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Unidades UVI y UVA: qué son y por qué existen
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Los préstamos hipotecarios registraron un boom en el último año. Hoy existen dos unidades de ajuste que se aplican para la indexación de estos créditos y que generan cierta confusión: la Unidad de Vivienda (UVI) y la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). Para compararlas y entender cómo funciona cada una, la nación conversó con Mariano Esper, abogado especializado en el mercado inmobiliario y profesor en las Universidades de Buenos Aires, Austral, del Salvador y Notarial Argentina.
Lo primero que hay que plantear es cómo surgieron estas unidades de indexación. Para ello, hay que remontarse a la Argentina de 1991. Una ley de ese entonces que sigue vigente hasta hoy –la número 23.928– establece que está prohibido indexar en las relaciones jurídicas y económicas. Esto significa que, en nuestro país, no podemos legalmente sujetar una deuda dineraria a la aplicación de un índice de ajuste. ¿Cómo es posible? Sucede que previo a 2001, cuando la inflación anual en promedio era de una cifra, la prohibición de indexar no generaba problemas económicos porque la realidad económica acompañaba lo que indicaba la ley. “Pero a partir de 2001, al eliminarse el sistema de convertibilidad de la moneda peso–dólar, la situación económica del país cambió radicalmente y empezó a regenerarse el viejo vicio de la inflación. Fue así que se hizo necesario, desde el Estado, dictar diferentes leyes o normativas que funcionaran como excepciones a esa ley de 1991 y que permitieran, en distintas áreas, indexar las deudas dinerarias”, explica el especialista.
Eliminado el sistema de convertibilidad peso–dólar, en 2002 el Poder Ejecutivo emitió el Decreto de Necesidad y Urgencia 905, aún vigente, que en su artículo 27 establece que los bancos podían prestar y tomar dinero ajustándolo por el índice Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) que, en síntesis, representa a la inflación. Ese decreto (que en 2003 fue ratificado como la ley 25.827) también permitió que el Estado emitiera títulos públicos ajustables por CER.
“En los últimos años, con porcentajes de inflación muy marcados del 20, 30 o 40 por ciento anual, la prohibición de indexar quedó totalmente fuera de la realidad, aunque continúa formalmente y la Corte Suprema ratificó la vigencia y validez de esa prohibición. Frente a esa situación, el mercado hipotecario en la Argentina hasta 2016 estaba estancado, con tasas de interés variables y muy altas, además de que los requisitos para tomar préstamos eran muy difíciles de cumplir para quienes necesitaban acceder al crédito”, relata Esper. Este marco determinó que en 2016 se decidiera crear mecanismos de excepción que permitan prestar dinero y que el mismo se pueda devolver ajustado por inflación o por otro índice. Fue recién catorce años después de aquel DNU 905/2002, cuando en abril de 2016, apoyado en aquella posibilidad de indexar préstamos dinerarios, el Banco Central emitió una comunicación (A 5945) a través de la cual se creó la UVI como nueva modalidad para el ahorro y el préstamo. Desde el 31 de marzo de ese año, el valor inicial de una UVI equivale a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, por ese entonces, valuada en $14,053 (1000 UVI = 1 metro cuadrado). Esa comunicación explicaba que el valor de la UVI se actualizaba diariamente por el CER, basado en el índice de precios al consumidor. Y que “el índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad”, aclara Esper. Con este instrumento, entonces, 1000 UVI alcanzarían aproximadamente para construir un metro cuadrado testigo en cualquier momento futuro. El Central explicaba también que la creación de las UVI significa un beneficio para el ahorrista, puesto que se trata de “un instrumento de ahorro protegido de la inflación”, similar al ahorro “en ladrillos” pero accesible para todas las familias independientemente de su poder adquisitivo.
Hasta ese momento, la creación de la UVI avaló el préstamo de dinero ajustado por un índice de inflación apoyado en la posibilidad legal del DNU 905/2002 (índice CER), ratificado por ley 25.827 como ya se dijo. Pero hubo una pequeña complicación: en septiembre de 2016, se sancionó la ley 27.271 destinada al fomento de la inversión en vivienda –también llamada Casa de ahorro–, que creó un instrumento de indexación denominado UVI, que era el mismo nombre que el que había creado el Banco Central seis meses antes. Este índice UVI, a diferencia de su homónimo del BCRA, se actualiza mensualmente a través del Índice del Costo de la Construcción (ICC) para el Gran Buenos Aires que publica el Indec.
Había entonces dos instrumentos UVI en vigencia: uno, atado al CER (índice de precios) y, otro, al ICC (costo de construcción). Fue así que, para que no existiera este problema de denominaciones similares, el BCRA emitió la comunicación A 6069 en septiembre de 2016, renombró el UVI y pasó a denominarlo UVA desde entonces. Esta sólo rige para las entidades sometidas al régimen del Banco Central y permite indexar tanto créditos hipotecarios como el resto de los productos de un banco, tales como préstamos personales, comerciales, para pymes, prendarios, así como plazos fijos. Mientras tanto, la UVI continúa siendo la unidad o el instrumento de la ley 27.271 –Casa de ahorro– aplicable para financiar la adquisición, construcción o ampliación de viviendas exclusivamente. Esper explica que, si bien los bancos pueden prestar dinero indexando por UVA o UVI, optaron por el sistema de UVA “tal vez creyendo que se trataba de una unidad más protectora del préstamo bancario, pensando que el índice de la inflación sería más preciso que el de la construcción”.
Hoy la realidad indica lo contrario: el valor de una UVA es más bajo que el de una UVI. Ello se puede verificar consultando en cualquier momento el valor diario de ambos índices que publica el Banco Central en su página web. El valor inicial de la UVI y UVA fue el mismo: $14,053. Este valor se ajusta diariamente y se publica online. Por caso al 28 de diciembre de 2017 –por tomar una fecha–, la UVI equivalía a $21,13 y la UVA a $22,07.
