Una cochera rinde más que un departamento

La inversión en cocheras ha tomado impulso en los últimos años como una buena alternativa para aquellos que se inician como inversores o que disponen de un volumen no tan grande de capital. Dentro del mercado inmobiliario, variables como el aumento del parque automotor, la escasez de parcelas aptas en la Capital Federal y los cambios en la legislación con respecto al estacionamiento medido en la vía pública incrementan el atractivo de esta opción.

¿Cuáles son sus ventajas? Un estudio de Invecq Consultores Económicos, señala en primer lugar su conveniencia respecto de un departamento. "El aumento del valor de las propiedades y una explosión de oferta dada en la última década, paralela a una gran actividad del sector de la construcción, ha erosionado la rentabilidad de los alquileres de departamentos", se analiza en el trabajo.

Alberto Súcari, presidente de Ecocheras, firma que se dedica al asesoramiento para la compra de cocheras, precisa que una cochera arroja una rentabilidad de 5% anual, mientras que un departamento, solo 2,3%. "Además, en el primer caso la inflación erosiona la ganancia en dos años, mientras que en el segundo caso no ocurre eso, porque el alquiler se ajusta mes a mes", agrega.

Según su ubicación, el alquiler de un espacio se paga entre $ 800 y hasta $ 1500. Los barrios en donde el precio del alquiler es más alto están en la Comuna 1 de la ciudad de Buenos Aires (microcentro, Retiro, San Telmo, Tribunales), Comuna 2 (Recoleta), y Comuna 14 (Palermo). A diferencia de lo que sucede con los departamentos, su cotización no varía por cuestiones como la luminosidad o el tipo de piso.

Desde Invecq señalan que también la vuelve una opción atractiva el hecho de ser una inversión en el sector real, y por lo tanto un resguardo contra la inflación más seguro que las inversiones financieras, siempre tan sujetas a los vaivenes de la política monetaria, como el atesoramiento de dólar billete.

Se presentan también como una buena reserva de valor en dólares. El precio medio de las cocheras se estabilizó alrededor de los 23.700 dólares por unidad. Que el precio del activo mantenga su valor en dólares es fundamental, y muestra que más allá de la dinámica inflacionaria, el activo no pierde valor, sino que por el contrario muestra una tendencia levemente ascendente.

"Así, ofrece un triple beneficio para el inversor, porque mantiene el valor de su dinero (en el activo en dólares), entrega ingresos netos del alquiler (de cerca de 4% anual en dólares), y aumenta el valor de su capital con el tiempo (permite obtener ganancias de capital en una posible reventa)", se explica en el estudio de Invecq.

El valor de las cocheras aún puede subir más. Según destaca Súcari, en todo el mundo el valor de la cochera equivale al 30% del valor del departamento, pero en la Argentina ese porcentaje llega solo a 12%. "Esto hace suponer que su cotización todavía tiene un trecho por recorrer", dice el consultor. En valores promedio, un departamento de dos ambientes cuesta US$ 90.000, mientras que una cochera, US$ 25.000 (en los extremos se encuentran precios que van desde US$ 20.000 hasta US$ 30.000).

Leonardo Rodríguez Nader, director general de la desarrolladora inmobiliaria Edfan, dice que cómo está hoy el mercado la cochera es el ticket más bajo entre los bienes tangibles. "Es un negocio que aún tiene camino para aumentar, sobre todo cuando se instrumente el cobro por parquímetros en la vía pública", señala.

Hay diferentes tipos de cocheras: el garaje comercial sin valet parking; garaje comercial con valet parking, garaje mixto, que se usa tanto para comercial como para el edificio que está arriba, y las cocheras privadas. "La rentabilidad nunca va a superar el 8% en el mejor de los casos, porque donde se puede sacar más renta en general el costo de entrada es mayor. Por eso se habla de un promedio de 5%", explica Rodríguez Nader.

Otra ventaja de las cocheras es que, según comenta Súcari, su venta se mantiene estable durante las crisis, mientras que la de otros inmuebles se desploma. "En la actualidad, una cochera se vende en 60 días", precisa el consultor. Desde Invecq, en tanto, agregan: "Un espacio guardacoches es considerablemente más fácil de revender que un departamento u oficina, por lo que la capacidad de retirarse recuperando el capital es mayor".

En cuanto a los contras, lo que aparece es el temor a una posible caída de la demanda con miras al mediano y largo plazo. "Cuando mejore el tema del transporte y cambie la morfología de la ciudad, es posible que se empiece a usar menos el auto. Pero eso no va a suceder antes de los próximos 10 años –comenta Rodríguez Nader–. "Después, la renta se va a estabilizar en los niveles de un departamento."

Por el lado de los costos, el informe de Invecq dice que éstos se reducen fundamentalmente a expensas generales, ya que típicamente no requieren mantenimiento especial. Estas expensas pueden variar entre los $ 100 y los $ 700, pero no sobrepasan el 40% del ingreso por alquiler, y en algunas ocasiones se extiende un período de gracia.

El auge de este negocio ha hecho que también exista la posibilidad de ingresar en un emprendimiento desde el pozo.

Hay, no obstante, algunas voces que reclaman cierta cautela. El economista Miguel Angel Boggiano, fundador de cartafinanciera.com, opina que el cálculo de la rentabilidad da 5% anual, pero a eso hay que restarle algunos otros gastos que deben tenerse en cuenta, como lo s impuestos que hay que pagar sobre esa cochera, el costo de compraventa y la posibilidad de que algún mes no esté ocupada. "Cuando uno agrega estos costos, la rentabilidad se reduce al 4% anual."

Presidente de Ecocheras

¿Cuánto cuesta una cochera ?

-Entre US$ 20.000 y 30.000, según el barrio.

¿Cuánto sale el alquiler por un mes?

-Entre $ 1000 y $ 1500, de acuerdo con su ubicación.

¿Qué rentabilidad anual arroja?

–Deja una renta de 5% anual.

¿Alguna otra ventaja?

-Se revaloriza cada año.

Por Carlos Manzoni

• Finanzas

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