Cambian las reglas del mercado: cuáles son las avenidas porteñas que tienen las esquinas más convocantes y demandadas
Los corredores comerciales que mantienen su dinamismo por una alta demanda de locales, un flujo constante de clientes y una oferta variada en rubros y servicios
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La vacancia en los principales corredores comerciales de la Ciudad de Buenos Aires sigue siendo alta, con marcadas diferencias según la zona. Mientras algunos sectores muestran signos de recuperación, otros aún reflejan los efectos de la crisis económica y los cambios en los hábitos de consumo. La caída en la demanda de consumo, el crecimiento del comercio electrónico y el aumento de los costos fijos han llevado a que muchos locales permanezcan vacíos por períodos prolongados.
Un relevamiento reciente de la consultora inmobiliaria Newmark reveló que en el segundo semestre de 2024, la vacancia comercial alcanzó el 5,1% en CABA, evidenciando un incremento respecto del primer semestre. Algunas zonas presentan una alta rotación de locales como la peatonal Florida (6,6%) y el corredor de la avenida Santa Fe entre Callao y Pueyrredón (4,5%), reflejando una reconfiguración en la dinámica comercial.
Sin embargo, algunas áreas continúan mostrando fortaleza. Las avenidas Cabildo y Rivadavia -en la zona de Caballito- se destacan por su dinamismo y la sostenida demanda de locales, consolidándose como polos estratégicos donde el comercio mantiene su resiliencia.
El cambio en el consumo y las perspectivas a futuro
El mercado comercial atraviesa un proceso de transformación estructural. Santiago Winokur, broker especializado en retail de Newmark Argentina, explica que estamos ante un cambio estructural que redefine el papel de los locales comerciales, las estrategias de las marcas y, sobre todo, las expectativas de los consumidores. “Durante décadas, la ubicación fue el principal factor de éxito, pero hoy han cobrado un protagonismo inédito la experiencia de compra, la omnicanalidad —es decir, la integración de diversos canales físicos y digitales para una interacción fluida con el cliente— y la personalización”, agrega.
El segundo semestre de 2024 dejó en evidencia una realidad dual en el mercado: mientras algunos corredores comerciales sufrieron una mayor vacancia, otros se consolidaron como polos de atracción, impulsados por una oferta renovada y adaptada a las nuevas demandas. “El consumo sigue presente, pero ha cambiado su estructura, con un público cada vez más fragmentado entre búsqueda de valor, conveniencia y experiencias diferenciadas”, añadió Winokur.
En este contexto, los locales comerciales ya no compiten solo con el negocio vecino, sino con plataformas digitales y experiencias híbridas. “Las tiendas físicas tienen que ofrecer algo más que productos: deben generar vínculo, comunidad y diferenciación”, enfatiza.
Guillermo Oliveto, CEO de la consultora W, analiza este fenómeno de acuerdo al último informe de Newmark: “El mercado ya no ajusta por control, sino por competencia. Los que entiendan esta nueva lógica estarán en ventaja; los demás quedarán atrás”.
A diferencia de crisis anteriores donde el consumo se retraía por completo, hoy el mercado no se está achicando, sino que se está transformando. “Muchos creen que van a jugar el mismo partido de siempre, pero las reglas cambiaron y la competencia es feroz. Ya no alcanza con estar, hay que destacarse”, agregó Oliveto.
Cabildo, una de las avenidas más activas en todos sus tramos
La avenida Cabildo sigue consolidándose como una de las arterias comerciales más activas de la ciudad. Su recorrido, que atraviesa los barrios de Belgrano, Núñez y parte de Colegiales, la convierte en un eje estratégico tanto para el comercio minorista como para el posicionamiento de nuevas marcas.
En los últimos meses, la demanda de locales se ha mantenido estable, con una fuerte presencia de franquicias consolidadas y nuevas propuestas gastronómicas que buscan aprovechar el constante flujo de peatones y la cercanía con el transporte público. La llegada de nuevos emprendimientos y la reconversión de algunos espacios comerciales han reforzado la percepción de Cabildo como un polo clave para las inversiones comerciales.
El corredor Cabildo exhibe una notable estabilidad, con una tasa de vacancia del 3,5% a lo largo de sus cuadras en estos barrios, lo que demuestra una oferta consistente y sostenida. Con un precio de alquiler pedido de US$33,5 por metro cuadrado al mes, mantiene un equilibrio entre la demanda y la accesibilidad. Además, los sectores textiles y de moda continúan siendo los más predominantes, consolidando a este corredor como un punto estratégico para el retail y el desarrollo comercial.
La esquina estrella de Caballito
La avenida Rivadavia, el corredor comercial de Caballito sigue consolidándose como uno de los más sólidos y atractivos de la ciudad de Buenos Aires. La intersección de Rivadavia y Acoyte, en particular, es un eje clave con un público fiel y un flujo constante de consumidores. Su ubicación estratégica y la alta densidad poblacional que lo rodea lo convierten en un destino ideal para las marcas y negocios que buscan estabilidad y crecimiento.
Según este último relevamiento, la vacancia comercial en este sector es la más baja de la ciudad, con apenas un 0,6%, lo que confirma su fortaleza y atractivo para los comercios. Con un valor de alquiler promedio de US$31,8 por metro cuadrado al mes, la zona mantiene su interés entre los operadores gracias a un equilibrio entre oferta y demanda. Su fuerte identidad barrial y la cercanía para los vecinos impulsan una dinámica comercial sostenida, donde los locales logran adaptarse a las necesidades de los residentes y mantener un flujo constante de clientes.
La avenida Santa Fe, con sus altas y sus bajas
La actividad en la avenida Santa Fe varía según el tramo. En Recoleta, entre Callao y Pueyrredón, la vacancia es del 2,8%, con un alquiler promedio de US$47,1/m² y una rotación moderada. Más al norte, en el segmento entre Coronel Díaz y Scalabrini Ortiz, la vacancia se mantiene al 1,9% y los valores de alquiler se mantienen competitivos en US$46,8/m². Sin embargo, en el microcentro, la caída del comercio tradicional ha dejado numerosos locales vacíos, en contraste con la zona de Alto Palermo, que sigue siendo un polo atractivo para grandes marcas gracias a su alto flujo de consumidores.
Los corredores que presentan desafíos
Si bien Cabildo (a lo largo de Colegiales, Belgrano y Núñez) y Caballito continúan mostrando signos de fortaleza, otros corredores han experimentado dificultades debido a la alta vacancia. Zonas como la peatonal Florida, la avenida Santa Fe y Palermo Soho han registrado índices más elevados de locales vacíos, reflejando el impacto de cambios en el consumo y el incremento en costos operativos.
“El mercado argentino está en modo ‘just do it’. No hay tiempo para especular. O te adaptás o desaparecés”, advirtió Oliveto. La competencia en el retail argentino ya no se basa únicamente en el precio. Ahora, la experiencia de compra, la logística eficiente y la fidelización del cliente cobran un protagonismo inédito.
Mientras Cabildo y Caballito se consolidan como polos comerciales con baja vacancia y una demanda sostenida, otros corredores de la ciudad enfrentan desafíos que reflejan los cambios en la dinámica urbana.
La “golpeada” calle Florida
La peatonal Florida, que alguna vez fue el epicentro del turismo y del comercio minorista en el microcentro, sigue siendo una de las zonas más golpeadas. Con una vacancia del 14,5% y un alquiler promedio de US$27,4 por metro cuadrado, el área ha visto una merma en la afluencia de trabajadores y turistas, lo que ha reducido su atractivo. La competencia del comercio digital y la inseguridad en la zona también han contribuido al cierre de locales, generando una mayor rotación de negocios.
El lado B de Rivadavia, en Flores
Con una vacancia del 1% y un alquiler de US$13,6/m², el corredor comercial de Flores sigue siendo una opción accesible dentro del mercado porteño. Históricamente vinculado a la venta de indumentaria y el comercio mayorista, el barrio mantiene su identidad comercial, aunque enfrenta el impacto de la digitalización y la caída del consumo interno. La adaptación a nuevas formas de venta será clave para su evolución en los próximos años.
Repensar las estrategias sobre la avenida Alvear
En un escenario distinto, la avenida Alvear atraviesa un proceso de reconfiguración en el segmento premium. Con alquileres promedio de US$24,3/m², la vacancia ha registrado un 14,8% tras la salida de algunas marcas internacionales de lujo. La falta de nuevos jugadores en este nicho y los cambios en las tendencias de consumo han generado incertidumbre, impulsando a los comerciantes a repensar sus estrategias para atraer nuevamente al público de alto poder adquisitivo.
El informe de Newmark destaca que la recuperación del sector comercial porteño está en marcha, con un mayor dinamismo en zonas con alta circulación peatonal y una preferencia creciente por locales en corredores estratégicos. A su vez, la adaptación de los formatos comerciales y la diversificación de la oferta han sido claves para mitigar los efectos de la vacancia en algunas zonas.
En definitiva, mientras algunos corredores enfrentan la necesidad de adaptarse a los nuevos tiempos y demandas, otros siguen demostrando que el comercio en Buenos Aires se mantiene activo y con capacidad de crecimiento en zonas estratégicas.
LA NACION
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