1
Trabajar cerca de casa
Se multiplican los edificios para oficinas próximos a los barrios privados con todo el equipamiento indispensable; alquiler desde 15 dólares el m2
1 minuto de lectura'
Como eslabón fundacional, primero surgieron los barrios privados y los countries, que para la mayoría representaban el lugar de descanso durante el fin de semana. Luego, para muchos pasaron a constituirse en el hábitat diario y ante su rápido crecimiento poblacional hubo que satisfacer necesidades básicas del consumo, por lo que aparecieron los centros comerciales.
Ahora comenzó a desarrollarse la tercera etapa: los complejos de oficinas, consultorios, estudios y servicios para cubrir la demanda creciente enmarcados dentro de la paisajística natural propia de estos emprendimientos o en sus proximidades. Por lo que se acrecienta una tendencia que se vislumbraba: el lugar de trabajo pasa a estar muy cerca del domicilio y en un ambiente enraizado en la apacible naturaleza, pero provisto de todos los elementos técnicos modernos para poder funcionar.
Estos proyectos se desarrollan en vistas del público al que se quiere interesar, por lo que muchos definen un mix que puede ir desde oficinas chicas de 32 metros cuadrados en adelante hasta oficinas importantes de 100 a 140 m2.
Modulares
También está la posibilidad de unir módulos chicos para conformar oficinas lineales del tamaño requerido, incluso en ocasiones es ideal la planta libre corporativa, con superficies amplias que superan los 500 metros cuadrados.
Dentro de estas características están los ya consolidados y los que se encuentran en vías de ejecución. Entre los primeros se destaca el Paseo Comercial Santa Bárbara, en el barrio homónimo, en General Pacheco, sobre la ruta 197, a 2000 metros del acceso a Tigre, donde conviven locales comerciales de 32 a 160 m2 en la planta baja, con oficinas en el primero y segundo piso, con superficies de entre 30 y 130 m2, aproximadamente, en una y dos plantas.
Estas oficinas pueden ser utilizadas como estudios o consultorios, y en su gran mayoría la ocupan gente que vive en los barrios de la zona. El valor de los alquileres de los locales varía de US$ 15 a 25 el m2, según la ubicación y el tamaño. En cambio, el de las oficinas va de 16 a 20 dólares.
Entre los segundos cabe mencionar a Santa María Park, que cuenta con un edificio corporativo sobre la ruta 27 y tres edificios de oficinas/estudios en construcción, dispuestos con un gran parque central, en el barrio náutico Santa María de Tigre.
El edificio corporativo tiene en la PB un Coffee Shop de 160 m2 y 5 oficinas de 42 m2, y en el primer y segundo piso hay dos plantas libres de 520 m2 cada una. Los edificios A, B y C (en PB y 1er. piso) cuentan con 32 oficinas de 42 m2 cada una, que pueden unirse modularmente hasta alcanzar la superficie requerida.
Ocupa un predio de 1,7 hectáreas con una superficie cubierta de 4600 m2 y un atractivo espacio verde de 15.600 m2. Con amenities como dos canchas de tenis, sala de reunión, 175 cocheras propias y de cortesía más el sistema de aire acondicionado frío-calor. El costo de la locación se ajusta al espacio y a la ubicación, que puede ser de US$ 16 a 20 el m2.
Ambos complejos son desarrollados por Pentamar SA, cuyo gerente inmobiliario Franco Paolini Bulich refiere que "desde un inicio, al proyectar el master plan de un barrio cerrado se definen los lotes destinados a la zona comercial o media densidad. Después, una vez que las condiciones están dadas -como ser densidad del barrio y de la zona, necesidades, competidores- se decide qué proyecto es más conveniente ejecutar". Se debe tener en cuenta que no obligatoriamente estos edificios son construidos por los mismos desarrolladores de los barrios.
Otro paseo de compras, Pacheco Mall, en Boulogne-sur-Mer y Aguado, General Pacheco, compuesto principalmente por locales comerciales y de servicios, se creará con el objetivo de generar una infraestructura comercial planificada de la que hasta ahora carece el centro de esta localidad", afirma Ana Simeone, presidenta de la firma comercializadora Ana Simeone Inmuebles Corporativos.
Este complejo comercial fue ideado por Juan Capelle y Alicia Trogliero, desarrollistas inmobiliarios, con el proyecto creado por el Estudio Gualdoni, Ricca, Zwan.
Contará con 7200 metros cuadrados, que comprenderá locales para tiendas de primeras marcas, polo gastronómico, servicios varios, oficinas, bancos, todo dentro de un conjunto cerrado con estacionamiento y seguridad privada que se integra al contexto barrial.
La oferta está dirigida al público ABC1, que reside en los barrios privados de la zona.
El costo promedio por m2 se comercializa en US$ 2000, con una inversión mínima para ingresar al fideicomiso que desarrolla el emprendimiento de US$ 100.000, sobre una inversión total estimada en algo más de US$ 8.000.000.
Los aportes se realizan con un anticipo del 25% del total en el momento de la suscripción y el saldo, en 18 cuotas consecutivas, que se ajustarán por costo de obra, según un índice preestablecido.
Los alquileres rondan los US$ 30 por m2 y los contratos son a 3 años. En alquileres de grandes superficies o con marcas de primera línea, las negociaciones tienen un tratamiento especial porque "primero hay que cerrar con las grandes cadenas así, luego, por decantación llegan los otros interesados. Por eso es importante no ser demasiado exigentes con las cadenas. En el comienzo hay que ser visionarios de los contratos de locación a largo plazo, no pretender que las tasas de retorno sean altísimas sólo porque son firmas destacadas. Si una marca de productos o servicios de primera línea se instala hay que dar alguna concesión porque es la que traerá público de determinado target y de eso dependerá el éxito del proyecto", agrega Ana Simeone.
La firma también comercializa otros dos proyectos similares, Paseo del Pilar Shopping, en Panamericana km 44, Pilar, y Maschwitz Mall, sobre ruta 9, ramal a Escobar, km 42,5, Ingeniero Maschwitz, ya inaugurados.
En el eje sur
En el Sur también se encuentran, entre otros desarrollos nuevos, el de Pampas Pueblo de Hudson, en Hudson Norte, entre los kilómetros 30 y 34 de la Autopista Buenos Aires-La Plata, ramal a Mar del Plata.
Con oficinas de 40 a 70 metros cuadrados, orientadas al uso profesional o empresarial, para residentes en los barrios cercanos o no, tiene una ubicación atractiva ya que se encuentra a escasos 25 minutos de la Capital.
El Ing. Jorge Farez, director general de Pampas Pueblo de Hudson, sostiene: "El promedio de edad de los locatarios o compradores es variado ya que entre los interesados hay profesionales jóvenes para el desarrollo de sus actividades, como contadores, abogados, médicos, y además inversores que les agrada el proyecto y apuestan a renta futura".
El lugar apunta a complementarse con seis salas de cine, lugares de entretenimiento y espacios gastronómicos.
Es un megaemprendimiento urbanístico, desarrollado por la empresa Entheus y comercializado por las firmas Inmobiliaria Jorge J. Yacoub & Cía. y Castro Cranwell & Weiss.
Está pensado para las diferentes densidades demográficas que disfrutarán de cada sector del emprendimiento, ya sea los espacios laborales como los de vivienda, recreación, servicios y que todos interactúen dentro de un entorno agradable, sano, puro, rodeado de un verde natural e importante que ofrece la zona.
"La inversión total ronda los US$ 100 millones, lo que comprende el barrio privado Las Acacias; La Plaza Comercial, de 74 locales con Almacenes Pampas, estudios La Maltería con 82 oficinas, 40 locales comerciales, un hotel cinco estrellas y un futuro sector de nueve manzanas destinadas a condominios de no más de tres pisos, cuyo lanzamiento se prevé para abril de 2009, y la refuncionalización de Maltería Hudson, con 75.000 m2, donde habrá de todo, hasta una sede universitaria", detalla Ana María Kovacic, representante de Jorge J. Yacoub & Cía.
En cuanto a las oficinas, el valor para la compra ronda los 1300 dólares el m2 y para los locales, 1600 el m2. Para alquilar, el costo es de US$ 23 más IVA el m2.
Nordelta
Otro polo importante para este tipo de desarrollo es Nordelta, sobre la ruta 27, frente a la Bahía Chica del río Luján, cercano al acceso a Bancalari y a Tigre, que fue concebido como una ciudad, donde se previó la instalación de oficinas en distintos sectores, por lo que resulta atractivo no sólo para los residentes del lugar, sino a la vez para los vecinos del corredor norte.
Agustín Benedit, gerente de marketing de Nordelta, refiere: "Hay varias zonas mixtas aptas para la instalación de oficinas. Hoy hay departamentos apto profesional, de 35 a 106 m2, con consultorios, empresas, inmobiliarias, por ejemplo, en Studios de la Bahía. Más el complejo Terrazas de la Bahía, con 128 unidades distribuidas en dos edificios con vista a la bahía Grande y con salida al canal mayor del río Luján, junto a un polo gastronómico con cuatro restaurantes, un banco y otros locales que pronto se inaugurarán". Aquí sólo quedan disponibles unidades de 77 m2 desde 150.000 dólares.
Además, está la obra de Puerta Norte, el primer edificio puramente de oficinas, frente al centro comercial.
De diseño contemporáneo, se construye la primera etapa, con entrega en abril de 2009. Consiste en 78 unidades y siete locales, más cocheras subterráneas. La superficie de las unidades oscila entre 47 y 100 metros cuadrados, y están en venta a partir de 100.000 dólares.
Fundamentos de la nueva demanda
Los edificios de oficinas resultan muy necesarios -por no decir imprescindibles- en las zonas de los barrios cerrados por las propias urgencias de los residentes, que si optaron por vivir en estos sitios fue para escaparle a la gran ciudad, por lo que pretenden contar con su lugar de trabajo próximo a su hogar.
A esto hace referencia el Ing. Jorge Farez, de Pampas Pueblo de Hudson: "Se prefiere un sitio cercano con eje vehicular preferentemente, lo que permite el rápido acceso y salida, lo que incide obviamente en una mejor cotización inmobiliaria, por eso son fundamentales los accesos rápidos a una autopista que garantizan seguridad y comodidad".
La inversión a futuro en estos emprendimientos está asegurada, según el análisis de Ana Simeone: "La descentralización administrativa y comercial de la Capital Federal sumado a la expansión demográfica hacia barrios cerrados en el conurbano y el interior de la provincia de Buenos Aires consolida la demanda existente de estos desarrollos, incluso en el interior. Siempre que se construyan barrios se va a necesitar centros comerciales y de servicios cerca, y por más crisis económica o financiera que surja es redituable invertir en ladrillo.
Por Juan Manuel Raimundo
