Vicente López: siempre vigente

Desde hace ya un par de años hablar del mercado inmobiliario de Vicente López parece sólo referirse a los nuevos emprendimientos a orillas del río. Pero este partido es grande e incluye nueve localidades: Villa Adelina, Carapachay, Munro, Florida Oeste, Villa Martelli, Florida, Olivos, La Lucila y, justamente, Vicente López. Esta última, ubicada entre la Avenida del Libertador, General Paz, Maipú y la quinta presidencial es, en verdad, una zona más que tradicional, con características muy propias y fieles vecinos que no cambiarían ese retazo del norte de Buenos Aires por ninguno de los más cotizados barrios porteños.

Laura Colombres vive en una de las viejas casas de estilo inglés cercanas a la estación que, en convivencia armónica con algunas muestras de arquitectura positivista y chalets algo más modernos, caracterizan el lugar. Comentó: "Nací en Vicente López hace 47 años. Cuando me casé, nos mudamos a un departamento a pocas cuadras de Maipú y, hace ya 20 años, a esta casa donde se criaron mis tres hijos. Martín se casó hace unos meses y sigue viviendo en el barrio. Marcelo está en la facultad y Matías va a quinto año en un colegio del barrio que pertenece al hijo de Torre Nilsson. La novia de Marcelo es de acá, los amigos de Matías también. Para nosotros, Vicente López tiene lo mejor de la gran ciudad y también todas las ventajas de un pueblo. Nos conocemos con los vecinos, con los comerciantes, tenemos la Capital a un paso, pero disfrutamos de nuestro propio centro. El municipio realizó una serie de trabajos necesarios para revalorizarlo, hubo reinauguración hace un mes y, aunque queda por mejorar, la zona está lindísima y con los nuevos emprendimientos sobre la costa hasta tuvimos la suerte de que la agencia de publicidad donde trabaja Martín se mudara a unas cuadras. ¿Qué más se puede pedir?".

Para responder a la pregunta de Laura no hace falta más que darse una vuelta por los alrededores de la estación y confirmar que en esas pocas manzanas parece haber lugar para todo: grandes residencias y buenos departamentos; estudio, trabajo, diversión. Es que, según explicó Juan Jorge Krohn, vicepresidente de D'Aria Inmobiliaria, "en el sector anteriormente delimitado podemos plantear tres divisiones bien diferenciadas: por un lado, el corredor Maipú, y por otro, el de Libertador, ambos con mayoría de viviendas multifamiliares de altura e inmuebles con destino comercial. Mientras que en el corredor Maipú los inmuebles comerciales son de tipo minorista y los destinos muy variados; en el de Libertador, se distinguen importantes locales, muchos destinados a grandes concesionarias de autos. Luego está la zona entre la avenida Maipú y las vías del Ferrocarril Mitre, mayormente poblada de viviendas unifamiliares y residencias de alta gama, con otro pequeño centro comercial aledaño, receptor de restaurantes con menús de autor, cafés y panaderías con fisonomía parisina, locales de indumentaria de las marcas más cotizadas. Si bien esto no ha incidido mayormente en la valorización de las propiedades unifamiliares vecinas al centro comercial, sí lo ha hecho para los emprendimientos multifamiliares para los que resulta un factor de valor agregado".

Por su parte, Sebastián Molinari, broker manager de Re/Max Liberty, comenta que el Vicente López tradicional, de General Paz a la quinta presidencial y de avenida Maipú a las vías, "sigue conservando su atractivo residencial inalterable, el espíritu de sus tradicionales casas y calles arboladas con un nivel de seguridad razonable aun hoy en día. Dentro del sector, no abundan los emprendimientos nuevos porque se respeta la zonificación R1 que protege al barrio".

Para los dos especialistas entrevistados, la zona más activa en cuanto a nuevas construcciones en Vicente López es la de Libertador al río, con cantidad de nuevas residencias y de oficinas, pero Molinari aclaró: "El crecimiento de ese espacio costero aún no se refleja en la actividad inmobiliaria secundaria, en la reventa de los inversores iniciales, un mercado muy importante para Re/Max. Eso sí ocurre, por caso, con pequeños emprendimientos en Florida, que rápidamente son comercializados y poco tiempo después se suman al mercado de reventa".

Pero volviendo al sector que nos ocupa y a los valores estimados, Krohn informa: "La tierra es en un bien más que escaso, no existen lotes baldíos, y los compradores que quieren construir una casa nueva tienen que adquirir una antigua y demolerla. En ese caso, dependiendo de la ubicación del lote, sus medidas y linderos, se puede considerar un promedio de entre US$ 400 y 500 el metro cuadrado. A partir de ahí, la construcción de una nueva propiedad dependerá de la calidad constructiva de ésta, estimándose un valor de US$ 1000 por m2 cubierto. Los departamentos de alta gama, con vista al río y amenities, pueden llegar a costar US$ 4000 por m2. En cambio, los que no tienen amenities y muestran una construcción estándar cotizan alrededor de US$ 1500 a 2000 por m2 cubierto. A partir de ahí, los inmuebles usados tienen una depreciación por antigüedad que descuenta alrededor del 15% en los primeros 10 años, un 20 al 25% hacia los 20 a 25 años, y así sucesivamente. Finalmente, los alquileres tienen una rentabilidad estimada sobre el valor de aproximadamente un 6% anual para las viviendas".

Molinari lo sintetiza de la siguiente manera: "Departamentos usados entre 1900 y 3000 dólares por metro cuadrado; departamentos a estrenar, de 2000 a 3500, y, para casas, un valor de 1000 dólares por metro cuadrado, dependiendo del tamaño de los terrenos".

1000

Dólares el m2
Es el valor estimado de la superficie cubierta para la construcción de una propiedad en el partido de Vicente López. Esta cifra depende mucho de la calidad de materiales y accesorios en la obra.