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Una batalla inmobiliaria en países emergentes
Dos fondos, del magnate Sam Zell y su ex socio, buscan oportunidades en América Latina y otras regiones
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Por Craig Karmin
Desde que se separaron en malos términos hace dos años, Sam Zell y su ex socio Gary Garrabrant se mantuvieron distanciados.
Ahora, se preparan para enfrentarse en un terreno que en su momento conquistaron juntos: los bienes raíces en mercados emergentes. Ambos están creando fondos para comprar participaciones en firmas de propiedades en América Latina, China e India, según personas al tanto de los planes.
Garrabrant, quien renunció de forma abrupta a la presidencia ejecutiva de Equity International en 2012, planea reunir hasta US$1.000 millones para un fondo en su nueva firma, Jaguar Growth Partners. Zell, el multimillonario que preside la junta de Equity International, busca levantar hasta US$600 millones, según fuentes al tanto.
El campo de batalla es apropiado. Zell y Garrabrant fueron pioneros en la inversión en bienes raíces en países emergentes hace 15 años, cuando Equity International tuvo grandes éxitos en México y Brasil.
La gran pregunta para los potenciales inversionistas es quién fue el responsable de las ganancias previas en la firma que cofundaron: ¿Zell o Garrabrant? La gente que los conoce dice que ambos intentan capitalizar ese antecedente.
Zell, de 72 años, ya llevaba tres décadas trabajando en bienes raíces cuando lanzó, en 1999, Equity International junto a Garrabrant.
Garrabrant, de 57 años, era uno de los banqueros de Zell en Chemical Bank en los años 80, antes de sumarse al grupo de mercados de capital de la firma inmobiliaria de Zell. Mientras estaba allí, ayudó a crear Capital Trust, una empresa de finanzas para bienes raíces que cotizaba en la Bolsa de Nueva York y hace poco fue comprada por Blackstone Group LP.
Zell se centraba en el panorama general, al ofrecer ideas macro sobre cómo identificar las economías de rápido crecimiento adecuadas y reconocer tendencias demográficas que podían ayudar a generar grandes retornos, según personas que conocen la firma. Sus contactos globales contribuyeron a recaudar capital para los primeros fondos de Equity International. Garrabrant pasó más tiempo en los países, suscribiendo acuerdos y como miembro de las juntas de las empresas.
"Con Equity International y Sam Zell tienes una firma establecida, pero Gary también es muy buen inversionista", dice Steve LeBlanc, socio fundador de CapRidge Partners, quien invirtió con Equity International cuando supervisó inversiones privadas en el gigantesco fondo de jubilación de maestros de Texas.
Garrabrant y el director estratégico de Equity International, Thomas McDonald, abandonaron la firma a mediados de 2012 tras un desacuerdo con Zell sobre la remuneración y temas estratégicos, afirman fuentes al tanto. Zell no tardó en tomar medidas para calmar a los inversionistas sorprendidos por las partidas, como la contratación de Thomas Heneghan como nuevo presidente ejecutivo.
Garrabrant lanzó un negocio de asesoría de inversiones en el mundo en desarrollo y esperó que venciera su acuerdo de no competencia (que le impedía trabajar para rivales). Su nuevo fondo será el primero de Jaguar y puede aceptar dinero de inversionistas de Equity International pero aún no puede pedírselos, según una fuente.
El momento parece ser el indicado. Tras cinco años de alzas en los valores de los bienes raíces en Estados Unidos, grandes inversionistas temen que los precios hayan alcanzado su máximo y buscan colocar dinero en otros países.
"Si quiere tener más exposición a los bienes raíces, debería buscar fuera de EE.UU., incluidos los mercados emergentes", afirma Scott Simon, director de inversión de la Asociación de Pensiones de Bomberos y Policías de Colorado, que gestiona US$4.200 millones.
Además de Equity International y Jaguar Growth, otros que están poniendo la mira en los mercados emergentes son Blackstone Group LP, CBRE Group y Tishman Speyer.
Los fondos de propiedades en mercados emergentes se formalizaron hace una década, cuando una decena de ellos reunió un total de US$1.400 millones, según la firma de datos Preqin. La cifra llegó a su máximo en 2007, cuando se recaudaron US$32.500 millones antes de que la demanda se derrumbara durante el bajón económico mundial. No obstante, estos fondos juntaron más de US$10.000 millones tanto en 2012 como en 2013, y analistas señalan que la cifra debería crecer a largo plazo a medida que los países en desarrollo fortalecen los derechos de propiedad y sus economías maduran.
A mediados de los 90, Zell comenzó a explorar mercados fuera de EE.UU. e invitó a Garrabrant a sumarse. Viajaron por el mundo en el avión privado de Zell, invirtiendo en países del ex bloque comunista como Ucrania y Polonia o cerrando acuerdos en Buenos Aires. Decidieron lanzar Equity International juntos para levantar capital para este tipo de inversiones. En lugar de comprar edificios de oficinas, hoteles o centros comerciales individuales, Equity International compró participaciones en firmas de bienes raíces. Como había pocos proveedores de capital para estas pequeñas firmas, Equity International muchas veces pudo negociar el control sin comprar una participación mayoritaria.
Zell y Garrabrant consiguieron un éxito temprano en México al comprar Desarrolladora Homex SAB de CV, una constructora de viviendas de propiedad familiar. Homex estaba bien posicionada entre la creciente clase media que compraba viviendas en zonas rurales, con el respaldo de políticas hipotecarias del gobierno.
En 2002, Equity International compró una participación de un tercio en la empresa mexicana por US$32 millones y contrató a un nuevo director financiero. Dos años más tarde, ayudó a la firma a salir a bolsa en Nueva York.
Equity International vendió sus acciones entre 2006 y 2008 por US$536 millones, según personas al tanto. La firma se retiró antes de que el gobierno mexicano cambiara sus políticas para favorecer la construcción urbana por encima del desarrollo rural. Las ganancias de Homex se evaporaron y este año se acogió a la ley de bancarrota.
Su inversión en el Fondo de Valores Inmobiliarios, una firma de edificios de oficinas en América Latina con sede en Venezuela, no tuvo tan buenos resultados. Equity International pagó US$60 millones en 2000 por una participación, pero la firma subestimó la influencia del presidente izquierdista Hugo Chávez. El mandatario implementó controles de divisas que le impidieron a la empresa cobrar alquileres en dólares, lo que erosionó los retornos. Equity International vendió su participa-ción por US$40 millones en 2006. En general, Equity International logró retornos anualizados de más de 20% sobre las inversiones que vendió, según personas al tanto.
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