Vigencia de una herramienta necesaria. Fideicomisos y un largo camino recorrido

En la Argentina, casi el 80% de los proyectos inmobiliarios se construye con la modalidad de fideicomiso en sus diferentes alternativas. Esta herramienta que alcanzó fuerte auge en los últimos años funciona muy bien a pesar de los cambios económicos, financieros e impositivos que se producen en el mercado. Con respecto a esto, en los últimos días se dieron a conocer algunas medidas que la AFIP tomaría en la puesta en práctica del plan antievasión III.

Para Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, "es importante señalar que el espíritu con que se promulgó la ley de fideicomisos no ha sido fomentar una nueva figura legal para darle un tratamiento impositivo más favorable a los negocios que se estructurarán a través de esta herramienta. El principal objetivo de la ley ha sido aportar un instrumento para proteger el patrimonio, con múltiples usos alternativos". Gómez afirma: "El principio de la realidad económica se define por la ley como el acto de descorrer el velo jurídico para determinar la verdadera intención de las partes. Esto es, cuál era la operación económica que deseaban efectivamente realizar. Esta herramienta permite a la AFIP interpretar hechos e intenciones de los contribuyentes. Por otro lado existe una constante voracidad fiscal que impulsa que se dicten nuevas resoluciones para tratar de recaudar más. Han pasado cuatro años y el fideicomiso al costo se mantiene. Si bien está claro que desde el punto de vista impositivo no existen ventajas respecto de otras formas de estructuración jurídica, los inversores eligen esta figura para invertir en inmuebles en forma segura". Y agrega: "Muchos gobiernos que han comprendido la capacidad del sector inmobiliario para incrementar la actividad económica, combatir el desempleo y disminuir el déficit habitacional redujeron impuestos ligados a la industria inmobiliaria, en especial en las etapas expansivas del ciclo económico". Por su parte, Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa, dice que hoy en plaza existen tres alternativas que son las más comunes para fideicomisos inmobiliarios. Los del costo desglosado es una resultante del costo del terreno a precio de plaza, los honorarios profesionales y de la cantidad de insumos y prestaciones afectados por el precio unitario de cada uno de estos insumos y prestaciones y cuyo riesgo empresario se traslada al adquirente de una unidad por ser a su vez fiduciante del fideicomiso. Este sistema es de difícil control por parte de los fiduciantes, y depende de la trayectoria del administrador fiduciario. En cambio, en el fideicomiso inmobiliario al costo con precio predeterminado, el riesgo se le traslada al adquirente o beneficiario de una unidad por ser también fiduciante. Pero su precio se determina en el momento de adquisición pagando una proporción en ese instante y luego los saldos se incrementan según una canasta de materiales y prestaciones, o por algún índice relacionado con la construcción. Con el primer pago el fiduciante beneficiario reconoce indirectamente el costo del terreno, los honorarios y gastos previos parciales o totales, y los siguientes pagos acompañan los incrementos del emprendimiento. En el fideicomiso inmobiliario un comprador adquiere una unidad por boleto, no es fiduciante del proyecto y el precio es fijo a partir del momento de adquisición. Los riesgos los asume el desarrollador y no se trasladan al fiduciante beneficiario.

El titular de Baresa explica: "Los fideicomisos son seguros para los compradores, pues todas las inversiones componen el patrimonio fideicomitido y cualquier situación personal que pueda poner en riesgo al proyecto no afecta su patrimonio. Los ingresos deben realizarse en una cuenta recaudadora que es manejada por el administrador fiduciario. El fideicomiso es una herramienta muy valiosa que protege al adquirente siempre y cuando no se le trasladen riesgos que debería asumir el desarrollador".

Por su parte, Gervasio Ruiz de Gopegui, gerente de New Fidu Desarrollos Inmobiliarios, explica: "El fideicomiso al costo presenta una ventaja respecto de la venta a precio fijo, ya que los aportes correspondientes a las cuotas de obra (entre un 60 y un 70% del costo total) se realizan en pesos, ajustándose por la efectiva evolución del costo. La venta a precio fijo –en general– se realiza en su totalidad en dólares". De Gopegui explica: "Con respecto a la nueva obligación de los corredores de conocer a su cliente y reportar a la UIF cualquier anomalía que pudieren percibir al respecto, ya las fiduciarias lo realizan para los fideicomisos que administran, por lo que en este caso no habría ningún cambio. En lo que se refiere a la tributación del impuesto a las ganancias –si lo hubiere– de los fideicomisos no hay cambio alguno porque de hecho ya tributan. Lo que sucede es que al tratarse de una obra al costo el resultado es neutro, ya que el espíritu del negocio no persigue una ganancia, sino un fin que es construir un inmueble. El principal cambio sería en la obligación de adjudicar la unidad a valor de mercado. Esta situación sería preocupante, ya que en un principio denota un total desconocimiento del agente fiscal de cómo es la esencia del negocio de la construcción al costo".

En tanto, Gustavo Llambías, director de Red Consulting & Management y a la vez actualmente vicepresidente de la AEV, comenta: "A mi juicio, tanto las medidas cambiarias como varios de los ajustes que se esperan para el año en curso complicarán los negocios en la Argentina, y los inmobiliarios no serán la excepción. No creo que la actividad entre en recesión, porque es una opción muy apreciada por el público en general, pero sufrirá por la merma en los stocks de fondos de libre disponibilidad que se dan como consecuencia directa de la probable baja de la actividad general". Y agrega: "La figura del fideicomiso como vehículo de inversión inmobiliaria es adecuada para la inversión por las ventajas que ofrece la creación de un patrimonio de afectación a un proyecto de desarrollo en particular. Esto es independiente del tratamiento fiscal del fideicomiso, que por otra parte es idéntico al de las sociedades anónimas. Desde que la figura del fideicomiso se incorporó al derecho argentino, hace 17 años, la AFIP dictó normas e interpretaciones fiscales para los distintos negocios en los que la estructura se aplica. En la medida en que se cumpla con la ley, tanto de parte de los desarrolladores y organizadores de los fideicomisos –que muchas la infringen por interés o desconocimiento– como de parte de la AFIP –cuyo afán recaudatorio plantea a veces interpretaciones reñidas con el espíritu de la ley–, las ventajas del fideicomiso se mantendrán". Por su parte, Sergio Bernasconi, gerente de consultoría de Toribio Achával, considera: "En los negocios al costo, la principal ventaja es que se adquieren unidades a valores por debajo de los de mercado ya que el costo no incluye el beneficio empresario. En este formato, el precio de venta está compuesto por el precio del terreno, los honorarios profesionales vinculados al proyecto, los materiales y la mano de obra de construcción". Los fiduciantes cuando ingresan al proyecto desembolsan un aporte inicial y luego el saldo en mensualidades que acompañan el avance de las obras. La financiación es de corto plazo ya que la mayoría de los proyectos demora entre 24 y 36 meses como máximo. Las unidades de uno y dos ambientes son las preferidas de los inversores. Entre las ventajas figura la forma de pago en la que el capital requerido se aporta en cuotas, y que al final del proyecto los fiduciantes son propietarios de una unidad a estrenar por la que pagaron un precio que coincide con el valor de mercado de una unidad similar, pero usada".