Crédito hipotecario: qué hay que mirar antes de elegir
Influyen el nivel de ahorros, los ingresos y las perspectivas económicas
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LA NACIONFlorencia Donovan
La oferta de créditos hipotecarios todavía está lejos de asemejarse a la que hay en países con economías estables, en los que la inflación es desde hace años de apenas un dígito y el financiamiento bancario sobra. Sin embargo, poco a poco van surgiendo opciones en el mercado local que podrían marcar la diferencia para quienes se permiten soñar con la casa propia.
A los préstamos tradicionales con tasa fija en pesos se les sumaron en las últimas semanas los nuevos créditos que ajustan el capital por inflación, a través de las unidades de vivienda (UVI), y una línea del Banco Nación (BNA), con una tasa más que atractiva.
Tanto las líneas con UVI como la del BNA son, por ahora, para la primera vivienda, única, familiar y de ocupación permanente. Y, salvo excepciones, en ambos casos se le está exigiendo al deudor que tenga su cuenta sueldo en el mismo banco que ofrece el financiamiento.
Qué crédito elegir depende en gran medida de la situación de cada familia: su nivel de ahorros, sus ingresos y hasta sus perspectivas de lo que cree que pueda suceder con la economía en los próximos años.
Las UVI, según estableció el Banco Central (BCRA), son unidades que se actualizarán en función del índice CER, que no es otra cosa que la inflación.
Descartado el riesgo de descapitalizarse, los bancos pueden ofrecer así préstamos indexados con tasas muy bajas, de entre el 4,8 y el 5,5% anual y hasta 15 años de plazo. Al estar indexado el capital, la cuota del préstamo es creciente en el tiempo. Sin embargo, estableció el BCRA que, en caso de que en algún mes la suba de la cuota supere en un 10% lo que habría sido el aumento considerando el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), entonces el banco deberá ofrecer al cliente la opción de prolongar en hasta un 25% el plazo del crédito. Por ahora, los bancos que ofrecen las hipotecas indexadas son el Provincia, el Macro, el Ciudad, el Hipotecario y el Galicia. Y están desarrollando el producto el Santander Río, BBVA Francés, ICBC (las lanzarán a mediados de junio), HSBC y Credicoop.
El BNA, por su parte, presentará el mes próximo los préstamos "Nación Tu casa", que serán hasta 20 años, con una tasa fija los primeros tres del 14% anual. En los años siguientes, el crédito se actualizará por la tasa de Referencia para la Vivienda del Nación o el CVS, el que sea más bajo. El plan permitirá, para calcular los ingresos familiares, que se sumen los ingresos de padres e hijos.
Las claves para tener en cuenta antes de optar por una u otra línea son varias:
¿Cuánto dinero busco?
La primera variable a tener en cuenta, coinciden especialistas, es cuánto dinero se necesita. Por lo general, la capacidad de ahorro que tiene el asalariado es baja, y los precios de los inmuebles medidos en pesos son muy altos en términos relativos. Con lo cual muchas familias buscan financiarse el mayor monto posible.
Según dijo el presidente del BNA, Carlos Melconian, la línea de ese banco será para inmuebles valuados en no más de $ 2,5 millones (unos US$ 178.000). Se financiará hasta un 80% del valor de la propiedad, con lo cual el crédito máximo será de $ 2 millones. En el caso del préstamo UVI, bancos como el Hipotecario están ofreciendo hasta $ 2 millones y hasta el 75% del valor de la propiedad. El Provincia de Buenos Aires financia hasta $ 1,5 millones.
Para cualquier familia que gane mensualmente menos de $ 88.800 -los ingresos exigidos por el BNA para tomar el máximo de $ 2 millones- los préstamos UVI van a permitirle hacerse de una mayor cantidad de dinero. Para el que que gana más, la situación no cambia demasiado entre uno y otro crédito.
¿Cuánto gano por mes?
Existe en toda hipoteca otra limitante, que está dada por el hecho de que el valor de la cuota mensual del préstamo no puede superar el 30% de los ingresos de una familia. Los nuevos préstamos que tienen su capital indexado son los que presentan la menor cuota inicial, con lo cual también son lo que exigen ingresos familiares inferiores. En otras palabras, las familias que tengan menores ingresos podrán acceder a un préstamo más grande si lo sacan con el esquema UVI, con respecto a las otras líneas disponibles.
"Los préstamos con UVI tratan de salvar el obstáculo más grande, que es la elevada inflación. Con inflación alta, en los créditos tradicionales las primeras cuotas son virtualmente impagables", dice Federico Muñoz, de Muñoz y Asociados.
A modo de ejemplo, para tomar $ 1 millón (lo que equivale a casi US$ 70.000) a 15 años de plazo se necesitan ingresos familiares por $ 26.186 cuando el préstamo es ajustado por UVI, y de $ 44.391, en el caso de la línea del Banco Nación. Mientras que, por el mismo monto, un préstamo tradicional con sistema de amortización francés y una tasa nominal fija del 24% anual exige ingresos por 68.609 pesos. La primera cuota del crédito UVI sería de $ 7855; la del Nación, de $ 13,317, y la de un préstamo tradicional, 20.582 pesos.
La cuota inicial del crédito de la línea UVI es un 42% más baja que la del crédito del BNA. Si se cumplieran las metas de inflación previstas por el Gobierno, el préstamo indexado alcanzaría una cuota de $ 13.317 (similar a la del BNA) al mes 47 de la vida del crédito, es decir, a un mes de cumplirse los cuatro años. Para ese entonces, la cuota del BNA también empezará a ajustarse, ya que las condiciones del préstamo establecen 3 años de tasa fija y el resto variable.
Mi visión de la economía
Desde el punto de vista financiero, explican los expertos, es difícil definir que un crédito es mejor que otro, ya que en todos los casos es imposible anticipar cómo se moverán en los próximos años los salarios y qué sucederá con la inflación.
"Es lógico que en los primeros tres años la tasa del 14% resulte más atractiva que la actualización que ofrece un crédito UVI", explicó el gerente de un banco privado, que pidió no ser identificado. "Pero en toda la duración del préstamo es posible tanto que termine siendo más barato tanto el del Nación como el de UVI; depende esencialmente del éxito del plan de estabilización del Gobierno", agregó.
Marcelo Elbaum, asesor financiero, prefiere la línea del BNA. "Los préstamos UVI son para alguien con más desahogo financiero, porque está el riesgo de que la inflación no baje y el salario no alcance. En cambio, la línea del BNA es como comprar un seguro, porque nunca va a aumentar más que el salario", opinó.
Pero si se da como pasó en Chile -de donde el BCRA copió el modelo de UVI-, que a partir del plan de estabilización inflacionaria los sueldos subieron más que los precios, entonces el crédito del Nación podría terminar siendo más caro.
A diferencia de los créditos tradicionales a tasa fija, tanto la línea del BCRA como las UVI no se licuarán en el tiempo, con lo cual no se puede especular, como muchos argentinos acostumbran, a que el compromiso asumido termine siendo irrisorio en el tiempo. Así es, después de todo, en cualquier país desarrollado, donde las condiciones de los créditos son súper favorables, pero también la inflación es casi inexistente.
