Alquileres a partir del DNU: qué índice de ajuste conviene elegir para actualizar los contratos

El 29 de diciembre entró en vigencia el DNU de Javier Milei y, con él, la Ley de Alquileres 27.737 fue derogada. A partir de lo cual, los contratos de alquiler de vivienda volvieron a regirse por el Código Civil y Comercial, como se hacía antes de junio de 2020, con la particularidad de que ahora las partes tienen libertad para hacer los acuerdos.

De igual manera, todos los contratos que fueron firmados antes del decreto bajo la normativa que estaba vigente y por irretroactividad de la ley, deben mantener las condiciones en las que fueron acordados hasta que terminen, ya sea por su finalización o por rescisión.

Ahora, todos los acuerdos de los alquileres que se establezcan a partir del 29 de diciembre de 2023 se deben acordar con libertad absoluta entre las partes. En este sentido, el plazo de los contratos será el que las partes hayan establecido, no hay plazo mínimo legal, pero en caso de que no lo aclaren, será de dos años. Además, podrán arreglar el ajuste del valor de los alquileres y será válido el uso de cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres.

Este último punto puede que sea uno de los más sensibles teniendo en cuenta la situación inflacionaria del país, que en diciembre alcanzó su máximo en 33 años y fue de 25,5%, mientras que la de 2023 llegó a 211,4%, más del doble del 94,8% acumulado en 2022. En la actualidad, en lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados bajo la ley de alquileres después de julio del 2020 o el índice Casa Propia (que aplicó para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy), inquilino y propietario podrán acordar libremente a qué índice, público o privado, atar el valor del contrato.

“Más allá de cuál es el índice, los objetivos de las partes son dos: sostener el valor real de del alquiler ajustado por la inflación, para algunos el gasto y para otros el ingreso, y por el otro lado dar certeza de que se va a cumplir el pago”, explica Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza. Esto se da en un contexto en el que se debe tener en cuenta que cuanto más alta es la inflación, mayor debería ser la periodicidad del ajuste para que ese valor inicial no desaparezca. El economista agrega que en gran parte el problema de la ley de alquileres fue ese: “No era coherente el plazo de los aumentos ni el porcentaje con la realidad inflacionaria”.

Los índices a tomar en un contrato de alquiler

Dentro de la variedad de índices públicos existentes que podrían aplicarse en los contratos de locación, Reporte Inmobiliario resalta los elaborador por el INDEC y el BCRA:

• Índice de Precios al consumidor (INDEC): mide la variación de precios de los bienes y servicios representativos del gasto de consumo de los hogares en comparación con los precios vigentes en el año base. Según González Rouco este índice es el que más se va a utilizar, “porque no solo es el más conocido, sino que es el más cercano a los ingresos de las personas” y para el propietario será un cálculo que pueda tomar de referencia y hacer fácilmente.
• Índice de Salarios (INDEC): estima, a partir de la comparación de meses sucesivos, las variaciones de los salarios tanto del sector público como del privado en cada mes. “Este índice podría utilizarse como un buen indicador porque en el largo plazo, a pesar de que hoy estamos en un nivel de salario muy bajo, en promedio los salarios y la inflación van muy de la mano, y en algún momento se van a tener que recuperar”, dice el especialista.
• Índice de Contratos de Locación – ICL (BCRA): contempla la variación de la inflación (según el IPC del INDEC) y los salarios, de acuerdo con la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Fue el utilizado para calcular los aumentos de los contratos bajo la ley de alquileres. “Al igual que con el índice de Casa Propia (utilizado como indicador en los aumentos de la actualización de la Ley a partir de octubre de 2023), no creo que se utilicen, porque tienen muy mala reputación luego de la derogación de la normativa y de estar por debajo de la inflación y los precios de mercado”.
• Coeficiente de Estabilización de Referencia (BCRA): es una evolución diaria realizada en base a la inflación. “Tanto UVA, inflación y CER no presentan grandes diferencias uno del otro”, agrega González Rouco.
• Unidad de valor adquisitivo – UVA (BCRA): en este caso el cálculo es más sencillo, “porque si el contrato se valúa en -por ejemplo- 1000 UVA, cada vez que haya un aumento serán sobre 1000 UVA, solo hay que ver cuánto aumentó en ese período. No me parece una variable menor la facilidad del cálculo, en este contexto es muy importante”, explica el economista.

En resumen, el especialista hace principal hincapié en la utilización, primero, del IPC y, en segundo lugar, del Índice de Salarios para ajustar los valores del alquiler en los contratos firmados a partir de la derogación de la ley de alquileres.

Otro de los índices que podría tenerse en cuenta es el de la construcción (ICC) del INDEC. Aunque, de acuerdo con el economista, no es recomendable porque “va a quedar muy acotado a cuan cerca esté del sector el propietario y que el inquilino lo acepte. Pero también es mucho más volátil que la inflación, entonces puede ser que un mes no aumente y el mes siguiente lo haga por el doble que el IPC”.

“Obviamente en la actualización del alquiler no sólo impactará el índice elegido sino la periodicidad de ajuste, permitiendo en mayor o menor medida mantener en el tiempo el valor real de la moneda recibida en pago, sobre todo si se trata de pesos argentinos”, expresa el informe de Reporte Inmobiliario.

A su vez, además de elegir el índice que se utilizará en los ajustes de los contratos de locación, otra de las libertades con las que cuentan los nuevos acuerdos es la voluntad de las partes para renegociar el tipo de ajuste una vez que ya se inició el contrato. Esto quiere decir que, en caso de que transcurra un tiempo y haya desacuerdos entre las partes por el índice que se estableció, pueden adoptar otra modalidad mientras sea de mutuo acuerdo.

Pero, como todos los acuerdos establecidos entre el propietario y el inquilino, esta posibilidad debe estar establecida en el contrato pactado al iniciar el acuerdo de locación. Es más, se puede acordar que una parte del contrato esté regido por un índice y otra parte por otro, siempre que esté debidamente documentado.

Cada cuánto hacer los ajustes de alquiler: qué dicen los especialistas

A la hora de firmar el contrato, las partes también deben definir cada cuánto tiempo se realizará el ajuste por inflación, es decir, la periodicidad del ajuste. “Por la alta inflación, conviene que la indexación sea trimestral. En épocas normales la indexación podría ser cuatrimestral o semestral”, aconseja el Dr. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Para ajustar el precio del alquiler por inflación, el contrato puede establecer como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que todos los mediados de mes publica el INDEC.

Sin embargo, es importante remarcar que fuentes especializadas del sector alertan sobre la decisión de negociar un ajuste trimestral y por inflación. Afirman que en un contexto económico de recesión podría aumentar la morosidad porque el inquilino podría tener dificultades para pagar el alquiler. “Quizá al principio pueden afrontar el gasto comprometido pero si la inflación crece un 25,5% todos los meses como lo hizo en diciembre, en un trimestre la suba sería de casi el 100% y es probable que el salario no acompañe este ajuste”, analizan las fuentes consultadas.