Alquileres: la renta, en el nivel más bajo desde los ochenta
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La devaluación del peso y el aumento de las tasas de interés hizo que el foco de los brokers inmobiliarios deje de estar en las ventas vía créditos UVA y vuelva al mercado de alquileres. "Con la posibilidad de sacar créditos la gente empezó a fijarse mucho más en compraventa, pero con la crisis esto se encareció y se dio vuelta la tendencia hasta llegar a niveles comparables previos al nuevo Gobierno. Con el tema créditos sepultado, las búsquedas volvieron a los alquileres", confirma Federico Barni, director Ejecutivo de Navent, firma propietaria del portal ZonaProp. Este cambio se da en un contexto con nuevas variables. Entre ellas, la vigencia de la Ley 5859 que regula los alquileres en la ciudad de Buenos Aires que, entre otros puntos, establece que tanto la comisión inmobiliaria como los costos de gestoría de informes pasan ser responsabilidad del propietario. A este tema se suma el trabajo de hormiga que implica renovar, uno a uno, contratos establecidos con montos de indexación que no coincidieron con el devenir de las variables macroeconómicas. "A principios de 2018 con la expectativa de inflación a la baja se cerraban contratos con un ajuste anual del 25 por ciento o, bien con ajustes semestrales, pero decrecientes. Se comenzaba con un 15 por ciento y se terminaba con un 10 por ciento. Luego de la devaluación, los contratos se volvieron escalonados con un ajuste del 15 por ciento semestral", explica Dina Crusizio, directora del área residencial de L.J. Ramos, quien subraya que el porcentaje a ajustar debería ser mayor, "pero la demanda no soportaría más ajuste ".
José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, coincide y aclara que en las renegociaciones de contratos que quedaron rezagados, hay renovaciones con "aumentos muy fuertes que pueden alcanzar el 40 por ciento". "Quienes firmaron a principios de 2017 y pautaron aumentos del 12, 5 por ciento semestral, quedaron por debajo de lo que fue la inflación, quedaron rezagados", aclara. Gabriel Gruber, CEO de Properati detalla que, quienes tuvieron que renovar su contrato durante los vaivenes cambiarios que arrancaron en abril de 2018, en general, alcanzaron acuerdos: "Si el dueño lo pone alto, la unidad termina quedando vacía durante meses y el inquilino tampoco quiere volver a enfrentar los costos de mudanza y cambio por lo que se termina por encontrar un acuerdo", agrega.
Desde CBRE, Matías Celasco, research manager, cree que una solución a este problema está en instalar la UVA en los contratos de alquiler. "Es clave porque una persona que alquiló a principios del año pasado con un ajuste semestral menor del 10 por ciento hoy está alquilando por debajo del valor del mercado. Esto abriría más el mercado", sostiene.
Otro de los puntos que lleva a anclar el valor del alquiler son las expensas. "Hoy en determinados departamentos terminan siendo tan altas que se convierten en un impedimento para alquilar", cuenta Crusizio. La especialista establece que, en algunos casos, los propietarios deciden incluirlas en el valor del alquiler como un paquete y en otros, se elige ajustar para abajo el valor del alquiler para garantizar que el inquilino cubra el monto de las expensas. "Lo que sucede es que a lo largo de los 24 meses esa expensa sigue aumentando y en esos casos se traduce en menos renta", sostiene.
La necesidad de mantener la unidad ocupada repercute en la renta. Analizando el escenario vivido, "en dólares cayó a la mitad. Hoy, se ubica en torno al 3 por ciento cuando a principio del año pasado, antes de la devaluación llegó a estar en un 5 por ciento", detalla Gruber. Rozados va más allá y confirma que la rentabilidad en dólares de los alquileres en la Capital Federal se ubica en los niveles más bajos desde los 80. "Entre esa década y los 90, la rentabilidad estaba en torno al 10 y 12 por ciento anual. De 2000 en adelante cayó en el orden del 6, 7 por ciento, llegó a un 4 por ciento como mínimo, pero hoy estamos en el menor porcentaje de toda la serie".
Esto repercute directamente en la oferta. "El propietario no tiene incentivos y tiene que a sumar cada vez más costos", analiza Rozados quien confirma que, en muchos casos, parte de la oferta de alquiler se volcó a la venta. Gruber agrega que en 2018 hubo un aumento en la oferta de alquileres para uso temporal. "Los propietarios están buscando soluciones más creativas. Hoy muchos prefieren cobrar mes a mes alquileres temporarios en dólares a extranjeros", sostiene. Según datos de Reporte Inmobiliario, si se alquila una unidad en la Capital Federal por el 75 por ciento del tiempo, la rentabilidad en dólares duplica a la de los alquileres tradicionales y puede llegar hasta un 7 por ciento. "Por esto mucha gente se empezó a volcar al alquiler temporario en sitios como Airbnb. Generan una rentabilidad mayor con menos compromiso", afirma Rozados.
Casting de inquilinos
Con baja de la rentabilidad en dólares y la vigencia, desde septiembre de 2017, de la Ley 5859 de alquileres en la Capital Federal, el trabajo de las inmobiliarias se centró 100 por ciento en cómo ayudar al dueño del inmueble. "Hoy tomamos el tema alquileres como un servicio al propietario, en buscarle un buen inquilino y no como un negocio", reconoce Crusizio quien establece que el pago de la comisión por parte del propietario "no se trasladó a precios" pero que, de alguna manera, "frenó el tema de la oferta". "La demanda y la oferta se desencontraron", define.
Gruber explica que, en la práctica, lo que sucede es que las inmobiliarias no publican todos los departamentos que tienen, sino que los manejan con mayor exclusividad. Desde Zonaprop, Barni agrega que ni bien entró en vigor la ley de alquileres, los montos de la comisión y los gastos se trasladaron a los precios de manera brusca, pero ahora no es así. "Al principio empezamos a ver que había un aumento mayor que la inflación, pero luego ese costo se empezó a prorratear a nivel anual", explica.
Un punto que empezó a tomar mayor impulso en 2018 fue el uso de los seguros de caución o avales como garantía. Gruber explica que los primeros son dados vía bancos que cobran el alquiler y lo pagan al dueño de la propiedad, pero que ese mercado no es grande y no abarca más del 30 por ciento de los casos.
"Antes solían cubrir solo el pago del alquiler pero ahora abarcan todos los gastos, el propietario se siente más protegido", afirma Crusizio. Gruber explica que esta herramienta está siendo muy utilizada por los inmigrantes que llegan a la Ciudad de Buenos Aires, quienes pueden salir a alquilar con aval de hasta cinco recibidos de sueldo. "Esto viene a reemplazar la famosa ‘garantía en capital’ pero en el proceso del alquiler, esta propiedad se puede vender o también hubo casos de garantías truchas", detalla el CEO de Properati. Otro cambio que interpela tanto a inquilinos como a propietarios es la posibilidad de deducir del Impuesto a las Ganancias en hasta el 40 por ciento del monto del alquiler, siempre y cuando el inquilino no tenga ninguna propiedad a su nombre. Esta necesidad de los inquilinos obliga a que los dueños facturen el alquiler, por lo que resulta un gasto más en detrimento de la renta. "En general el mercado de alquileres es informal, no está bancarizado. La gente no lo declara. La sensación es que para que el alquiler se blanqueé al 100 por ciento debe haber incentivos de ambas partes, no solo para el que va a alquilar, sino también para el propietario", sostiene Gruber.
Rozados aclara que el hecho de que un propietario declare un alquiler implica que debe comenzar a facturar y empezar a pagar bienes personales por el monto en el cual está estipulado. "En muchos casos, el alquiler figura como complemento de una jubilación. Esa persona para facturar tiene que inscribirse en el monotributo y pagarlo. O bien va a recibir menos o bien se va a cargar al alquiler", explica el presidente de Reporte Inmobiliario quien coincide con Gruber en la necesidad de establecer incentivos fiscales para ambas partes.
"Para que el mercado repunte primero hay que resolver el tema de la inflación y después es necesario fomentar el hecho de no gravar la inversión inmobiliaria que permite que los recursos se queden en el país anclados en ladrillo y no vayan a la bicicleta financiera o bien a comprar propiedades en el exterior como en España o Estados Unidos que permiten mayores rentabilidades en dólares", concluye.
La estrategia del Gobierno
Por otra parte, después de que perdiera estado parlamentario el proyecto de ley de alquileres a nivel nacional , el Gobierno trabaja en una nueva versión que se centraría en regular la situación para los sectores socialmente más vulnerables, de manera de que puedan acceder a un alquiler formal con un mayor abanico de garantías y menos costos de ingreso. "Buscamos generar una política de alquiler social como un elemento más de la política habitacional. En la discusión del año pasado terminamos inmersos en el todo, cuando los alquileres de tipo comercial no son de nuestra incumbencia ni tampoco los domiciliarios de gente de ingresos más altos, ya que ahí no está el problema de la parte más débil", relata el secretario de Vivienda, Iván Kerr. En cuanto a cuál sería el nivel de precio de estos alquileres a partir del cual se tomaría al futuro inquilino como vulnerable, dijo que es difícil marcar un precio, pero que seguramente se determinará un valor en UVA (unidad de valor adquisitivo), ya que este índice se actualiza constantemente, aunque quizás el tope se dejará abierto para que lo fije cada jurisdicción. "El año pasado hablábamos de hasta 1500 UVA, que equivalían a contratos de alquiler de unos $30.000, y agentes inmobiliarios del interior nos dijeron que la mayoría de la oferta en las provincias se ubica por debajo de ese número. No hay un único mercado. Y si ponés un valor muy por debajo, no sirve para la ciudad de Buenos Aires", analiza. Sobre las comisiones, adelanta que el valor también podría quedar librado a las distintas jurisdicciones y que el propietario debería hacerse cargo para el caso de inquilinos de bajos ingresos, mientras que el resto del mercado podría acordar este punto más libremente.
Otro tema es el de la garantía para los propietarios, que en la ciudad de Buenos Aires se ciñe a la garantía real (el inquilino debe presentar un inmueble de un tercero como tal), requerimiento que se suma al depósito de dos meses por adelantado, la comisión del 4 por ciento y el mes de alquiler por adelantado. "Estamos hablando de cinco alquileres por adelantado para iniciar un contrato. En todos los países de la región hay garantías bancarias o seguros de caución, que son una mejor garantía que la real, porque si tenés un problema es más fácil ejecutar una garantía bancaria que reclamar contra la propiedad del pariente del inquilino", apunta Kerr. Acerca de la duración del contrato, el funcionario dijo que el ideal serían dos años, con posibilidad de renovar por uno más sin incurrir nuevamente en todos los gastos, y que todavía no tienen decidido cuál podría ser el mecanismo de actualización del alquiler. "Con respecto a la UVA, los salarios hoy están detrás de la inflación y el coeficiente de variación salarial queda desactualizado porque tiene un desfase de dos meses", analiza. Por último, adelantó que, a pesar de la resistencia de los propietarios, van a insistir en un régimen de blanqueo de contratos de alquiler, no "de un día para el otro, pero sí gradual", con algún incentivo para dueños e inquilinos, ya que, según la AFIP, ocho de cada diez contratos de alquiler son informales.
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