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Mercado inmobiliario: invertir en ladrillos quiere volver a ser negocio
La caída de los activos financieros y el derrumbe de las criptomonedas rota lentamente las miradas hacia los inmuebles, cuyos precios habrían tocado su piso, según operadores del sector
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Viene golpeado. Los últimos años fueron pura amargura para el sector inmobiliario, con retracción de la demanda, una ley de alquileres que complicó tanto a propietarios como inquilinos, y valuaciones que se retrajeron a niveles de hace diez años. Algunos operadores hablan ya de precios que encontraron su piso y una demanda que empieza a despabilarse de la mano de inversores que buscan, no solo oportunidad, sino, sobre todo, tranquilidad.
Es que hay dos activos que se despiertan cuando el contexto es incierto: los dólares líquidos, para atesorar bajo el colchón o caja de seguridad y las propiedades que se vuelven refugio y cobertura de valor para inversores conservadores.
Hay proyectos y alternativas para diferentes bolsillos y perfiles: inmuebles usados (que es dónde más bajaron los precios), desarrollos nuevos, zonas premium y otras más de “batalla”, alternativas del otro lado de la frontera para lo que esquivan el resigo local e inversiones en cuotapartes a través del crowdfunding inmobiliario.
“Los valores de los departamentos, en base al relevamiento que la consultora Reporte Inmobiliario realiza desde 2008 en forma trimestral para departamentos usados estándar sin amenities en la ciudad de Buenos Aires, se encuentran en niveles similares a las cotizaciones de 2011, con lo cual en términos de dólares reales el valor actual del m2 es aún inferior a los de ese año por efecto de la desvalorización del dólar del orden del 30%”, aporta como primer dato José Rozados, socio de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.
“Analizando la composición de la oferta actual se ven cada vez más viviendas a precios ajustados que en conjunto con la escasa oferta de inmuebles en alquiler y el alza de los precios de locación comienzan a ser una alternativa de resguardo frente a la desvalorización global del dólar”, opina Rozados.
“El inversor argentino siempre tuvo una relación cultural muy ligada al resguardo en bienes raíces”, analiza Víctor Zabala, CEO & fundador de Sumar Inversión y agrega que “se nota un aumento de las consultas por parte de inversores que, ante los altos niveles de inflación que están existiendo en dólares y la inestabilidad de otro tipo de mercados, se están interiorizando más en el resguardo en ladrillos”
“Lo sorprendente -remarca Zabala- es que no es aplicable solo a argentinos, sino es una tendencia que se está dando a nivel global. En nuestro caso, también tenemos la experiencia de lo que está sucediendo en España”.
En igual sentido va Alejandra Covello, directora de Covello Internacional, que opera tanto en la Argentina como en Uruguay: la necesidades de cobertura se está viendo a escala global. “El refugio en inmuebles tiene que ver con la tangibilidad que tienen. Como hoy el dólar en el mundo se devalúa, las propiedades son el lugar de refugio para recuperar el valor a futuro. Además hay que tener en cuenta que los inmuebles son activos que permanecen en el activo de las personas por periodos muy largos”.
Gonzalo Abalsamo, CEO de Simplestate -fintech dedicada al crowdfunding inmobiliario- suma otro dato. “La incertidumbre económica del país más la reciente crisis de las criptomonedas generó que los inversores optarán por consultar e invertir en activos dolarizados, como lo son los inmuebles”
Búsqueda de oportunidades
La ecuación es sobre todo resguardar el valor del dinero en un activo que tradicionalmente cotizó en dólares y obtener una renta sea mensual (por alquiler) o final por venta. “En cuanto al segmento de inmuebles usados estoy convencido que los precios por metro cuadrado están muy cerca del piso. No creo que vayan a bajar mucho más y sin dudas están dadas las condiciones para que sea un muy buen momento para comprar”, opina Ariel Champanier, presidente de Remax Premium.
Covello también va en este sentido que “la oportunidad de compra se ve básicamente en inmuebles usados sin amenities que pueden ser reciclados y obtener un buen beneficio. En este segmento los precios en dólares bajaron cerca de un 30% respecto de hace tres años”, dice. “En cambio -detalla- las unidades nuevas resistieron mejor la crisis, como sucede siempre con ese tipo de productos”.
Otro punto que sin duda impulsa a los inversores -en este caso de unidades nuevas- es el aumento del dólar. “Estamos viendo más demanda de emprendimientos nuevos porque la suba del tipo de cambio baja nuevamente el costo de la construcción que había subido mucho en dólares”, dice Champanier y suma que “las zonas más atractivas para los inversores son las del norte de la ciudad donde hay muchos proyectos muy interesantes, con un valor por m2 que parte de US$1800 en emprendimientos desde el pozo”.
La rentabilidad que podrán obtener dependerá, obviamente, del tipo de proyecto, su ubicación, el valor de entrada y el plazo para esa inversión. En unidades usadas, de uno o dos ambientes, con buena ubicación, el ticket arranca en torno a los US$70.000 y desde ahí escala. Desde el pozo, la ventaja es que se puede entrar con un anticipo en dólares y pagar luego cuotas en pesos ajustadas por el Índice de la Construcción (CAC).
Inversores más chicos, tienen la posibilidad de participar a través del crowdfunding inmobiliario, una especie de fondo de inversión. “La ventaja del crowdfunding está en el bajo ticket entrada, que posibilita invertir en real estate a quienes no podrían comprar un departamento entero, y también la posibilidad de diversificar el riesgo, aportando capital en más de un proyecto”, desgrana Zabala, de Sumar Inversión.
Abalsamo, de Simplestate, explica qué pueden esperar los inversores que invierten en ladrillos a través de la fintech.
“Contamos con diferentes proyectos de renta final y de renta mensual que se ajustan a las necesidades de nuestros inversores. En el primer caso ofrecemos rentabilidades anuales en dólares de 8% promedio en proyectos que ya están en construcción y que van a tener un recorrido de precio más interesante ya que se revalorizan una vez terminados. En renta mensual son inmuebles que, por ejemplo, están alquilados en dólares y por lo tanto generan un ingreso de dinero mensual en dólares con rentabilidades anuales de 5% promedio.
Alternativas disponibles
En Sumar Inversión el ticket mínimo es US$100 y se puede optar entre productos de renta tanto en la Argentina como en España, “que ofrecen un 5% anual en dólares de rentabilidad y que se pagan todos los meses. Este producto está disponible en Argentina y en España también. Otra alternativa son proyectos de inmuebles en donde el aporte se hace esperando el proceso de construcción y la venta de la propiedad para recibir el capital y la renta proporcional al tiempo de participación. Esta renta se estima en el doble que el renting, o sea, un aproximado de 8/10% anual”, explica Zabala.
Finalmente, cruzar a Uruguay, es la alternativa elegida por quienes esquivan el riesgo local. “El diferencial de la inversión en Uruguay está dada básicamente por la seguridad jurídica, las leyes de alquileres del país y la posibilidad de obtener rentas en dólares”. “En las ciudades de Uruguay donde más invierten los argentinos, que son Carmelo, Colonia, Montevideo y Punta del Este, la rentabilidad anualizada por alquileres oscila entre 4% y 6% en dólares”, dice Covello.
Simplestate también ofrece a sus inversores posicionarse en Punta del Este con proyectos financiados vía crowdfunding y Sumar Inversión hace lo propio con alternativas en España.
