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Tomar precauciones a la hora de invertir
Antes de adquirir una propiedad es conveniente buscar asesoramiento legal
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LA NACIONFernando Laborda
No todo lo que brilla es oro , dice un viejo dicho. Se trata de una lección que ningún comprador de un inmueble deberá olvidar. Ni siquiera cuando esté a punto de adquirir una vivienda a estrenar, llena de detalles de categoría o de una suntuosa infraestructura, como las muchas que están en venta en los más cotizados barrios de la ciudad de Buenos Aires.
Las precauciones que debe tomar cualquier inversor siempre son necesarias a la hora de comprar un departamento usado como también a a estrenar, lo mismo que si la operación se realiza en el pozo, esto es, cuando la obra apenas ha comenzado y habrá que esperar más de un año hasta la esperada posesión del inmueble.
En estos casos, el potencial comprador deberá buscar algún asesoramiento profesional mayor al que le pueda dar el responsable del emprendimiento o la inmobiliaria que promociona la obra. En este caso es bueno recordar que el autoasesoramiento a veces puede tener los mismos efectos negativos que la automedicación.
Cuando se busca invertir en una propiedad a estrenar, no sólo deben analizarse sus características técnicas, los materiales de construcción que serán utilizados, la distribución de los ambientes y los servicios comunes prometidos (piscina, sauna, salón de fiestas). Es aconsejable tener una idea de quienes son las empresas que están detrás del emprendimiento.
"Si su olfato le indica que puede estar frente a un incumplimiento, no pierda tiempo, porque junto con el tiempo perderá sus derechos y, junto con sus derechos, un poco de su persona", recomienda Daniel Enrique Butlow, abogado y profesor de Arquitectura e Ingeniería Legal.Si se opta por comprar una propiedad a estrenar, el primer recaudo que se debe tomar es leer detenidamente el boleto de compraventa y hacerlo leer por algún asesor letrado. Es fundamental analizar la posible letra chica de ese documento. De ese modo, el comprador podrá descubrir si, además del precio final de venta, también debe oblar otros conceptos que a veces se incluyen, tales como un porcentaje del precio por gastos de equipamiento o por fondo de reserva. "Un boleto es una promesa de venta. Por lo tanto, hay que examinar con atención quién promete y qué es lo que promete", sugiere Butlow.
Junto con el boleto y los documentos que acrediten los pagos parciales del inmueble en construcción, es fundamental conservar cuidadosamente los avisos publicitarios y el folleto que ilustra la propiedad en venta. El futuro propietario nunca debe olvidar que forman parte integrante del boleto y que se encuentra prohibida la publicidad engañosa.
Por ejemplo, si en el boleto de compraventa o en el folleto se menciona que la propiedad tendrá gimnasio, éste deberá ser entregado equipado con los aparatos correspondientes. De lo contrario -refiere Butlow-, le estarían vendiendo sólo un espacio habilitado para gimnasio.
El comprador debe saber, de acuerdo con el especialista, que el vendedor no podrá exigirle pagos por gastos de equipamiento si éstos no están contemplados clara y específicamente en el boleto de compraventa.
Antes de escriturar
Cuando llegue el momento de la escrituración y de la posesión, hay que visitar la unidad cuantas veces sea necesario con el fin de verificar personalmente las medidas y detalles de terminación de la unidad, sin olvidar una mirada atenta de las partes comunes del edificio. Al aproximarse la fecha de la escritura traslativa de dominio, debe exigírsele al escribano interviniente que le remita una copia anticipada del modelo de escritura, junto con el reglamento de copropiedad y administración que se suscribirá.
Plazos
Los siguientes son los plazos para denunciar posibles vicios en una propiedad nueva, luego de la firma de la escritura:
- Vicios aparentes: se purgan con la recepción en la locación de obra.
- Vicios ocultos: a partir de su descubrimiento, hay 60 días corridos para denunciarlos.
- Vicios redhibitorios: hay tres meses para dejar sin efecto el contrato de compraventa o peticionar una baja de precio al menor valor por el vicio.
- Ruina: debe producirse dentro de los 10 años de recibida la obra y el plazo de prescripción es de un año a contar desde el tiempo en que se produjo.
- Incumplimiento de contrato de compraventa: prescribe a los 10 años.
(Fuente: Arquitectura Legal, www.arquilegal.com )
Por Fernando Laborda
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