Botánico, verde elegancia

El Jardín Botánico da entidad a una zona de la ciudad en la que se encuentran tanto construcciones modernas de categoría, que ofrecen una amplia variedad de amenities, como edificaciones antiguas, que guardan la historia del barrio, como el Palacio los Patos, el Palacio Los Gansos y La Colorada.

Esta zona se destaca por su cercanía a importantes áreas verdes como el Jardín Japonés, el hipódromo, el Zoológico, los bosques de Palermo y la amplitud que le da el río. A su vez, la multiplicidad de medios de transporte con que cuenta por la diversidad de accesos hacia el resto de los puntos de la ciudad es un factor que incide en el momento de elegirla. Por su parte, la amplia variedad gastronómica que tienta a residentes y visitantes, los centros educativos y numerosos centros comerciales son elementos que también enfatizan su importancia.

Estas características son apreciadas por la demanda produciendo un efecto positivo sobre las ventas, a pesar de la situación cambiaria que se está atravesando.

"La gente percibe que ya quedó atrás aquel cimbronazo inicial generado por la devaluación oficial del peso a fines de enero último y el consecuente sobresalto del dólar informal. El público está más propenso a deshacerse de sus dólares a cambio de ladrillos a buen precio y especialmente bien ubicados", dijo Facundo Soldati, socio de Soldati Propiedades SA y gerente de la sucursal Botánico.

Siendo la ubicación un factor clave, también hay lugares preferidos dentro de la zona del Botánico, que se centran en los que están alrededor del Jardín Botánico, sobre las avenidas Santa Fe y Las Heras, la arteria República Árabe Siria, también la parte de República de la India que mira al Zoológico. Avenida del Libertador, avenida Scalabrini Ortiz, la calle Cabello, el bulevar Cerviño, la franja de la avenida Las Heras a Libertador entre República de la India y avenida Scalabrini Ortiz, así como la calle Malabia hasta Paraguay.

Las construcciones nuevas compuestas por departamentos chicos son las elegidas por gente joven o profesionales. Por otro lado, acercándose a la avenida Santa Fe y Coronel Díaz, el público es aún más joven y en su mayor parte proveniente del interior.

En la zona del Botánico predomina la adquisición para vivienda, pero también se puede caracterizar a la demanda según las áreas en que busca instalarse, la que determina distintos segmentos, dentro de un público medio-alto, en general familiar. Esto lleva a que las unidades de dos y tres ambientes sean las más buscadas, los de dos para resguardar capital y obtener renta, y los de tres, desde 70 m2, por familias recién constituidas. Las más numerosas se inclinan por departamentos de tres o más dormitorios que parten desde los 90 m2, y en ocasiones excepcionales pueden superar los 600 m2. Dadas estas características, las unidades más amplias y exclusivas suelen encontrarse sobre Avenida del Libertador y sus alrededores.

"Los niveles de precio sobre el Botánico en las unidades usadas pueden variar entre 2400 y 2900 dólares el m2; depende de muchas variables para tener en cuenta", explicó el arquitecto Gregorio Berberian, socio gerente de la inmobiliaria Shenk. El tipo de construcción es otro factor. Las obras nuevas compuestas por departamentos chicos son las elegidas por gente joven o profesionales. "Hoy se puede hablar de valores de entre los 2100 y 2500 dólares el m2 para proyectos de buena calidad y ubicación. Luego se puede mencionar un segmento más exclusivo y con características diferenciales desde los 2500 y en algunos casos llegan a superar los 3000 dólares el m2. Por último se ubica un segmento premium, mayormente en complejos de poca antigüedad y con amenities, desde los 3000 y en algunos casos superan ampliamente los 4000 dólares el m2", detalló Soldati. Por su parte, Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario, diferenció las preferencias según las etapas de venta: "En general todos los que necesitan preventa apuestan para fondearse mejor desde la obra a construir unidades pequeñas de uno, dos y tres ambientes, que son las que más rápida preventa tienen porque el ticket es más chico y son decisiones que se toman de manera más fácil. Las unidades más amplias aparecen en la etapa final para el que prefiere o está buscando su casa para realizar su mudanza, entonces son unidades que se venden por lo general más cerca de la entrega que del comienzo de la obra".

Ludmer concluyó: "Lo que sí notamos es que hay una gran cantidad de desarrolladores que están apostando a una gran recuperación de 2015/2016, con lo que se advierte un recalentamiento de la demanda de terrenos y de nuevos proyectos que se comienzan a generar en este momento".

Si bien la demanda está activa, los especialistas concuerdan en que existen pocas obras nuevas en la zona, a excepción de la ubicada en Santa Fe y Scalabrini Ortiz, en parte por falta de terrenos y por las dudas que genera el actual escenario cambiario.

Decisiones

"El tema de la situación cambiaria afecta en términos de la expectativa real de los costos de construcción que finalmente tendrá cada obra, dado que el 90% de las obras se vende con alguna cláusula de ajuste por el tipo de cambio, y básicamente por la inflación; la fluctuación del dólar obviamente impacta generando ciertas dudas a la hora de tomar decisiones", expresó Ludmer.

A pesar de esto, aún se registran consultas e incluso hay listas de espera para los que desean comenzar con una nueva obra y tienen que afrontar esta falta de terrenos.

"Tenemos lista de espera de desarrolladores buscando tierras por la zona en valores que superan los 1300 dólares por m2 de incidencia. Los pocos proyectos que actualmente se encuentran en ejecución tienen valores cercanos a los 3000 y es habitual que superen los 4000 dólares", comentó Soldati.