Unidades para presupuestos acotados

Unos sábados atrás, en este mismo suplemento, Damián Tabakman escribía acerca de la actualidad del mercado inmobiliario y tres caminos posibles frente a la situación: el de los optimistas, que proponen poner en marcha los proyectos antes de fin de este año; el de los pesimistas, que aconsejan vender a la brevedad y, una tercera postura, en su opinión personal la mejor, que se inclina por empezar a comprar.

Tabakman mismo señalaba además que, a pesar de haber bajado en los últimos tiempos un 10%, y estar en Buenos Aires por debajo de San Pablo, México D.F. y Montevideo, no hay –hoy y aquí– certidumbre respecto del valor relativo actual de los inmuebles. ¿Cómo transitar, entonces, cualquiera de estos caminos?

Tratando de despejar mínimamente el panorama consultando a operadores del sector sobre las últimas novedades del mercado y, según su experiencia, el monto que mínimo que se necesita para adquirir una propiedad estándar en la ciudad de Buenos Aires.

Jorge Toselli, presidente JT Inmobiliaria y prosecretario de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), comentó que "si bien algo se había reactivado, con el problema de la deuda, que se suma a la suba del dólar y la falta de seguridad jurídica y de créditos con posibilidad de repago, el mercado se volvió a estancar. Con 70.000 dólares se puede adquirir un departamento de 1 ambiente, y con 90.000 dólares uno de dos ambientes. Hablo de inmuebles de treinta años de antigüedad, luminosos, de entre 35/38 m2. En estos momentos, la oferta de usados a la venta se concentra en un 56% de inmuebles de estas características". Metros más, metros menos, con esta apreciación coincide Francisco Altgelt, director de Altgelt Negocios Inmobiliarios, que consideró: "Por los montos señalados, dependiendo del barrio, se pueden comprar departamentos entre 30 y 45 m2, que pueden dejar una renta del 5% anual en dólares". En cuanto al mercado, lo ve algo más activo que 2013. "Se han sincerado los precios y es más fácil que se logre acuerdo entre comprador y vendedor. La gran mayoría de los compradores son usuarios finales y muchos inversores están aún expectantes", dijo.

El del barrio es un aspecto clave a la hora de cotizar un inmueble. Por eso, en pos de un panorama general promedio, vale también escuchar la opinión de dos operadores que focalizan su atención en barrios del corredor norte de la ciudad, algunos de los más buscados por los porteños. Ante la pregunta sobre qué se puede comprar hoy con 70.000 y con 90.000 dólares, Juan Ignacio Mel, responsable de ventas de Mel Propiedades, contestó: "En zonas como Palermo, Belgrano o Barrio Norte con 90.000 dólares se puede apuntar a un monoambiente a estrenar o a un 2 ambientes antiguo a reciclar. Hay, también unidades de 2 ambientes antiguas del tipo internas que se pueden conseguir por cerca de 70/80.000 dólares. El mercado actual se encuentra muy selectivo. Sólo muy buenas ubicaciones mantienen los valores, los emprendimientos desarrollados en ubicaciones premium tienen alta demanda y, en cambio, las ubicaciones más marginales sufren variaciones en sus precios".

Por su parte, Carlos J. Puente, titular de Puente Inmobiliaria, con vasta experiencia en Villa Urquiza, Saavedra y Coghlan, informó que "hoy por hoy, independientemente de un mercado marcado por la lentitud en la concreción de operaciones, en el momento de hablar de valores la zona de Villa Urquiza reconoce un precio entre los 65/75.000 dólares para la compra de un monoambiente de aproximadamente 35/38 m2. Si esta unidad la ubicamos en la zona estrictamente residencial, o sea la delimitada por las calles Blanco Encalada, avenida Triunvirato, Mendoza, Andonaegui, hay que pensar en un 10% más del valor de referencia. Si el presupuesto se encuentra en la base de 90/ 95.000 dólares se tiene ya la posibilidad de adquirir un 2 ambientes usado pero de buenas características, destacando aquí también que si la unidad es requerida en zona residencial su cotización alcanzará los 100/110.000 dólares".

Más allá de la ubicación y considerando que, como dice Puente, "el mercado inmobiliario no es una línea recta", son muchos y diferentes los factores que influyen sobre el precio de una propiedad. No es lo mismo una construcción estándar que una de alta calidad; no se valora igual un departamento con vista y luz natural, que uno sin esas características; en una torre no se cotiza del mismo modo los pisos bajos que los altos. Requeridos acerca del porcentaje en que cada uno de estos aspectos incide en el precio final, los brokers entrevistados coincidieron en que son muy difíciles de estimar. Toselli, dijo: "Es complicado generalizar. Un estándar puede ser hasta un 30% más económico que una unidad igual en un edificio premium, pero así y todo el segundo será más vendible por el valor agregado que tiene la planta. Una unidad en primer piso de una torre de 15 pisos, tiene distinto valor que la misma unidad ubicada en el primer piso de un edificio de 8 pisos; una vista se vende mucho más rápido que un interno a pesar de la diferencia de precio". Así todo, Mel arriesgó que entre un inmueble estándar y uno premium de parecidos atributos puede haber un aumento de entre el 10 y 15%; un primer piso puede tener un valor hasta 13/15% inferior con respecto a un anteúltimo piso. De un 2° piso a un anteúltimo piso la variación puede ser del 8% y una propiedad con excelente vista puede valer un de 2 a 4% más que su equivalente en el contrafrente".

3 de Febrero entre Olazábal y Mendoza, ,85.000 dólares. Artigas entre Mistral y Mosconi, 76.000 dólares. Avenida Congreso entre Pacheco y Álvarez Thomas, 84.000 dólares. Túnez entre Roosevelt y Monroe, 78.000 dólares Ayacucho al 1200, 29 m2, 98.000 dólares. Mendoza al 1700, 35 m2, 98.000 dólares Bonpland al 2000, 42 m2, 98.000 dólares.Bonpland al 1400, 38 m2, 90.000 dólares.Av. del Libertador al 700, 26 m2, 86.000 dólares. Vicente López al 1700, 20 m2, 65.000 dólares.

Por Paula Gómez

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