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Sueño americano: las nuevas leyes en California que favorecen a inmigrantes que buscan su primera casa propia
Las medidas eliminan los retrasos por evaluaciones de la CEQA para las casas adosadas, modernizan el marco regulatorio para las viviendas prefabricadas y establecen una exención parcial del impuesto a la propiedad en ciertos condados
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LA NACION
El gobernador de California, Gavin Newsom, anunció la firma de un paquete legislativo sobre vivienda que busca acelerar la construcción, eliminar la burocracia y ampliar las opciones habitacionales para las familias trabajadoras e inmigrantes en todo el estado. La reforma busca convertir el “sueño americano” en una realidad al alcance de más hogares.
Las nuevas leyes en California que favorecen a inmigrantes que buscan su primera casa propia
La Oficina del Gobernador publicó en un comunicado los detalles del nuevo paquete de leyes sobre vivienda y personas sin hogar.
Para que más familias puedan dar el paso de alquilar a comprar su primera vivienda, la ley AB 1751 (Ley de Propiedad de Viviendas Adosadas para la Clase Media) crea un proceso de aprobación simplificado para el desarrollo de estos inmuebles.
La medida legislativa amplía la oferta de viviendas a precios más accesibles. Además, permite subdividir parcelas sin uso en zonas unifamiliares para construir propiedades de mayor densidad, lo que crea una oferta de casas adosadas que, según las autoridades, resultan más asequible que un inmueble unifamiliar tradicional. Otros puntos importantes de la disposición:
- Aprobación ministerial agilizada: obliga a los gobiernos locales a revisar y aprobar proyectos de casas adosadas y sus subdivisiones de terreno de forma ministerial.
- Exención ambiental: al tratarse de aprobaciones ministeriales, estos desarrollos quedan exentos de las evaluaciones ambientales requeridas por la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA).
Al eliminar las audiencias públicas, los litigios o retrasos por evaluaciones de la CEQA y los procesos discrecionales para los proyectos que cumplen los requisitos, los desarrolladores reducen los costos financieros y de tramitación, lo que permite ofrecer las unidades a precios de venta más bajos.
Por otra parte, la disposición prohíbe a las agencias locales imponer reglas de diseño o zonificación que impidan físicamente el desarrollo. Tampoco pueden exigir parcelas mayores a 600 pies cuadrados, ni imponer la creación obligatoria de asociaciones de propietarios (HOA), a menos que lo exija explícitamente la ley estatal.
Las nuevas leyes de California que impactan en las viviendas prefabricadas
Al margen del impacto de la Ley de Propiedad de Viviendas Adosadas para la Clase Media, las disposiciones AB 1815 y AB 2058 modernizan el marco regulatorio para las viviendas prefabricadas:
- AB 1815: entre otras acciones, prohíbe que las ciudades y condados impongan o apliquen estándares de edificación que superen los estándares mínimos estatales del Código de Estándares de Edificación de California. También exige que las normas locales sobre vivienda prefabricada no varíen sustancialmente de las aplicadas a otros edificios residenciales de tamaño similar.
- AB 2058: elimina la exclusividad de las agencias locales de inspección; prohíbe a las agencias locales cobrar tarifas de permisos que superen el 50% de la tarifa equivalente para viviendas tradicionales, con excepciones bajo determinadas condiciones; y prohíbe explícitamente a cualquier agencia de inspección desarmar, dañar o destruir la estructura prefabricada durante el proceso de inspección.
Alquileres asequibles: cómo impactan las nuevas normas de vivienda de California
En apoyo a quienes actualmente reúnen el capital inicial para adquirir un inmueble, la norma AB 1294 establece una exención parcial del impuesto a la propiedad en los condados de Alameda y Sacramento, así como en la ciudad y condado de San Francisco, para determinadas viviendas de alquiler para hogares de ingresos bajos y moderados.
La medida busca responder a la crisis que enfrenta el estado, donde más de 3 millones de hogares inquilinos destinan más del 30% de sus ingresos al pago de alquiler, según datos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD, por sus siglas en inglés).
Al eliminar meses o años de demoras administrativas, se reducen los costos de financiamiento e imprevistos en proyectos de alquiler de inmuebles. Asimismo, el paquete legislativo desbloquea terrenos estatales y militares estratégicos para la construcción masiva de hogares:
- Ex Estación Naval de Armamento de Concord: mediante la SB 328, se facilita la reurbanización de este predio para edificar al menos 10.000 viviendas. Se destinará como mínimo un 25% a familias de ingresos bajos.
- Distrito Midway de San Diego: la SB 344 agiliza la evaluación ambiental para dar luz verde a un proyecto de uso mixto con más de 4250 viviendas (2000 de ellas asequibles), áreas comerciales y espacios públicos.
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