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El congelamiento de alquileres en Nueva York no se aplica para todos: la regla que vence el 30 de septiembre
La disposición fija en 0% el aumento para contratos de uno y dos años y establece reglas específicas
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LA NACION
La Orden Nº 58 de la Junta de Directrices de Alquileres de la ciudad de Nueva York (RGB, por sus siglas en inglés) establece un aumento de 0% para los contratos de uno y dos años de departamentos con alquiler estabilizado que comiencen entre el 1° de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027. Sin embargo, los aumentos aplicados en años anteriores permanecen incorporados.
Qué establece la regla del 30 de septiembre
La medida no implica que todos los inquilinos pagarán exactamente lo mismo que años atrás. La normativa establece que el punto de partida será el alquiler legal que figure como base al 30 de septiembre del presente año.
Por eso, el llamado congelamiento funciona como una prohibición de aplicar nuevos aumentos durante el período establecido, pero no como una reducción del alquiler vigente. La propia Orden Nº 58 incluye una sección denominada “Ajustes especiales bajo órdenes anteriores”, que determina cómo deben tratarse los incrementos acumulados.
En unidades alcanzadas por la Sección 421-a, la orden permite mantener determinadas cláusulas de aumento de hasta un promedio de 2,2% anual, de forma acumulativa pero no compuesta. Para las unidades de la Sección 423 rige el porcentaje previsto específicamente por esa norma.
La Orden N° 58, por lo tanto, establece un 0% de aumento para nuevos períodos de alquiler entre octubre de 2026 y septiembre de 2027, pero no borra los incrementos que ya forman parte de la renta legal. El monto vigente al 30 de septiembre funciona como referencia para determinar cuánto pagarán los inquilinos bajo la nueva regulación.
Las unidades que cambian de régimen tienen otra pauta
La normativa contempla asimismo a determinadas viviendas que estaban sujetas al sistema de control de alquileres al 30 de septiembre y que posteriormente quedan vacantes para ingresar al régimen estabilizado. En esos casos, la RGB fijó una pauta especial de 49% por encima del Maximum Base Rent (MBR) para ayudar a NYS Homes and Community Renewal a determinar la renta legal inicial cuando una unidad que estaba bajo rent control queda vacante e ingresa al sistema de estabilización.
La decisión fue precedida por siete reuniones públicas y cuatro audiencias en las que participaron inquilinos, propietarios y funcionarios. Los datos utilizados por la junta incluyeron ingresos de los hogares, costos de operación, condiciones del mercado de vivienda y testimonios sobre la capacidad de afrontar los alquileres.
Según la información incorporada a la orden, el 51,6% de los hogares inquilinos destina al menos 30% de sus ingresos al alquiler, mientras que el 28,8% utiliza la mitad o más para ese gasto. La Encuesta de Vivienda y Vacantes de Nueva York de 2023 situó la tasa neta de vacantes en 1,41%. Entre las pocas unidades disponibles, el alquiler solicitado típico rondaba los US$3000 mensuales.
La oferta de viviendas en Nueva York
La disponibilidad de viviendas en alquiler también aparece como uno de los puntos analizados. La tasa neta de vacantes se ubicó en 1,41%, mientras que los departamentos disponibles en el mercado presentaban una renta típica cercana a los US$3000 mensuales. Para los hogares con ingresos medianos de US$70.000, el monto considerado asequible se ubicaba alrededor de US$1750.
Durante las últimas tres décadas, la ciudad perdió cerca de 600 mil unidades de bajo costo, consideradas aquellas con alquileres inferiores a US$1500 ajustados por inflación. De ese total, aproximadamente 75% pertenecía al parque de viviendas estabilizadas anterior a 1974.
Qué reclaman los propietarios ante el congelamiento de alquileres en Nueva York
Las organizaciones que representan a propietarios, entre ellas New York Apartment Association, Small Property Owners of New York y Real Estate Board of New York, plantearon ante la RGB que mantener las rentas sin nuevos aumentos dificulta cubrir los gastos de los edificios.
Uno de los datos citados en la Orden Nº 58 fue el incremento de 5,3% del Índice de Precios de Costos Operativos. Dentro de ese indicador, el combustible para calefacción aumentó 11% y los seguros inmobiliarios 10,5%.
Los representantes del sector también señalaron que los costos operativos de los edificios estabilizados acumularon una suba de 48,6% durante una década. A su vez, los propietarios mencionaron el aumento de las tasas hipotecarias, los impuestos inmobiliarios, los servicios de agua y alcantarillado y diferentes obligaciones municipales.
Entre sus propuestas apareció la posibilidad de reducir los impuestos a la propiedad de edificios con unidades estabilizadas para compensar parte de esos gastos. El debate incluyó además los efectos que, según los propietarios, tuvieron cambios regulatorios como la ley Hstpa de 2019 y distintos requisitos municipales relacionados con corredores, detección de plomo, instalaciones de gas, fachadas y aire acondicionado.
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