“Concreta, firme y bastante alta”: cierra un muy buen año, con valores récord, la compraventa de campos agrícolas
Las mejores tierras se negociaron en torno de los US$20.000 por hectárea; los operadores ya miran 2026 con expectativas puestas en los cambios legislativos clave
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LA NACIONMariana Reinke
El mercado inmobiliario rural cierra un 2025 con un balance positivo, marcado por un nivel de actividad sostenido, operaciones concretas y una recuperación de valores en las tierras de mayor calidad. Desde el inicio del año, el mercado mostró una dinámica poco habitual. Aun cuando enero y febrero suelen ser meses de bajo movimiento por cuestiones estacionales, en 2025 la actividad se ubicó por encima del promedio histórico. Esa tendencia se sostuvo a lo largo de los meses, impulsada por la confianza en el sector agropecuario y por las expectativas de mayor estabilidad económica a futuro. En ese contexto, hacia el cierre del año comenzaron a consolidarse valores que reflejan la recuperación del mercado. Para los campos agrícolas de primera calidad, clase 1 y sin restricciones productivas, los operadores ya hablan de precios en torno a los US$20.000 por hectárea, con un nivel de actividad “concreta, firme, bastante dinámica y bastante alta”.
Los datos de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) acompañan este diagnóstico. En su último informe, el Índice de Actividad del Mercado Inmobiliario Rural (InCAIR) se ubicó en 50,57 puntos en noviembre pasado. Si bien el indicador no mide precios, sino volumen de operaciones, muestra que el mercado se mantiene activo, aunque lejos todavía de su pico histórico.
“El sector se encuentra expectante ante la perspectiva de cambios favorables, específicamente en lo que respecta a la legislación impositiva y laboral”, señaló el informe. Esa cautela, habitual en momentos de transición normativa, se reflejó también en una retracción de la oferta: hay menos propietarios dispuestos a vender y muchos prefieren esperar a que el panorama legislativo se aclare.
Juan José Madero, director de la División Campos de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios, sintetizó a LA NACION el balance anual: “El 2025 es un año que está terminando con un nivel de actividad concreta, firme, bastante dinámica, bastante alta”. Según explicó, ese proceso comenzó a gestarse en el segundo semestre de 2024, cuando la expectativa empezó a transformarse en confianza y los inversores comenzaron a concretar operaciones.
Destacó que incluso enero, históricamente un mes de baja actividad, fue “el bache de mayor actividad histórica”, lo que anticipaba un año con mucho movimiento. Sin embargo, reconoció que el calendario electoral introdujo cierta cautela: “La elección en la provincia de Buenos Aires enfrió un poquito el mercado, no lo paralizó, pero generó incertidumbre”.
Aun así, el año avanzó con propietarios firmes en sus pretensiones. “Los campos que estaban en cartera mantuvieron precios, con menos margen de negociación, condiciones más cortas y más operaciones al contado”, explicó. Del otro lado, los inversores comenzaron a convalidar valores que antes no aceptaban, lo que permitió que las partes ingresaran en una “banda de negociación” donde los negocios empezaron a fluir.
La demanda se concentró mayoritariamente en campos agrícolas clase 1, especialmente en la zona agrícola núcleo. Allí, la combinación de alta demanda y oferta escasa impulsó la recomposición de valores, tras haber tocado un piso de entre US$12.500 y US$13.000 por hectárea hacia 2020. “La foto de hoy es bastante clara: el propietario espera vender en torno a los US$20.000 la hectárea y el inversor convalida valores cercanos a los US$18.000”, señaló.
A medida que se avanza hacia campos de calidad clase 2 y 3, mixtos agrícola-ganaderos, la dinámica es más lenta, aunque también se observa recuperación en zonas del oeste y sudeste bonaerense, Entre Ríos y algunas regiones de Santiago del Estero.
En el segmento más exclusivamente ganadero, la situación es más heterogénea. Si bien la mejora en los precios de la hacienda y el sinceramiento cambiario volvieron atractivos los planteos, el mayor requerimiento de inversión y el giro más lento del capital hacen que la recuperación del valor de la tierra no copie el ritmo del campo agrícola.
Aun así, comenzaron a concretarse operaciones en campos ganaderos y mixtos, tanto en la región pampeana como en zonas extrapampeanas. En las áreas más consolidadas, las ventas se realizan mayormente de contado, mientras que en regiones más marginales reaparecieron operaciones con plazos de seis o siete años.
Con este escenario, la pregunta clave del mercado es quién tiene hoy la sartén por el mango: “Venimos de una etapa en la que mandaba la plata, pero hoy ya no es tan así. La sartén empezó a estar compartida y hoy quizás esté un poco más afirmada en la mano del propietario que en la del inversor”. Ese cambio responde, en parte, al perfil vendedor. En la mayoría de los casos, las decisiones de venta están vinculadas al cierre de ciclos familiares y no a urgencias financieras: “El propietario está saneado, no tiene apuro y duda cuándo salir a vender”.
Para Madero, 2025 deja un saldo claramente positivo: “Fue un año de muchas operaciones concretadas, mucho trabajo de campo, recorridas y consultas; nos tuvimos que multiplicar en las actividades, incluso negociando dos o tres campos al mismo tiempo mientras atendíamos otros clientes. Fue un año muy demandante pero muy gratificante”.
De cara a 2026, las expectativas del sector están puestas en el frente legislativo. La posibilidad de avanzar en una reforma impositiva, una modernización laboral y la eliminación de restricciones sobre la tierra son vistas como factores clave para consolidar la recuperación del mercado.
Roberto Frenkel Santillán, presidente de Bullrich Campos, consideró que “la derogación total de la Ley de Tierras sería un cambio muy importante” y que el fin del cepo enviaría “un mensaje favorable” para atraer inversiones. También anticipó que, de concretarse las reformas, el interés podría extenderse a regiones hoy más relegadas, como el norte del país.
En tanto, Madero dijo que, pese a que la Argentina siempre conserva un componente de imprevisibilidad, hay un escenario alentador: “Somos una mistura de alta combustión y todo puede pasar, pero hoy estamos en un contexto promisorio. La inversión en tierras siempre mira a la política y este Gobierno, con su estilo, marcó un camino hacia cierta normalidad: una Argentina más previsible, estable, donde se puede proyectar”.
Destacó que en ese contexto muchos dueños esperan definiciones legislativas y mejores señales de precios: “La famosa oportunidad de comprar a dos lo que vale cuatro ya no existe”.
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