¿Burbuja inmobiliaria en Miami?: las razones por las que muchos no quieren vender y otros no quieren comprar

¿Es Miami nuevamente una burbuja inmobiliaria? Después de dos años demasiado calientes, donde los precios escalaron hasta duplicarse, la situación ahora es cautelosa: poco inventario y retracción de operaciones. Por qué muchos no quieren vender, y algunos no quieren comprar.

“No hay ninguna burbuja, te lo digo sin titubeos en esta ocasión. Los precios se están acomodando y veremos cómo termina el año, pero calculo que a partir de mediados del 2024 podremos analizar de nuevo si es momento de invertir en propiedades usadas. Hoy solamente analizaría alguna inversión en pre-construcción que me permita hacer pagos a plazos, que en época de inflación es una muy buena alternativa”, aconseja Daniel Rutois, broker de Rutois International Realty, y aporta que no recomienda ahora comprar propiedades para alquilar. “Sin hacer nada el banco te paga el 5% anual que es mayor al retorno que hoy conseguirás con un alquiler, además porque los precios de los inmuebles no subirán por ahora”, opina.

El año pasado, el broker recomendó a sus clientes vender porque los precios no seguirían subiendo por diferentes motivos, siendo uno de ellos la suba de las tasas de interés. “Así sucedió, los condominios bajaron un promedio del 10%”, asevera.

Es difícil hablar en forma general, pero el mercado está experimentando algunos cambios. Si bien las viviendas unifamiliares de lujo han mostrado un crecimiento sustancial, las viviendas de menor precio, normalmente financiadas con hipotecas, enfrentan ahora más desafíos. El aumento de las tasas hipotecarias ha tenido un impacto más pronunciado en el mercado de condominios sobre todo en los niveles más bajos, ya que quien compra un departamento de US$3 millones o US$10 millones no se ve muy afectado por la tasa.

¿Burbuja o inflación?

“Después de lo que fue la pandemia, que fue escalando de junio 2020 hasta julio de 2022, los precios se han estabilizado. No han retrocedido lo que se especulaba. Con la suba de las tasas de interés mucha gente quedó afuera, porque los recibos de sueldo no alcanzan para poder acceder a la compra de una propiedad con las tasas actuales”, aporta Mauro Rodriguez, relator de Giuliana Realty, aunque considera que no es una burbuja, sino que la inflación hizo que los valores subieran y que reemplazar una propiedad hoy sea mucho más costoso que años atrás.

Si bien los precios están estables, Rodriguez considera que no sería de sorprender que si empiezan a bajar las tasas empiecen a aparecer otros compradores que hoy no pueden calificar, y que provoque una mínima incidencia de valor hacia arriba.

La falta de inventario, también se explica por aquellos que tienen créditos con tasas del 2%, 3% o 4%, que hoy se verían desfavorecidos en vender su propiedad y volver a comprar con una tasa del 8%.

“Ahora hay un mercado más normal -asevera Demian Pack, relator de Dezer Platinum Realty-. No veo ninguna crisis, veo un mercado más tranquilo. Tener 30 personas para comprar una casa como pasó desde fin del 2020 no es normal en ningún país del mundo. Hubo una normalización del mercado, e incremento de los costos producto de la inflación. Si comparás el ciclo anterior 2015-2018 las unidades de reconstrucción salían en torno a los US$500 a US$650 dólares el pie cuadrado, ahora todo lo que está en reconstrucción es de US$1000 el pie cuadrado”, expone. El valor medio de las viviendas en Miami-Dade desde 2016 hasta el 2020 se mantuvo en torno a los US$350.000. En mayo del 2020 empezó un incremento importante, y hoy la media de una vivienda está en los US$600.000, es decir, prácticamente se duplicó en poco más de dos años.

A la inflación a nivel nacional, hay que sumarle el condimento Miami, que sigue evolucionando como ciudad. “Tenés la Fórmula 1, tenés a Messi. Ya se habla del efecto Jeff Bezos (el fundador de Amazon que anunció este mes que se mudará a Miami). Eso es la punta del iceberg, es el marketing por la cara conocida, pero tenés mucha gente detrás de muy alto poder adquisitivo viniendo a Miami”, cuenta Pack. Además, siempre está la migración interna del país que llega al sur del estado, como también la migración latinoamericana.

El billonario Ken Grifith, creador del fondo de inversión Citadel, no solo es otro de los ricos que se mudó el año pasado a Miami. También le dijo a Bloomberg que la ciudad “representa el futuro de Estados Unidos” e insinuó que podría reemplazar a Nueva York como centro financiero.

La falta de inventario sostiene los precios

Hay poco inventario, causa por la cual los precios no bajan. “En enero de 2019, en Miami Dade tenías unas 24.000 unidades en el mercado. Actualmente, tenés 10.000, menos del 50%. El mismo número se refleja en la cantidad de meses de inventario. Un mercado arriba de seis meses es un mercado de compradores, y abajo, de vendedores. En 2019 tenías 10 meses de inventario, mientras que en el pico de 2022 llegó a dos meses. Ahora estamos en casi cinco meses (4,9). Hay poca mercadería. Ese es el punto que sostiene los precios”, explica Pack.

Andres Aller, CEO de Aller & Co, firma especializada en asesoramiento contable, fiscal y financiero a latinoamericanos con inversiones en Estados Unidos, también ve como signo de salud la calma en el mercado inmobiliario. “En un marco de tasas altas, están desincentivando el consumo y ciertas compras e inversiones de largo plazo que están generando corrección o ajuste para frenar la vorágine de demanda que había el año pasado. Pospandemia las unidades se vendían a mayor valor de lo publicado, hoy eso no pasa. Se están ajustando valores, en la línea de playa hay una corrección de precios, y se cierran un poco menos del número publicado. No se ve que esté en recesión. Se espera que para el año que viene vuelva a bajar la tasa, y eso generará otra vez un impacto positivo. Ahora está en etapa de freno”, aduce, y coincide con otros especialistas en que quienes están bien apalancados hoy no tienen interés en vender.

El impacto de las altas tasas de interés, que rondan el 8%, cuando hace unos años atrás eran del 3%, hace que algunas decisiones de inversión se estén postergando. “Algunos clientes prefieren esperar hoy con una inversión sin riesgo como es un bono del 5%, si bien se perdería la apreciación del inmueble, y esperan la baja de tasas para invertir. En poco tiempo será un momento bueno cuando la tasa empiece a bajar y vendrá un envión adicional”, propone Aller.

“Burbuja para nada, se está moviendo menos el mercado a lo que se movía en 2021 o 2022″, aporta Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, inmobiliaria argentina con oficina en Miami. Rizo también espera que el año que viene baje la tasa de interés al 5%, que es el promedio normal, porque es año de elecciones. “Ahí se van a recuperar los valores de venta de años anteriores. El post pandemia fue una locura, todas las propiedades se vendían por encima del valor publicado. Hoy se negocian, se terminan vendiendo un cinco o 10 por ciento más abajo del valor listado”, cuenta.

Los potenciales vendedores que están apalancados con tasas bajas no quieren vender, pues volverían a acceder a créditos más caros. Casi cuatro de cinco propietarios con hipotecas tienen una tasa de interés menor al 5%, y cerca de un cuarto tiene una tasa menor al 3%, según muestra Redfin -gigante online de servicios inmobiliarios y financieros- analizando cifras de la Federal Housing Finance Agency. Con tasas ahora de casi 8%, los propietarios no se mudan, lo que agranda el escaso inventario.

En volumen de operaciones medido en dólares en el condado de Miami Dade, sin embargo, tiene números positivos en parte al aumento del valor de la propiedad. En 2019 estaban en torno a los 500 millones por mes, y en el pico de la pandemia llegaron a 1750 millones por mes como récord. En 2022 el volumen bajó, y actualmente se mantienen 1000 millones, que es el doble que prepandemia.

Algunos potenciales compradores esperan una posible baja de precios, de tasas, o gozan de los dividendos bancarios a la expectativa del mercado. Otros consumen lo que hay. Las tasas necesitarán una baja para motivar a los vendedores, pero ¿será demasiado tarde cuando eso suceda?

“Cuando la gente escucha que las tasas bajan tienen miedo que vuelvan a subir los precios, los que pueden tratan de comprar ahora a 7,8%, y después refinanciar. La mayoría de los créditos permiten luego refinanciar con otro banco que te de una mejor tasa. Yo recomiendo comprar hoy porque es posible que el año que viene los precios aumenten”, opina Rizzo.