Una firma neoyorquina desembarcará en Buenos Aires con espacios de coworking
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LA NACIONIgnacio Federico
El mundo de las oficinas está cambiando. Y la tendencia es clara: este año habrá unas 1,7 millones de personas trabajando en 18.900 espacios de coworking a nivel globlal -según Global Coworking Survey- y para 2025 el 30% de los espacios de trabajo será bajo esta modalidad . Y Buenos Aires no se quiere quedar afuera de la movida: el mercado local sumará nuevos jugadores. Es el caso de Prodigy Network, una firma con operaciones en Nueva York , que desembarcará en el país con su marca The Assemblage, con la cual ya opera tres edificios en Manhattan.
"Ya estamos en conversaciones con un socio local para llegar a Buenos Aires. El plazo que tenemos es de 18 meses. También iremos a Bogotá y Lima", contó Rodrigo Niño, CEO de la compañía. Se sumará así a firmas que ya operan en la plaza porteña, como WeWork, que en enero último abrió un espacio en Vicente López , La Maquinita Co., Office Club y HIT, entre otros.
El objetivo es que un desarrollador aporte el activo (el edificio) y Prodigy la licencia, el diseño y la operación. "No vamos a comprar activos al comienzo, pero cuando el proyecto esté establecido y esté mitigado el riesgo operativo -que no lo asumimos porque localmente no conocemos la plaza- invertiremos en participaciones de hasta el 50% del proyecto con crowdfunding para que los inversionistas locales recuperen parte de su capital. Ese es el modelo de crecimiento", explicó Niño, quien dijo que también se desembarcarán en Los Ángeles , San Francisco , Berlín , Seúl y Londres.
Además, para financiar la expansión, la compañía hará un "Crowd IPO", es decir, venderá el 20% de la empresa a los inversionistas que ya hayan invertido en sus proyectos inmobiliarios en Manhattan. Según el empresario, la firma hoy vale US$250 millones y llegará los US$3000 millones en tres a cinco años.
"Los datos provienen de la valuación de un tercero y de empresas comparables. Por ejemplo, WeWork, que alquila espacios y luego los subalquila, tiene un problema en su modelo: luego de generarle la valuación al activo, a los siete años lo pierde. Nosotros no: la empresa y el crowd nos quedamos con el activo. Y si WeWork vale US$20.000 millones, ¿cuánto puede costar Prodigy Network?", analizó el empresario.
De origen colombiano, Niño lidera la firma que tiene activos en Mahattan por US$875 millones y capital recaudado por US$650 millones. Se trata de seis proyectos: tres hoteles de larga estadía (más de una semana), dos de los cuales gestiona la marca Aka, y otro que está en etapa de desarrollo; y tres espacios de coworking que administra con la marca propia The Assemblage (uno es mixto, es decir, tiene también residencias en los pisos superiores), con la cual busca expandirse en la región y el resto del mundo.
El modelo de negocios en la Gran Manzana incluye la compra del inmueble, su remodelación, su operación y la venta, todo en un plazo de tres a cinco años. Cada proyecto es financiado con deuda con bancos (40%), capital propio (10%) y crowdfunding (50%). En esta última modalidad, si bien cuenta con inversores de más de 40 países, el 80% son latinoamericanos, entre los que pican en punta los argentinos (15% del total) y colombianos, pero los peruanos y mexicanos están ganando terreno. El ticket mínimo para ingresar hoy es de US$10.000 (fue bajando desde US$250.000 hace unos años) y el objetivo es que siga cayendo. El promedio está en los US$80.000. "Quiero que baje a US$1000 y luego a US$100", adelantó Niño.
Para el inversor la firma dice ofrecer "retornos de doble dígito", que incluye una renta anual, que puede estar entre el 6% y 8%, dependiendo cada proyecto. La tasa de retorno total va a depender del monto desembolsado, del éxito de la operación (ocupación, en el caso de los hoteles, y cantidad de socios, en el caso de los coworkings) y de la revalorización del inmueble al momento de la venta. Así, por ejemplo, The Assemblage NoMad, con una renta del 6% anual y una revalorización calculada en 28% en cuatro años, da un retorno total de 52% o 13% anual.
¿En qué radica la fortaleza de esta inversión? "Brinda estabilidad, baja volatilidad y buena performance versus otros activos, como bonos y acciones", dice Lisandro Videla, VP de Distribución y Marketing de la empresa, y le pone datos: desde el año 2000, la tasa de crecimiento anual compuesto (TCAC) del índice de precios de la propiedad comercial en Manhattan fue de 11,2%, mientras la TCAC del mercado bursátil fue de 3,29% y del índice MSCI REIT fue de 8,12%. "Durante las crisis más duras, como las de 1928 y 2008, los inversores institucionales resguardaron su capital en inmuebles comerciales de Nueva York", añadió.
¿Y cuáles son los riesgos? "Que la ocupación no llegue al 60% o 65%, aunque hay una reserva de capital para pagar el 6% u 8% del primer año, o que no se revalorice la propiedad", explicó Carlos Julián Ramírez, asociado de relaciones con el cliente.
En la Gran Manzana, The Assemblage ofrece cuatro escalones de membresía: por US$200 se accede solo a los eventos nocturnos, donde el foco está puesto en el networking; una cuota de US$900 por mes habilita también a usar los espacios sociales y escritorios comunes; ya un fijo de US$1600 da derecho a un escritorio individual con cajonera y lugares de guardado; y por US$6500 se obtiene una oficina cerrada para cuatro personas. Todos incluyen desayuno y almuerzo (salvo la tarifa de US$200). El producto apunta a un segmento más premium y la vegetación en la decoración, la comida sana y las salas especialmente reservadas para hacer meditación forman parte del concepto.
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