Un desalojo anticipado que incide en la oferta
La modificación rige desde el 22 del actual
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La puesta en vigencia de un cambio al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación por la que se abrevia el tiempo del desalojo suma una novedad en el mercado de alquileres. Como se adelantó en este suplemento, en un comentario del Consultorio Inmobiliario del doctor Carlos Maiorano Quiroga, desde el 22 de mayo último rige una modificación: la ley 25.488 incorporó como artículo 684 bis un texto según el cual el propietario puede exigir el desalojo inmediato, en los casos de contratos vencidos o si no se cumpliera con los pagos pactados, para lo que debe notificar la demanda y dar una caución real que puede ser el mismo inmueble para garantizar el pago de indemnizaciones si se demuestra que el desalojo se pidió sin derecho. Este cambio dividió las aguas. Los locadores manifiestan su satisfacción por la reducción de los tiempos para el desalojo, lo cual –anticipan– redundará en un crecimiento de la oferta. Desde la vereda opuesta, los inquilinos plantean la inconstitucionalidad de la modificación, y agregan que sumará una nueva carga de incertidumbre.
Lo concreto es que desde el comienzo del corralito y con la devaluación, en el mercado se vivió una situación atípica. Las propiedades se reacomodaron con valores mucho más bajos, promediando el 50% de los que regían en noviembre. Mientras algunos vendedores se retiraron en espera de mejores épocas, otros resolvieron alquilar y obtener una renta.
La consecuencia fue un crecimiento de la oferta, con precios en pesos. Un ambiente fluctúa entre 180/200 pesos, un dormitorio, 250/300, y los dos dormitorios, 350/500 pesos.
Santiago Beccar Varela, de la empresa homónima, destacó que "si las reglas de juego son parejas para las dos partes, la oferta será mayor. Nos falta después de esto, un sólo eslabón: que cada uno contrate libremente. De esta manera se incrementa la competencia y lo malo no se alquila. Como ahora todo es parejo nada se puede distinguir."
Asegura que esto va a beneficiar al inquilino, porque negociará librementemente "y se encontrará con precios más bajos. En cada caso, tanto inquilino como propietario deberán sopesar la situación: el primero considerar el peso mensual de su obligación y el otro, el riesgo y la renta."
Enrique Abatti, vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, destaca los beneficios de esta modificación. "Traerá confianza y disminuirán las exigencias de fianzas y depósitos."
Explica que la norma incorpora el desalojo por dos causas: falta de pago y vencimiento del contrato.
"El artículo 684 bis dispone que una vez iniciada la demanda de desalojo y previo a su traslado al locatario, el juez, dentro de los 5 días hábiles de dictada la primera providencia, debe realizar una inspección personal del inmueble por desalojar. Esto permite una mejor valoración de todas las circunstancias."
Añade que es un procedimiento especial para pedir la inmediata restitución, "previa caución para garantizar el pago de eventuales responsabilidades. La contracautela que determina el juez puede consistir en una anotación de embargo en el registro de la propiedad, con la ventaja de no tener que depositar una suma de dinero".
Según Abatti, esta modificación redundará en menores exigencias para las garantías e incrementará la oferta.
Desde la otra vertiente del mercado, Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, asegura que la norma "es inconstitucional porque priva al inquilino de su derecho de defensa en juicio. No todo es siempre blanco o negro. En muchos casos hizo arreglos que le dan derecho a una compensación que tiene que discutir, pero ahora del otro lado de la puerta".
Considera que en esta situación de incertidumbre muchos alquileres no se han renovado y se mantuvieron. "Quedamos así en una zona gris, pero si estamos en conversaciones no hay margen para negociar. Estas diferentes circunstancias requieren de un juicio para poder discutirlo. Si no se puede hacer, es inconstitucional."
Comenta que la medida salió entre otras modificaciones y nadie reparó en ella. "El tema requería un debate previo de los legisladores." Concluye que "la medida no es para un momento como éste, porque le suma más incertidumbre a la gente".
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