A qué tipo de viviendas no aplica la ley de Mamdani que congela los alquileres en Nueva York hasta septiembre 2027

Las autoridades de la ciudad de Nueva York ratificaron un congelamiento en los incrementos de los arrendamientos protegidos. Sin embargo, detrás del amplio alcance de esta disposición gubernamental impulsada por Zohran Mamdani hay excepciones legales, categorías no reguladas y condiciones específicas que determinan qué inmuebles quedan excluidos de esta protección financiera hasta el otoño boreal de 2027.

El anuncio formal realizado por el alcalde Zohran Mamdani confirmó que a partir del 1° de octubre comenzará a regir la resolución aprobada por la Junta de Directrices de Alquileres (RGB, por sus siglas en inglés).

A través de la denominada Orden Nº58, el cuerpo regulador fijó un ajuste del 0% para los contratos de arrendamiento regulados de uno y dos años que comiencen o se renueven hasta el 30 de septiembre de 2027.

La norma, supervisada por la División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York, busca aportar previsibilidad económica a las familias trabajadoras frente al costo de vida en la metrópoli.

La reglamentación establece las siguientes disposiciones clave:

• Los contratos firmados antes del 1° de octubre mantienen la tarifa pactada durante toda la vigencia del contrato.
• La pauta del 0% se aplica de manera exclusiva a las renovaciones o nuevos acuerdos cuya fecha de inicio quede comprendida entre el 1° de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027.
• Los montos cobrados por encima de los aumentos permitidos por la Orden Nº58 deben acreditarse íntegramente en el alquiler del mes siguiente.
• No puede aplicarse más de un ajuste correspondiente a la pauta de la RGB durante el período regulatorio, sin perjuicio de otros incrementos autorizados por la ley.
• Los montos base registrados legalmente al 30 de septiembre se conservan intactos como referencia para el cálculo de futuras actualizaciones contractuales

A pesar del carácter masivo de la medida dictada por la RGB, existe un universo amplio de propiedades residenciales que no quedan amparadas por la suspensión de aumentos.

La normativa vigente establece límites precisos entre el parque habitacional bajo tutela estatal y las unidades del mercado privado que no están sujetas a techos legales.

En primer término, los departamentos de mercado libre, es decir, aquellos que no están sujetos al régimen de estabilización, quedan fuera de la pauta del 0%. Entre ellos pueden encontrarse unidades posteriores a 1973 que no quedaron reguladas mediante programas fiscales u otros mecanismos legales.

En estos casos, los arrendadores conservan la potestad contractual para fijar y actualizar los precios de alquiler de acuerdo con las dinámicas privadas de oferta y demanda.

Del mismo modo, la norma no abarca los locales comerciales ubicados en los edificios residenciales, ni tampoco las unidades destinadas al alquiler turístico o transitorio.

En relación con las instalaciones de alojamiento especial, como hoteles tradicionales, pensiones y edificaciones de ocupación de habitación individual, el organismo emitió un dictamen independiente mediante la Orden Nº56.

Aunque esta ordenanza paralela dispuso un ajuste del 0% para los ocupantes permanentes en dichas categorías, estos inmuebles responden a un marco jurídico diferenciado respecto a los departamentos residenciales convencionales.

Por otra parte, la legislación determina disposiciones particulares para aquellas unidades que salen del régimen de control de alquileres o que quedan vacantes durante el ciclo regulatorio.

Para los departamentos que estaban sujetos al sistema tradicional de control al 30 de septiembre de 2026 y que queden desocupados, se estableció una guía especial de ajuste equivalente al 49% por encima del alquiler base máximo, medida que queda bajo la fiscalización de las autoridades estatales.

Asimismo, las propiedades que reciben exenciones impositivas parciales, como las contempladas bajo la Sección 421-a de la Ley de Impuesto sobre la Propiedad Real, continúan regidas por la pauta general pero incorporan una salvedad técnica.

La ordenanza faculta a los administradores a incluir cláusulas contractuales que autoricen un incremento periódico de hasta el 2,2% anual, acumulativo pero no compuesto, cuando corresponda bajo las reglas de la Sección 421-a.

El proceso de deliberación que derivó en la aprobación de la medida incluyó múltiples audiencias públicas en las que la junta examinó reportes económicos y testimonios directos de los sectores involucrados.

Durante las sesiones de evaluación, la presidenta de la organización reguladora, Chantella Mitchell, encabezó el análisis de 577 presentaciones escritas remitidas por inquilinos y propietarios.

Los estudios técnicos confeccionados por el personal del organismo revelaron que el índice de costos operativos para mantener los edificios regulados experimentó una suba del 5,3% en el último año, impulsada principalmente por los rubros de seguros y combustibles.

En representación de los arrendatarios, diversas agrupaciones comunitarias enfatizaron la necesidad de frenar los incrementos debido al elevado porcentaje del presupuesto familiar que se destina al pago del techo propio.