Nuevas fórmulas para actualizar los contratos

Recién había sido derrumbada la estructura que sostuvo la convertibilidad hasta principios de 2002, cuando una empresa dedicada a la fabricación de hamburguesas decidió alquilar un local para comercializar sus productos.

Después de varios años en los que la actualización de los precios del alquiler no estaba en la mesa de negociación, llegó la hora de inventar una fórmula que pudiera seguir la evolución de los precios de la economía.

Con la prohibición de indexar los contratos vigentes -formó parte de la ley de convertibilidad y el artículo correspondiente nunca fue derogado-, las partes debieron buscar la manera de ajustar el precio. La fórmula que encontraron fue la siguiente: el monto del alquiler mensual se dividía por el valor de las hamburguesas que comercializaban en el local y ése era el monto a pagar. Es decir, si las hamburguesas subían su valor de venta al público, el valor del alquiler se elevaba en idénticas proporciones.

Pasaron algo más de tres años y las fórmulas que se utilizaron para actualizar los valores de los alquileres variaron desde las hamburguesas del ejemplo hasta la renegociación semestral del precio. Sin embargo, los contratos de alquiler parecen haber encontrado una fórmula. Actualmente, la mayoría de los contratos establece un escalonamiento de precios del alquiler que prevén aumentos de alrededor de un 10% para cada año de contrato.

Ignacio Ginevra, director de la inmobiliaria Aranalfe, consideró que los aumentos anuales son la herramienta utilizada para espejar los precios del mercado. "En algunos rubros como bares, aún se utiliza poner como variable, por ejemplo, el café. Sin embargo, los mecanismos más utilizados son escalonados, previendo un aumento de un 10% anual", dijo el empresario.

Según indicó, con esta suba de precios pautada también se combina una renegociación para ver si el aumento tiene que ver con lo que sucede en la plaza.

Oferta y demanda

"Lo que busca el propietario es cubrirse de la inflación, aunque los alquileres no acompañan este índice, sino que lo que vale es la oferta y la demanda", agregó.

En el mismo sentido, según Horacio Berberian, de la inmobiliaria Shenk, la fórmula más utilizada es dejarlo repactado con anterioridad. "En los contratos que se firman ahora, se establece un aumento de entre un 10 y un 15% por cada año", dijo a LA NACION.

"La otra forma, aunque en un grado menor, se puede tomar algún bien estable para puntualizar el alquiler", comentó Berberian, que recordó algunos ejemplos como el café o la nafta.

En cuanto a ejemplos de actualizaciones originales, Ginevra recuerda que alguna vez un propietario que le alquilaba su local a un bar le pidió que como moneda de ajuste se tomaran los productos que allí se comercializaban. "Es así que el alquiler se trasladó a valores de cafés, gaseosas, agua mineral y hasta estaba el valor de un sándwich de jamón y queso", recordó.

Según la visión de Berberian, "estos sistemas se fueron dejando de usar porque muchas veces se modificaba el bien que era la moneda de ajuste y era imposible actualizarlo".

Respecto de la moneda de contratación, a diferencia de los noventa, donde casi todos los contratos estaban nominados en dólares, actualmente se utiliza el peso.

"Sólo en algunas ubicaciones como la calle Florida, la avenida Alvear y algunos lugares de Santa Fe, se utilizan contratos en dólares. Para lo demás se nominan en pesos", dijo Ginevra.

Lo cierto es que más allá de cuál es la fórmula utilizada, todo indica que los alquileres van a seguir subiendo. Y si los indicadores son estas cláusulas, al menos lo harán en un 10% por año.

Por Diego Cabot

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