ABL y expensas: una carga cada vez más pesada

Las últimas disposiciones del gobierno de la ciudad sobre el aumento de la tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL) y sobre la alícuota del impuesto de sellos, sumadas a la suma fija que se le debe abonar a los encargados de edificios, generan un sinfín de reclamos y preocupaciones tanto de parte de los vecinos como de distintos sectores. Porque el mercado se retrae y los gastos, incluidas las expensas y los alquileres, se van por las nubes. Entonces, ¿cómo se explica todo esto?

Desde el rubro inmobiliario, Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades, opinó: "En 2012 el ABL pasó a ser mensual cuando antes era bimestral, lo que implicó un aumento del 100%; además, hubo un ajuste en el valor de la propiedad que se utiliza como base de aplicación, lo que implicó otro aumento". La misma comercializadora amplió: "Ahora se aplican nuevos ajustes que llegan en algunos casos casi al 100%, lo que traducido al período 2012-2013 suma un aumento de más del 200%, incomprensible, muy superior a la inflación oficial o a la extraoficial, lo que afectará el pago de las expensas".

El escenario general del mercado inmobiliario viene bastante golpeado desde el cepo cambiario de mayo 2012, más aún con los nuevos reajustes. Por eso, Agustín Walger, director de la división emprendimientos de Lépore Propiedades, comentó: "Los valores de las propiedades a estrenar y los de las usadas, tanto para venta o alquiler, se van acomodando, ya sea abonando en pesos o en dólares y con m2 construidos y por construir, aunque los nuevos ingredientes de reajustes generan resistencia y fricción entre compradores o inquilinos y vendedores o locatarios".

A la vez, Walger planteó otra inquietud: "En la venta de unidades, saber el costo de las expensas está dentro del ABC de las preguntas frecuentes de los adquirentes, que infieren en la toma de la decisión de compra, detrás de si hay encargado fijo o no". Esto se traduce en que muchos usuarios optan por una propiedad de un barrio más accesible.

En los alquileres, "el inquilino aspira a ciertas comodidades de acuerdo con sus necesidades y cuando saca la cuenta final de los gastos, se desayuna que sus ingresos no acompañan al valor de la locación y a la carga de impuestos que trae consigo -dice el mismo operador-. Lamentablemente, los ingresos no acompañan a la inflación, y los inquilinos tienen que tomar conciencia de que deben eliminar un ambiente para reducir gastos perdiendo en comodidad, calidad de vida y confort".

Sobre este tema, Alejandra Covello comentó: "El pago del ABL es un impuesto sobre la propiedad por lo que debería ser afrontado por el propietario y no por el locatario; sin embargo, por lo general, el gasto lo asume el inquilino". La misma especialista sostuvo: "Esto no debería afectar directamente el pago de las expensas ya que son pagos diferentes, que se generan por separado y se cancelan por separado; sí es posible que influya en los montos de alquiler a negociar".

Contraria es la visión que formula Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH), que dijo: "El aumento afecta en forma directa sobre las expensas porque hay edificios en los que el ABL aumentó entre el 30% y el 90%".

El mismo administrador explicó: "La diferencia que implica este aumento a la cuota mensual abonada en diciembre se traslada a las expensas directamente, y conforme al porcentual de cada unidad impacta directamente en el costo de las mismas".

¿Y qué pasa con los vecinos porteños? Según Hilarza, "reaccionan con resignación, porque no se pueden frenar estas actualizaciones votadas por la Legislatura". Y agregó: "No se tuvo en cuenta en las zonas inundables ningún tipo de excepción, por caso concreto Vidal y La Pampa, que en un radio de 300 metros en 20 días se inundó tres veces con más de un metro de agua".

El titular de AIPH destacó: "El ajuste debería aplicarse en forma gradual, a los efectos de evitar valores o picos en las facturas, inclusive la información que se difunde debe ser más clara, porque se habló de un 23% inicialmente para el 2012 y luego resultó que se trataba de un promedio; son mensajes engañosos".

Por otra parte, el aumento de la alícuota en el impuesto de sellos para las transmisiones de dominio en inmuebles y buques para 2013 generó la réplica del presidente del Colegio de Escribanos, Carlos D'Alessio: "La norma que cuestionamos establece que, en materia de transferencia de inmuebles, la alícuota del 2,50% pasaría a ser del 3,60%, lo que representaría un sensible incremento, del orden del 44%, un desmedido crecimiento tributario que ejercerá un efecto nefasto en las operaciones de compraventa de inmuebles y en el ámbito de la construcción". El propio profesional argumentó: "Se decidió cargar el financiamiento del servicio de transporte subterráneo a actividades que nada tienen que ver con el mismo, es irracional. Por esto se le solicitó al jefe de gobierno porteño, Mauricio Macri, el veto a la ley, porque afectará negativamente la labor de los escribanos e influirá de manera inversa en la recaudación, pues tenderá a generar una disminución de las operaciones".

Alejandra Covello fue más allá: "El impuesto de sellos es anacrónico, no se ajusta a los modelos tributarios modernos".

Para agregar: "Se verifica el hecho imponible en la compra, cesión de boleto o alquileres y el 3,6 por ciento es una alícuota muy alta, que sumado a otros gastos agregan un factor de retracción al golpeado mercado inmobiliario".

La Confedereción Argentina de la Mediana Empresa (CAME), el 23 de diciembre último, publicó un comunicado de prensa, en el que entre otros conceptos manifestaba: "Seguir justificando los aumentos del impuesto inmobiliario en la inflación y la desactualización de los valores es insostenible. La verdadera razón de las subas es la necesidad creciente de ingresos para financiar un gasto público en aumento y con problemas crónicos de eficiencia. Ese es el problema real que tiene que resolver el Gobierno de la Ciudad".

Sobre el ajuste del ABL, decía: "El incremento impacta a muchos comerciantes de la Ciudad significando un nuevo golpe sobre sus costos y rentabilidad... En 2013 habrá propietarios e inquilinos de locales comerciales que estarán pagando hasta ocho veces más de lo que pagaban en 2011".

Y se publicaba un gráfico (ver aparte) en el que se muestra la incidencia y variación del ABL de 2011 a 2013 en viviendas y comercios en distintos barrios de la Capital Federal.

• 44%
  
  Aumentarían las transferencias
  
  La norma que cuestionan los operadores es la que establece en materia de transferencia de inmuebles, la alícuota del 2,50% que pasaría a ser del 3,60%, lo que representaría un incremento, del 44%, un crecimiento tributario que ejercerá un efecto negativo en las compraventas.

Por Juan Manuel Raimundo

---

---

Conforme a