pago de la cuota, respecto de sus ingresos. Sin embargo, no es un número alarmante que ponga en crisis a las familias, ni que comprometa su condición de pago. Sumado a eso, el crédito contempla la posibilidad de extender el plazo de pago, para diluir el impacto del aumento de la cuota, que no fue contemplado en este análisis.
El capital adeudado bajo el crédito UVA aumenta a valores corrientes. Esta es una crítica muy difundida. Sin embargo, ese postulado encierra la falacia de comparar dos variables distintas: tomar los pesos constantes del inicio del crédito, con los pesos corriente pendiente de pago. Esta confusión se allana tomando una moneda dura de referencia. Tomamos el dólar, que es la moneda con la cual se denomina el valor de los bienes durables en nuestro país. Así, por un lado, el valor de la UVA se devaluó contra el dólar. Mientras que en marzo de 2016 el valor del dólar y las UVAs se encontraban en una paridad cercana a los $14 ($14,89 para el dólar y $14,05 para la UVA), al 31 de diciembre del 2019 el dólar oficial cotizaba en $62,99, el libre en torno a los $78,5, y la UVA a $46,97. Para medir el impacto en el patrimonio familiar, consideramos, también, los cambios en el valor del activo. En este periodo, se registró un aumento de los precios de los inmuebles, de acuerdo con los relevamientos efectuados por Reporte Inmobiliario (2016-2019). En números concretos, al inicio del crédito, el deudor ejemplo debía US$60.000 que representaba el 75% del valor del inmueble. En noviembre de 2019, ese mismo deudor debía $41.144, el equivalente al 42% del valor del mismo inmueble, habiendo abonado en cuotas (capital e intereses) la suma aproximada de US$14.000 . Es decir, la familia se enriqueció hasta esa fecha en US$57.000 (unos US$42.000 descontando las cuotas pagadas), duplicando su patrimonio neto en 4 años (considerando que invirtió US$25.700 en la compra de ese departamento).
¿Por qué los detractores? Los créditos UVA son un instrumento que permitió el acceso a la vivienda definitiva a unas 115.000 familias. Hoy pagan por su cuota menos del valor locativo del mismo inmueble, además de duplicar prácticamente su patrimonio (tomando el periodo 2016-2019). Sin embargo ¿Por qué es tan cuestionado el sistema? Es evidente que con una inflación acumulada del 165%, una devaluación del peso del 320%, como se registró en el periodo analizado, con una tasa de interés de referencia a diciembre del 2019 del 85%, un crédito de estas características tuvo sobresaltos. Sin embargo, la tasa de morosidad no se disparó. Concluir que el problema es la inflación, el tiempo de cambio y la tasa de interés, probablemente sea tan cierto como ineficaz. Hay otras cuestiones que ayudan a entender este fenómeno. Para empezar, el timming: Es clave el momento relativo en que se obtiene el crédito. Este está asociado a la relación entre la UVA, los salarios, el dólar y el valor de las propiedades. Ordenada la macroeconomía, todo indicaría que estos valores tenderán a converger. La alineación de estas variables se puede reforzar generando garantías y reaseguros ante nuevos sobresaltos macro-económicos. Por otra parte los créditos hipotecarios tienen una extensión muy limitada en la Argentina. Frente a esto, vuelven a emerger las ideas de créditos subsidiados, con tasas de interés real negativas. Estas medidas, lejos de solucionar el problema, son las que, en el tiempo, lo terminan profundizando. La experiencia de los países de la región, que han sido exitosos en paliar el déficit habitacional, demuestra que la solución sostenible de acceso a la vivienda de los sectores medios, es a través de créditos hipotecarios que no cuentan con subsidio estatal. Y la tercer cuestión tiene relación con el sesgo político: muchas veces las iniciativas públicas quedan apropiadas por la gestión que las impulsó. Este, quizá, sea de los desafíos políticos más relevante que tengan las nuevas autoridades: trascender las políticas valiosas a través de los mandatos presidenciales.Está en sus manos la oportunidad de mantener instrumentos sostenibles y potenciarlos dotándolo de mejores reaseguros y garantías.
* El autor es abogado y magister "suma cum laude" por el IAE Business School y ex director de la AABE
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