La ciudad elegida por los argentinos para invertir en la que los precios de los departamentos alcanzaron su récord

La ciudad de Punta del Este se posiciona como uno de los destinos premium más elegidos por los argentinos, ya sea para disfrutar de unas vacaciones o establecerse de manera permanente. La creciente popularidad de esta localidad uruguaya ha llevado a un aumento significativo en la construcción de proyectos inmobiliarios, pero el dato revelador es que las unidades a estrenar defienden valores récord.

En la zona que abarca desde Punta Ballena hasta el Puente de la Barra, el valor de venta promedio por metro cuadrado se sitúa en US$5042, el más alto desde el año 2006, según el último relevamiento anual realizado por Reporte Inmobiliario. Este dato refleja un incremento anual del 11,67% en comparación con el mismo período del año anterior y evidencia una tendencia al alza en el mercado inmobiliario de la región.

La evolución de los precios desde el 2020 fue:

• 2020: el valor por metro cuadrado se ubicó en US$4325, con una variación del 3,07% con respecto al año anterior
• 2021: el valor por metro cuadrado se ubicó en US$3994, con una variación del -7,66% con respecto al año anterior
• 2022: el valor por metro cuadrado se ubicó en US$4192, con un variación del 4,95% con respecto al año anterior
• 2023: el valor por metro cuadrado se ubicó en US$4515, con un variación del 7,70% con respecto al año anterior
• 2024: el valor por metro cuadrado se ubicó en US$5042, con un variación del 11,67% con respecto al año anterior

Otro dato es que el 2024 es el año en el que se registran menos obras en construcción (26) desde el inicio de la serie.

Uno de los puntos a destacar es que se trata del tercer año consecutivo de incremento en los precios de los departamentos nuevos en Punta del Este, fenómeno que se dio luego de una retracción del 7,66% en los precios en 2021 (versus el anterior), la cual se atribuyó a la pandemia y el cierre de fronteras. Sin embargo, la apertura y la crisis económica en la Argentina generaron una demanda renovada, con individuos buscando tanto oportunidades de inversión como la posibilidad de establecerse en la región.

“Las propiedades en Punta del Este se mantienen como un refugio seguro y estable para la inversión. A pesar de las fluctuaciones económicas en la región, especialmente en Argentina, es un mercado que demuestra ser estable y no se ve afectado por las variaciones a la baja en los valores. Actualmente, invertir en propiedades en Punta del Este se percibe como una forma segura de resguardar el capital, incluso en un contexto de fluctuaciones económicas”, analiza Darwin Scrollini, comercializador Le Parc PDE Torre IV.

“Si observamos la curva de valores, podríamos decir que estos se mantuvieron relativamente estables en términos nominales en el periodo 2012-2022″, analiza Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario y agrega: “Sin embargo, especialmente en los últimos 24 meses, se produjo un repunte significativo que ha llevado a estos valores a alcanzar un récord histórico para las propiedades ubicadas en la ciudad esteña, siempre en términos nominales”.

Un dato clave es el continuo aumento en la cantidad de operaciones de compraventa en el municipio de Maldonado desde el año 2020. A modo de referencia, en noviembre de 2021 se llevaron a cabo 707 transacciones, y en noviembre de 2023 esta cifra se elevó a 800, según datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística de Uruguay (INE). “Desde 2017, se registraban entre 400 y 500 operaciones en los últimos meses del año. Esta cifra se mantuvo así hasta 2020, cuando aumentaron a 600. Hay una clara tendencia”, sostiene Gómez Picasso.

El especialista también destaca que los valores de venta del metro cuadrado en Punta del Este se alejaron de los de los inmuebles ubicados en la ciudad de Buenos Aires, que experimentó “casi cinco años de disminuciones”. Asegura que en la actualidad solo se pueden comparar con los valores de Puerto Madero, en donde las propiedades promedian los US$6000/m².

De esta forma los precios de los inmuebles en Punta superan significativamente a barrios como Las Cañitas (US$ 3853/m²), la zona de Parque Las Heras - Paseo Alcorta (US$4323/m²) e incluso Recoleta, donde un departamento a estrenar se ofrece en promedio a US$3861/m². “Claramente, da la sensación de que no es Punta del Este la que está cara, sino que Buenos Aires está relativamente más accesible”, señala Gómez Picasso.

Cuál es la zona de PDE donde más aumentaron los valores

Los proyectos ubicados en La Barra y el frente costero son los que defienden los valores de venta más altos de más del US$5600/m², y a pesar del aumento generalizado de los valores en casi todo Punta del Este, la única zona de la ciudad en la que los precios cayeron es La Punta, que experimentó una depreciación anual del 3,08% con un valor del metro cuadrado situado en los US$3975. En contraste, en 2023 el valor del metro cuadrado se encontraba en US$4101.

Por otro lado, los desarrollos ubicados en La Mansa tuvieron el mayor incremento en comparación con el año pasado, alcanzando un notable 14,47% y situando su valor actual en US$4817/m² versus los US$4208/m² del año pasado. La zona de La Brava también registró una significativa revalorización interanual del 10,62%, pasando de los US$5235/m² en 2023 a fijar su precio en US$5791/m².

Gómez Picasso destaca una diferencia importante al comparar las cotizaciones de los desarrollos ubicados frente al mar (primera línea) con aquellos que no cuentan con esta ubicación privilegiada. “En promedio, los desarrollos frente al mar cotizan un 33,7% más alto que los que no tienen vistas al agua, aunque el año pasado esta brecha era aún más pronunciada, con un 51%”, señala.

Nuevos proyectos

La cantidad de obras se mantiene estable, reflejando la tendencia de los últimos tres años, con un total de 26 proyectos en marcha. La oferta se encuentra concentrada en tres corredores principales: La Mansa, avenida Roosevelt y, especialmente, en La Brava. A pesar de que actualmente hay más de 600.000 metros cuadrados aprobados para construir en los próximos años, según explica Alejandra Covello, presidenta de Covello International, esta cifra se sitúa por debajo del pico alcanzado en 2013, cuando se registraron 81 proyectos.

La variedad de proyectos inmobiliarios incluye diversas tipologías para atender la demanda de un público caracterizado mayormente por argentinos, pero en el que en 2023 la ola inmigratoria comenzó a expandirse, con una gran presencia de centroamericanos, estadounidenses, europeos y, por primera vez, rusos que decidieron instalarse a vivir en la ciudad esteña uruguaya.

En cuanto a los precios, los valores de venta varían según las características y la ubicación de los proyectos. En el segmento más elevado, con US$9100 por metro cuadrado habitable, se encuentra en primer lugar el complejo The Rock, diseñado por el arquitecto Carlos Ott en La Brava. Le siguen Cipriani Ocean Resort, con tres torres y un casino en la zona de Rincón del Indio, también en esa zona, a US$8250/m², y el Fendi Chateau en La Mansa, a US$8075/m². En el cuarto lugar se encuentra la Trump Tower a US$8061/m².

Otros proyectos emblemáticos que avanzan en la ciudad son Signature at the sea, que se terminará de construir en el verano del 2025, ubicado en la parada 29 de La Brava con tickets por encima de los US$1,5 millones, detalla Manuel Valdés, director comercial para Argentina y Uruguay de CRIBA, la constructora argentina que también desarrolla Le Parc Punta del Este, un emprendimiento de alta gama en el que ahora se está construyendo su última torre, Le Parc IV. “Tendrá una inversión estimada de 40 millones de dólares”, cuenta Valdés.

Otra modalidad de inversión inmobiliaria

A 28 km de Punta del Este se encuentra un exclusivo destino inmobiliario que atrae a turistas globales con propiedades de lujo en barrios privados, impulsando la demanda y valoración. Se trata de José Ignacio, zona que genera interés en los inversores internacionales, aunque los argentinos siguen siendo los principales compradores.

Uno de los fenómenos por el que atraviesa la zona es el avance del negocio del land banking - una demanda que impulsa la compra de tierra-. “Compran extensas parcelas de tierra con la intención de mantenerlas sin desarrollo a lo largo de un periodo prolongado”, relata Aldana Blizniuk Salaya, directora de Salaya Romera Propiedades Uruguay, quien agrega que esta estrategia se basa en la expectativa de que, con el tiempo, el valor de la tierra experimentará un incremento sustancial gracias al crecimiento y desarrollo continuo de la zona. De hecho, las propiedades defienden un valor de venta del metro cuadrado que ronda los US$1500, mientras que los terrenos ubicados en los barrios cerrados del balneario top, se consiguen entre US$300 y US$750/m².

En un contexto de incertidumbre en los mercados financieros, el land banking se presenta como una opción atractiva . La estrategia de mantener tierras sin desarrollar brinda estabilidad en un panorama económico en constante movimiento. “El land banking es un fenómeno que se da en todas las ciudades que están en crecimiento. Hoy si bien hay muchas obras en Punta, en el futuro va a haber muchas más, porque la ciudad va en aumento y como es caro, conviene comprar tierras”, justifica el fenómeno Daniel Salaya, presidente de Salaya Romera. Por lo que, “es mucho más fácil tener tierra que tener propiedades que generan más impuestos y que se deterioran”, aclara.

“Esta táctica parte un poco de las tendencias de demanda presente y futuras, y ahí está el negocio: anticiparse a las variaciones demográficas de las ciudades. Cuando te adelantás a la tendencia es cuando mejor precio vas a conseguir”, afirma Luciano Caballero, gerente comercial del Grupo Fonte Uruguay. El especialista agrega que la oportunidad existe porque en José Ignacio la tierra es escasa y quien tenga la posibilidad de encontrarla en microzonas con proyectos en desarrollo siempre es un buen negocio.

“La razón por la que hay muchos inversores realizando esta táctica es porque el precio de la tierra siempre ha demostrado una curva ascendente y de forma permanente”, subraya Sandra Sofio, de la inmobiliaria Engel Volkers. A su vez, destaca que la mayoría de los compradores son empresarios del mundo financiero.