Real estate recargado: las claves para entender el mercado inmobiliario que se viene
La reaparición del crédito hipotecario está transformando el negocio de las propiedades: oferta para la clase media, proyectos en barrios alternativos y los nuevos roles de los inversores y los desarrolladores
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LA NACIONCarla Quiroga
La irrupción del crédito hipotecario cambió las reglas a la hora de hacer negocios con los ladrillos. La financiación se convirtió en la brújula que marcará el ritmo del mercado. Con una demanda de créditos hipotecarios que fue récord en junio con $ 3717 millones otorgados, casi siete veces más que en el mismo mes de 2016, la industria local sueña con la posibilidad de replicar el modelo chileno, país en el que las líneas para comprar el techo propio equivalen a 20 puntos de la economía. "En 1999/2000, el mercado alcanzaba el 5% del PBI argentino. Hoy representa el 0,5%", detalla el desarrollador Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo.
En la Argentina, faltan 1,3 millones de casas y otras 2,7 millones tienen que ser refaccionadas o no cuentan con la infraestructura básica. El déficit habitacional es tema central de la mesa chica del presidente Macri que incentiva un esquema de cooperación entre el Gobierno y los bancos que permita cuotas bajas y plazos de hasta 30 años en préstamos. "Trabajamos en la evolución de un Estado netamente ?constructor' a uno ?facilitador'. Es decir que no sea el que genere las soluciones habitacionales sino que co-invierta con el sector privado", define Iván Kerr, subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación, que destaca que con $ 25.000 millones en el presupuesto para la Secretaría para la Vivienda, y considerando una inversión de $ 1 millón por casa, sólo se podrían construir 25.000 viviendas. Por eso, la apuesta en apalancar esas inversiones es que se subsidie la demanda y que el sistema financiero participe con préstamos a largo plazo. En este contexto, las líneas ajustadas por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), un coeficiente que actualiza el capital y las cuotas del crédito hipotecario a la inflación son las más demandadas. Se financia hasta un 75% del valor de la vivienda y se cobra una tasa que varía entre 3,50 y 7%, según el banco. El acierto de establecer tasas bajas más actualización por CER es que genera cuotas por debajo de las de un alquiler. Un relevamiento de Reporte Inmobiliario concluyó que el monto mensual de una hipoteca es 17% menor a la de un alquiler, al relevar un dos ambientes usado en la Capital. " Se pasó del Procrear de Cristina de 2014, que subsidiaba implícitamente casas en los countries con una tasa del 14% con 30% de inflación, a hacerlo explícitamente en la que el Estado pone el 40%", analiza Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV).
En este escenario, inversores, desarrolladores, constructores, inmobiliarias y los bancos se adaptan a las nuevas reglas.
El comprador final marca el ritmo de la demanda
La proliferación del crédito generó que el apalancamiento se dé por la demanda real, es decir quien compra una unidad para vivir. "Se deja de pensar en la propiedad por la tasa de retorno", explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. "Venimos de un mercado que validaba la suba de precios un mercado chico que se despegaba de la capacidad adquisitiva. Ahora se generarán negocios genuinos y no bonos de ladrillos", agrega Marcelo Satulovsky, consultor en desarrollos urbanos inmobiliarios.
En junio, las escrituras formalizadas con crédito bancario representaron el 19,4% del total de operaciones, un 166% más respecto de un año atrás. Después de 2009, este año será el mejor de los últimos cinco. "La resurrección del usuario final provocará que los desarrolladores dejemos de poner el foco en el inversor y volvamos a construir departamentos más grandes", explica Bruno Martino , director ejecutivo de la desarrolladora Comasa.
El cambio de perfil de los compradores reactivó al mercado de recambio de propiedades. "El blanqueo hizo que muchas familias aprovechen para ampliarse y se reactivó la venta de los cuatro ambientes", coincide Ignacio Camps, director de la compañía de servicios inmobiliarios Evoluer.
Llegan los proyectos de calidad para la clase media
La irrupción del usuario final de clase media genera otro tipo de exigencias para los desarrolladores que tienen que construir proyectos distintos de mayor calidad alejados de las zonas top los únicos que se movieron en los últimos 15 años con tickets menores a los $ 3 millones para que puedan calificar para los créditos. Esta realidad cambia la concepción de los productos y la mirada sobre cómo construir. "El segmento medio es la materia pendiente y es hacía donde estamos apuntando al momento de comprar tierra y pensar los nuevos productos", anticipa Gustavo Menayed, CEO de la desarrolladora Portland. En concreto, surgen emprendimientos con detalles como el doble vidrio algo impensado en un barrio medio. "No habrá que mudarse a Belgrano para conseguir una unidad de calidad", coinciden en el mercado. También se suman a los amenities como parte de la casa cuidando que no impacten en las expensas. Habrá más oferta con espacios de trabajo en los complejos y kids club.
Hay vida más allá del corredor norte
Son las áreas de la ciudad con incidencias de entre US$ 400 y US$ 700/m², que los desarrolladores no tenían en el radar porque los inversores, foco de la demanda de los últimos años, compraban sólo unidades en barrios consolidados como por ejemplo la zona norte de la Capital Federal. "Durante 10 años construimos para el 10% más rico del país. El crédito permite construir para el 40% y que nos animemos a zonas frías", afirma Llambías, quien además de directivo de la AEV, es socio de la desarrolladora RED Consulting and Management y uno de los primeros desarrolladores que ya tiene cerrado un crédito intermedio -el que toma el desarrollador y luego puede transferirlo al comprador para el proyecto de US$ 55 millones que construye en la ex planta de Aurora, en la zona de Lope de Vega y Juan B. Justo en Monte Castro.
Monarca es uno de los jugadores que en los últimos meses adquirió tierra en barrios en los que hasta ahora no invertía, como Barracas, La Boca y San Telmo. "Con una incidencia de US$ 700/m² se lográ un producto de US$ 2500/m²", justifica el empresario.
Rozados de Reporte Inmobiliario agrega el despegue de barrios porteños como Parque Patricios, la parte sur de Boedo y Parque Chacabuco, con buena oferta de medios de transporte y tierra disponible. "Hay que mirar el oeste de la ciudad, más allá de la avenida Corrientes", agrega Leonardo Rodríguez Nader, CEO y fundador de la desarrolladora de CMNV que avanza en la construcción del proyecto Astillero, de US$ 25 millones de inversión en la avenida Huergo, una zona que se revalorizada una vez concluida la obra del Paseo del Bajo. El desarrollador confiesa estar analizando tierra en La Boca. "Es un barrio que conserva su identidad cultural, algo muy valorado en el mundo", justifica.
Adiós al monopolio del fideicomiso al costo
El lanzamiento de líneas intermedias para los desarrolladores con tasas del 17% anual que financian entre 70 y 100% de la obra en este último caso, el Estado subsidia el 30% cambia la forma de hacer negocios. "Tenemos 120 proyectos nuevos para financiar. De esta forma resolvimos lo que era un reclamo del sector que sostenía que no les rendía la TIR porque tenían que esperar dos años desde que terminaban un proyecto para colocar las últimas unidades", explica Kerr.
"Desde el nacimiento del cepo cambiario en 2009, el motor casi excluyente del mercado fue el inversor en edificios construidos desde el pozo y a través de fideicomisos inmobiliarios", relata Hernán Nucifora CEO de Global Investments, otro de los primeros desarrolladores en acceder a la financiación bancaria intermedia para el proyecto mixto Campus Norte de más de $ 400 millones de inversión que construye en Vicente López.
Los desarrolladores se alejarán del modelo de preventas en el que financiaban el emprendimiento durante la construcción en cuotas que se actualizaban por CAC, y transferían los incrementos al inversor que se convertía prácticamente en socio. Hoy tienen que adecuarse a vender a un precio cerrado y financiado.
Con el nuevo esquema, dejan de depender de la preventa para fondear la obra y pueden construir con capital intensivo. "Es el mundo ideal trabajar tomando deuda de los bancos", admite Monarca. "Esta medida reduce la necesidad de capital de trabajo y mejora el retorno sobre la inversión lo que lo transforma en un negocio atractivo", analiza Sebastián Sommer, CEO de CasasARG, la empresa fundada por el private equity Tayron Capital, para administrar inversiones en desarrollos residenciales, con foco en la clase media que construye un emprendimiento de US$ 50 millones en Caballito-. Es decir, se aceleran los procesos: el desembolso de la inversión es más rápido, la recuperación para el inversor también y el comprador deja de alquilar antes.
"Se terminó la época de los fideicomisos al costo que sólo incentivaron los desarrollos en zonas calientes, en donde todos nos peleábamos por una baldosa. Volvimos a la normalidad", afirma Llambias.
De todas formas, la expectativa no es que los fideicomisos al costo desaparezcan, sino que se sumarán opciones. "Hoy, en muchos casos son mal utilizados por parte de algunos desarrollistas para garantizarse utilidades anticipadas y no correr riesgo por inflación", alerta Camps. Afirma que los casos en los que se invita a pagar entre 45 y 60 % al pago inicial en dólares, "el empresario ya sumó su utilidad". "No puede generarse preventas de pozo de US$ 6000 u US$ 8000/m²", dispara. Para evitar es situaciones es clave mirar quien está detrás del proyecto y su experiencia, coinciden en el mercado.
El nuevo rol de los inversores
Los defensores acérrimos de la fórmula location, location, location tienen otras oportunidades. Por caso, pueden ingresar en la primera etapa del negocio por ejemplo participando de la compra de la tierra. Sommer confía en el rol que tendrá el mercado de capitales. Hasta ahora la única experiencia en el mercado local fueron los US$ 162,7 millones, el dinero que sumaron los cinco fondos comunes de inversión cerrados del sector aprobados por la Comisión Nacional de Valores (CNV) que permitían blanquear sin multa a principio de año.
Sommer que fue el primero que suscribió uno aclara que es clave que el Congreso apruebe la ley del mercado de capitales que incluye la reforma que exime del impuesto a las ganancias al instrumento. El cambio convertiría a los fondos cerrados en un vehículo transparente y que se tribute según sea la carga de cada participante del fondo. Con los fondos el inversor diversifica su capital en varios inmuebles y cambia el chip.
"Pasará a participar del mercado inmobiliario más con un objetivo de rentabilidad que de protección del capital", analiza Sommer y agrega: "hay US$ 120.000 millones del blanqueo que buscarán alternativa". Al comparar entre invertir en fondos o en obras estructuradas mediante fideicomisos al costo, Carlos Spina, el director comercial de Argencons la compañía que suscribió el fondo más alto del mercado y que avanza con un proyecto mixto de US$ 215 millones en Retiro sostiene: "Si el fondo es de equity, la rentabilidad debería ser más o menos la misma; en el manejo del fideicomiso al costo cada uno es responsable de su unidad, de la comercialización y alquiler mientras que en el fondo esto se hace de modo colectivo".
Además, la expectativa es que en un futuro inmediato los inversores se apropien del negocio del boom de hipotecas. "Es el mercado más caliente en el que se puede capitalizar las hipotecas Uvas, que son las que motorizan la demanda de inmuebles", explica Damián Tabakman, rector de la escuela de negocios EN Real Estate.
Tabakman aclara que se orientan a unidades usadas porque aún no hay líneas para comprar en pozo. "Con los movimientos del dólar se beneficiaron los que tienen su hipoteca en dólares, porque deben menos en dólares mientras la propiedad que adquirieron vale lo mismo o incluso más por la demanda", profundiza.
En definitiva, si bien no puede hablarse de un mercado de oportunidades ganga, hoy los ladrillos van hacia una industria más profesionalizada, con negocios que surgen naturalmente en un sector que, por las condiciones macro, durante quince años desatendió a gran parte de sus consumidores.
Tendencias en ladrillos
El poder del premium.
La demanda de m2 en los barrios top sigue en alza y en algunas zonas ya cotiza por encima de los US$ 8000
Vuelve el vecindario.
Para compensar el bajo metraje de las unidades surgen los amenities pensados como extensión social de la casa
Proyectos mixtos.
Se multiplican las propuestas que combinan oficinas, espacio comercial y unidades residenciales
Todo en blanco.
Por la reaparición del crédito hipotecario, el mercado inmobiliario va camino hacia una mayor profesionalización
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