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En 2017 los alquileres aumentaron por encima de la inflación
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LA NACIONCarlos Manzoni
Mientras el Gobierno lucha a brazo partido para bajar la inflación, hubo sectores que durante el año pasado sufrieron aumentos que se ubicaron incluso por encima de ese indicador: tal es el caso de los alquileres, cuyo valor se incrementó en 2017 entre 26,4% y 33%, según distintos informes privados, mientras que el IPC (índice de precios al consumidor) anual cerró en 24,8%, de acurdo con datos del Indec.
El dato de un incremento anual de 33% surge de un informe del portal de clasificados online Zonaprop, que además indica que, si bien en el primer semestre de 2017 los precios estuvieron estancados, tuvieron una actualización luego de septiembre con la sanción de la Ley 5859, que dice que no se le pueden cobrar honorarios a los inquilinos y que el único que debe pagarlos es el propietario. En tanto, la estimación de 26,4% corresponde al IPA (Índice Precio Alquileres de la ciudad de Buenos Aires), elaborado por el sitio de búsqueda de inmuebles Properati y la consultora económica Oikos Buenos Aires.
Además, según el IPA de Properati y Oikos, los alquileres tuvieron un aumento de 86,2% en el acumulado desde diciembre de 2015 (mes en el que asumió Mauricio Macri) a noviembre de 2017. Así, el aumento del IPA se ubicó 15,2 puntos porcentuales por encima de la variación acumulada de la inflación y 28,6 puntos porcentuales sobre el aumento del tipo de cambio, que acumularon alzas del 71% y 58% en ese mismo período, respectivamente.
Por otro lado, en comparación con la suba de los créditos UVA (unidad de valor adquisitivo), los alquileres se ubican 10 puntos por encima, con un acumulado del 33% de aumento frente al 23% de incremento que tuvieron los UVA en 2017. "La suba responde directamente al cambio en la rentabilidad, ya que antes de la ley era neta a través de las comisiones y hoy es bruta, ya que el locador debe pagar un porcentaje del acuerdo para poder alquilar. Este cambio aceleró la suba de los valores en los alquileres, que en promedio se ubican en $9817 para un departamento de dos ambientes en la ciudad de Bueno Aires", se explica en el trabajo de Zonaprop.
Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), confirma que es cierto que aumentaron los alquileres por encima de la inflación, sobre todo a partir del segundo semestre, cuando la Legislatura de la ciudad de Buenos Aires les cortó el derecho a los corredores de cobrar honorarios a los inquilinos (modificando la ley 2390). “Entonces, los alquileres que siempre han estado por encima de la inflación, esta vez se posicionaron un poco más altos aún”, concluye el directivo.
Además, Pepe cuenta que la oferta de inmuebles en alquiler se sigue achicando, porque muchos propietarios se retiraron del mercado y pusieron sus inmuebles a la venta, y porque, además, los inversores que compraban departamentos chicos para alquilar se están retirando del mercado.
Por su parte, José Rozados, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, dice que en general en los contratos que se firmaron a principios de 2017 se pactaron escalonamientos del 30% anual o del 15 % semestral. ¿Por qué se superó incluso esa previsión? "Sigue habiendo poca oferta de departamentos usados en buenas condiciones de estado en los barrios donde la gente prefiere vivir. Además, en las nuevas ofertas puede haber -en ciertos casos- un aumento adicional por el cambio en el cobro de comisiones a partir del año pasado a cargo del propietario", responde el especialista.
Juan Fernández, consultor de Oikos Buenos Aires, explica que la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Pero este proceso se revirtió en 2017, ya que la inflación se desaceleró. “Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se tradujo en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar, en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016”, señala.
Gabriel Gruber, CEO de Properati, dice que la consecuencia directa de este aumento fue un alza en la rentabilidad en dólares de los alquileres al tipo de cambio oficial. “En concreto, desde el inicio del ciclo macrista, el índice de rentabilidad en dólares del IPA arroja una variación acumulada del 19%. Esto significa que alquilando hoy se obtiene alrededor de un 19% más de dólares que en diciembre 2015”, analiza el experto.
Para Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y directivo de Cucicba, el 33% de incremento anual en los alquileres es un promedio de lo que surge del corredor norte de la ciudad y el área de influencia de la red de subterráneos. “Lo que ocurrió allí es que se retrajo mucho la oferta, ya que, como consecuencia de la Ley 5859, los propietarios prefieren vender antes que alquilar y la demanda de inquilinos sigue firme”, explica.
Según Gómez, esto fue una "lectura incorrecta" que hicieron los legisladores cuando promulgaron la Ley 5859, porque "terminó perjudicando a los que teóricamente querían beneficiar", que son los inquilinos. Y añade: “Este año va a seguir todo igual, porque está muy firme la demanda de compra y los propietarios siguen prefiriendo vender. Entonces, la perspectiva es que se sigan perjudicando los inquilinos y que otra vez los alquileres superen a la inflación”.
Gervasio Muñoz, representante de la agrupación Inquilinos Agrupados, opina que los alquileres aumentan por encima de la inflación porque no está regulado el precio. "Si el Gobierno nacional proyecta una inflación para 2018 del orden del 15% y los economistas privados estiman una del 19%, el mercado inmobiliario está imponiendo de forma unilateral aumentos para este año de 32%", afirma.
Muñoz comenta que lo que se necesita es regular el precio del alquiler bajo un índice justo para todas las partes. "Esto es un promedio entre inflación (IPC) y salario (coeficiente de variación salarial). El proyecto tiene media sanción por unanimidad en el Senado y esperamos que este año se vote en Diputados", concluye.
En tanto, si se pone la lupa sobre las zonas de las propiedades, se puede ver que los alquileres en el Corredor Norte registran los valores más altos, sin incluir en esta mención al barrio de Puerto Madero. "En la Zona Norte, los valores de los alquileres para un dos ambientes rondan los $11.393, mientras que en Corredor Noroeste promedian los $10.038; en el Macrocentro, $9946; en el Eje Central, $9539; en el Sureste, $8572, y en el Oeste, $8097", se detalla en el informe de Zonaprop.
En cuanto a la rentabilidad por retorno de inversión, la zona Sureste registra los valores más altos, alcanzando un 7% anual; en el Noroeste llega a un 6,1%; en el Eje Central y el Oeste es de 6%, y en el Corredor Norte, 5,3%. Teniendo en cuenta estos valores, el barrio más rentable para comprar y alquilar departamentos es Monserrat con un retorno del 7,1%, seguido por Once (6,7%), Tribunales (6,3%), Abasto (6,2%), Chacarita (5,7%), Villa Devoto (5,5%), Coghlan (5,3%), Palermo (5%), Retiro (4,6%) y Puerto Madero (3,9%).
