Tarifazos que tienen un efecto cadena

La suba en las valuaciones fiscales impacta en el pago de Bienes Personales y de Sellos
Matías Asconapé
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29 de enero de 2012  

La carga tributaria sobre los contribuyentes crece cada vez más. Dan cuenta de ello las boletas del Inmobiliario versión 2012, cuyos aumentos rondan el 50 por ciento. Las causas que provocan los incrementos son el revalúo de los inmuebles y el aumento en la tasa de servicios de las comunas.

De hecho, en varios municipios de la Provincia de Buenos Aires los aumentos de ABL van desde un 10% hasta un máximo de un 150 por ciento.

En un efecto cadena, los cambios en el valor fiscal de las propiedades impactan luego en los tributos que se aplican en las operaciones de compraventa de inmuebles y en Bienes Personales.

"Tanto la Ciudad de Buenos Aires como la Provincia están incrementando la presión fiscal porque necesitan ingresos, ya que el Gobierno nacional les da menos recursos", sostiene Santiago Sáenz Valiente, contador y director de la consultora homónima.

En un cálculo aproximado, todos los inmuebles que estén por debajo de $ 200.000, que representan gran parte de las partidas, sufren en la Provincia de Buenos Aires aumentos de la boleta del inmobiliario de entre $ 50 y $ 200.

Pero los que se llevan la peor parte son los que están por encima de esos límites, cuyos aumentos no tienen tope. Entre los principales afectados están las fábricas, las casas ubicadas en barrios cerrados o countries estilo Nordelta y los departamentos con servicios como piletas climatizadas o canchas de tenis. "Las provincias necesitan fondos y en muchos casos hay desfasajes de mercado. Por ello, se tratan de establecer revaluos", cuenta Andrés Edelstein, socio del área de Impuestos de PwC.

Históricamente, las valuaciones fiscales de los inmuebles bonaerenses fueron bajas, según cuentan en el sector, pero en el último tiempo esta situación cambió a medias. Es decir, en algunos casos, las valuaciones se corresponden con valores reales del mercado y en otros, no.

Las nuevas valuaciones tienen un impacto en la compraventa de inmuebles en la Provincia de Buenos Aires. Ocurre que, para calcular el valor del Impuesto al Sello –en toda operación, tanto la parte compradora como la vendedora deben pagar este tributo–, la Agencia de Recaudación de la provincia (ARBA) utiliza un coeficiente que surge de multiplicar la valuación fiscal del inmueble por 2,56 o más (llega a 3). Sobre ese valor se cobra el porcentaje correspondiente del impuesto al sello. Por ende, en casas valuadas con precios de mercado se tributa por un valor superior.

Ejemplo de ello se dio en la venta de una fábrica en el partido de 3 de Febrero. El precio real de venta fue de $ 4 millones, pero como el establecimiento estaba valuado fiscalmente en $ 3 millones, los involucrados tuvieron que tributar sobre $ 7 millones.

En tanto que, en la Ciudad de Buenos Aires, se establece un Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) sobre cada propiedad, a partir del cual se calculan los impuestos de la transacción inmobiliaria. "La Ciudad está detrás de cada inmueble", cuenta Gustavo Cedrone, abogado especialista en derecho público. Sin embargo, en caso de que los propietarios consideren que es muy alta pueden reclamar. Para ello, deben presentar tres cotizaciones de inmobiliarias reconocidas de la zona.

En algunos casos, los cambios en las valuaciones fiscales también afectan en el cálculo de Bienes Personales. En inmuebles adquiridos durante la convertibilidad, si bien el precio del inmueble resultaba entonces inferior al mínimo imponible, a partir de las nuevas valuaciones, lo supera, por lo cual obliga al propietario a tributar por ese nuevo valor Bienes Personales.

IMPACTO

EN COUNTRIES

  • En la provincia de Scioli, el Inmobiliario aumentó, en promedio, un 50%; fue más fuerte en countries y barrios cerrados.
  • EN SELLOS

  • Los aumentos en las valuaciones impactan sobre los impuestos que se pagan en la compraventa de inmuebles.
  • mibolsillo@lanacion.com.ar

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