Cara o ceca de un día clave

La última semana previa a la finalización del plazo para la utilización de los plazos fijos convertidos en bienes registrables fue tormentosa. ¿En qué sentido? En el que la demanda todavía no ha podido concretar sus compras y que sabe que mantendrá en esa prisión virtual su dinero ahorrado de años con la intención, probablemente, de invertirlos en una propiedad. Un sinfin de frustraciones que se agigantan al compás de las horas es parte de la rutina a la que están sometidos los ahorristas -y todos los argentinos de una u otra manera- desde hace cuatro meses. Las perspectivas serán más dramáticas en tanto la inflación, recesión, desempleo e inseguridad jurídica sean los ingredientes de este cóctel.

La Cámara Inmobiliaria Argentina publicó en estos días una solicitada en la que pide que la prórroga se mantenga hasta el 31 de diciembre de este año. Lo que sería muy importante para el mercado, porque incluso a diferencia de los autos, la adquisición de una propiedad exige un trámite más que engorroso y complicado y más tiempo de lo que en general se presume. “A nuestro pedido se sumaron los del Colegio de Escribanos, además de otros colegios departamentales de las provincias y hasta la Cámara de la Construcción. En rigor de verdad, todos los gremios que representan a esta industria están en favor de una prórroga”, informó Héctor D’Odorico, presidente de la Cámara Inmobiliaria.

Fondos que se van

Todo parece indicar, a juzgar por los datos del directivo, que las entidades bancarias se muestran reacias a que se continúe con la compra de propiedades en el corralito en razón de que el goteo de dinero en pesos que sale por los plazos que se desprograman y por los amparos solicitados por los ahorristas supera los cálculos admitidos por las entidades bancarias.

Cara o ceca. ¿Habrá o no prórroga? De esto dependerá el futuro comportamiento del mercado. ¿O no? Tan desorientados como lo está la demanda se muestran los empresarios. Y aunque los resultados sean magros, lo que importa es mantener viva la plaza. Esto sugiere de algún modo Mario Gómez, director de Toribio Achával. “La compra mediante el corralito tuvo sentido: al menos lo vigorizó con llamados, consultas y la gente tuvo presente en todo momento que la propiedad es una inversión genuina. Se acercó a los operadores y revalorizó ese vínculo en cuanto aporte de información y asesoramiento. Y esto ocurrió no solamente con los que tenían el dinero atrapado y virtual, sino con los que hicieron valer sus dólares billetes. Hubo quienes se apuraron porque pensaron que si no tomaban pronto la decisión, otro compraría la propiedad elegida. Y así, con exigencias por parte de todos, se consiguieron algunos resultados.”

No es el único que opina que con los precios ahora en (¿la mitad?) de lo que se cotizaban en diciembre contemplan la alternativa de colocar el dinero en ladrillos. José Azpiroz Costa, director de Bullrich, considera que es un momento para reflexionar. “No creo que se prorrogue el plazo, pero además planteo si quienes tienen el dinero no están pensando que habrá que volcarlo en inmuebles. La cuestión es que otras alternativas no parecen tan atractivas, porque a decir verdad la cotización en dólares está a la mitad de lo que costaba en diciembre. De hecho, hubo ofertas concretas por departamentos de muy buen nivel, cuyos propietarios aceptaron la rebaja. Y concretaron las operaciones.” Si es cierto, como dice el empresario, que las crisis pueden ser útiles para tomar el costado positivo que ofrecen, la idea de adquirir un bien incluso, como plantea Azpiroz Costa de algunos que tienen el dinero afuera, ahora que el corralito dejará de tener vigencia, tiene sentido.

Tan cierto como lo que argumenta Jorge Oppel, que “justo en el instante en que se había logrado aceitar el mecanismo de venta expira el plazo. Y no es que resulte fácil, pero al menos se consiguieron realizar algunas ventas”. La pregunta es qué pasará el día después. “Una opción está en canjear los plazos por bonos, pero en cuanto atañe al mercado quedará nuevamente estancado. Y si no se brindan las condiciones de confianza, si no se ofrece seguridad jurídica, ¿qué inversor tomará decisiones de compra? Esto sería una salida interesante, pero para atraer capitales de riesgo hace falta condiciones apropiadas para una apuesta a mediano y largo plazo, y que puedan aprovechar los precios reducidos que propone hoy la plaza”.

Que sí, que no

No se recuerda una época de tanta incertidumbre, de desconcierto. De medidas que se anuncian y que luego se desdicen. Lo que refiere un desacuerdo entre los players de un juego que por ratos se vuelve perverso, en tanto responde al patrimonio de los otros, de los ahorristas, de los que creyeron que este país había comenzado a ser confiable.

No será como decía el filósofo alemán Emanuel Kant, que “el hombre quiere concordia, pero la naturaleza sabe mejor lo que le conviene a su especie y quiere discordia”. Y en materia de discordia, este país parece ser el reino. Lo que se revela a cada instante de marchas y contramarchas, de informaciones que mañana mismo caen en el olvido.

“En este tira y afloja cada uno sostiene sus argumentos -comenta Fernando Cancel, director de Kantai.- Pero en el medio está la gente, los empresarios. La proximidad del 15 de abril, fecha final para las operaciones con el sistema actual, ha sido, sin embargo, un incentivo para que muchos tomaran una decisión. Las consultas fueron muchas porque abundan los interrogantes y la gente está confundida y necesita información actualizada y precisa. A la hora de las conclusiones, diría que la demanda está más interesada de lo que parece en comprar.”

“Una de las razones por las que se solicitaba la prórroga es justamente por lo que se tardó en operar con este sistema”, -exclama Toselli-. “Nos complicaron con las disposiciones nuevas todos los días y mucha gente se quedó sin vender. Otros, en cambio, que tenían dólares billete, aprovecharon el momento para comprar. No se sabe lo que pasará después, pero lo cierto es que el mercado sin crédito y con un escenario tan complicado estará más propenso al estancammiento”.

Sobre los precios de los inmuebles y en qué moneda

Operadores analizan el momento actual

La llegada del día 15 abre una serie de incógnitas donde los operadores se animan a esbozar algunas tendencias. “Hay inflación con recesión que no es lo habitual y se observa un aumento en los precios de los departamentos en pesos y una baja muy fuerte del valor de las unidades en dólares”, comenta Claudio Bolotinsky, director de Empresse Propiedades.

Se trata de situaciones demasiado atípicas según el operador, como para saber cuál es el valor real de la propiedad, y con qué mecanismo de compra se podrá contar durante el resto de este año y el próximo.

Según Raúl Mel, de la firma homónima, “en parte el precio en dólares a diciembre respondía a una expansión que producía el crédito. Ahora, en cambio, no hay financiación y el precio no puede ser el mismo. Otra razón es que no hay crecimiento en pesos en el poder adquisitivo de la gente, y si existe, en algunos casos es mucho menor al dólar, con lo cual la cotización de la propiedad deberá concretarse en pesos y tendrá que aumentar mucho menos que el dólar”, afirma.

Para Fabián Bergier, de Obras y Emprendimientos de Tizado, “hasta el 15 se presenta un fenómeno que es atípico, único. Porque cuando el peso y el dólar estaban uno a uno se firmaba un boleto, y salvo que el vendedor necesitara los dólares, si se pagaba en pesos o en dólares no había problemas. Hoy son dos operaciones diferentes. Habrá que ver qué pasa después del 15 de abril.

Bolotinsky considera que el mercado está distorsionado, “con valores basados en la necesidad del comprador y el vendedor. Después del corralito, los códigos cambiarán. “Y será en pesos”, --agrega Mel-, “porque los ingresos de la gente no aumentan. Los terrenos también tendrán que avenirse a una situación lógica con el precio de venta en pesos”.

Ambos operadores coinciden en que “la experiencia de la gente que participó en períodos anteriores inflacionarios donde se manejaban pesos será la base para establecer los nuevos mecanismos a partir de que finalice esta parte del corralito”.

Y en otro párrafo aclaran: “Creo que el mercado tendrá que lograr un precio en pesos con ajustes, por ejemplo, de la Cámara de la Construcción, que puede hacer un ajuste ideal. El precio estará definido por un valor de incidencia del terreno, más un costo de construcción, más lo que quiera ganar el constructor, que normalmente no puede estar más allá del 20 o 30% del ciclo de un edificio. Eso se ajustará con la Cámara Argentina de la Construcción”.

La creciente preocupación por el índice de actualización de los precios plantea más de un interrogante. “Nos oponemos al CER porque hemos vendido a nuestros clientes, que nos han comprado durante muchos años. Ahora tienen que enfrentar este índice de actualización que se asemeja a la aplicación de la famosa 1050. Los operadores sostienen que “lo más cercano a un sistema sensato sería calcular el precio del terreno, más el costo de la construcción, más una ganancia, lo que daría como resultado un precio futuro”. Bergier, por su parte, cree que se tardará en convencer a los clientes de que a su tasación de 100.000 pesos, por ejemplo, habrá que aplicar una indexación. Ya la gente perdió mucho como para poder convencerla que no tiene que aferrarse al dólar. No todas las propiedades se regirán en pesos”.

Raúl Mel está convencido de que “a la hora de construir un edificio hay que calcular cuánto cuesta cada material y cuántos metros se construirán”, afirma. Bergier puntualiza lo difícil que resulta hacer frente a las situaciones atípicas como el corralito. “Lamentablemente, muchas operaciones se quedaron por el camino”.

Claudio Bolotinsky opina sobre el comportamiento de los bancos. “Me parece que desperdiciaron la oportunidad de reivindicarse frente a la sociedad por los depósitos retenidos en esta acción del corralito. Si los bancos hubiesen tenido cierta voluntad de servicio público, hubieran operado como un factor de reactivación de la actividad inmobiliaria.”

Al final, todos coinciden: “Con corralito no hay desarrollo, no hay actividad inmobiliaria. Hace falta que llegue a su fin. En otra época vendíamos en obra y entregábamos los edificios que generalmente resultaban ser operaciones ventajosas para el que lo compró, o al menos tenía una facilidad de compra. Éramos desarrolladores de negocios, lo único que no existía era la figura bancaria, pero existían formulas para que la gente pudiera comprar. En esa época había desarrollos”, concluye Mel.

Momento de decisión

Si todo sigue como se dejó trascender, pasado mañana vencerá el plazo para aplicar los fondos acorralados en la compra de propiedades o automóviles. Aunque, en realidad, en nuestras latitudes nunca está dicha la última palabra. Tal vez algún funcionario descubra antes de esa fecha que la actividad de la construcción y posterior venta y alquiler de unidades genera un enorme movimiento económico, numerosas fuentes de trabajo y decida ampliar el plazo.

Si bien los operadores aseguraron que el movimiento que impulsaron los plazos fijos en las últimas dos semanas no era la panacea, al menos hubo mayor movimiento y no pocas concreciones, aunque debieron dejar su tradicional papel de mediar entre las partes para involucrarse personalmente en cada operación y participar de las fatigosas tramitaciones bancarias.

Desde el momento en que se lean estas líneas y hasta última hora del lunes se abrirá un compás de espera, con un suspenso digno de la mejor película de Alfred Hitchcok. El que tenga dinero en el corralito tratará de utilizarlo y el que posea dólares tratará de hacer un buen negocio. Los cambios que ocurrieron en el mercado fueron dramáticos desde diciembre ya que, por un lado, se dificultaron las operaciones -que luego se trabaron aún más- y por el otro provocaron una nueva relación entre oferta y demanda, lo que se reflejó en la caída de los precios en dólares.

Si bien en un principio se pesificó a 1,40, luego la relación se distorsionó con la disparada de la divisa y las operaciones se centraron en un estricto nivel de necesidad: el desarrollador, que tenía la urgencia de colocar cierto stock de departamentos o de particulares que debían hacer frente a deudas.

Lo que vislumbran los operadores para el futuro, más allá de la decisión final del lunes, es un mercado donde el crédito será un bien muy escaso frente a un dólar que estará en pocas manos.

La mayor parte de los compradores tendrá sus ahorros en pesos, como también sus ingresos. Por este motivo, por más que la oferta se entusiasme en otra divisa, lo que hará finalmente el balance serán los ingresos de la demanda. Las dos vertientes del mercado buscarán ahora un nuevo punto de equilibrio. Pero el que compre para vivir en su casa seguramente no será defraudado por ningún corralito futuro.

Por María Amalia García

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