Mercado inmobiliario: Lo que hay que saber antes de invertir en Canning

La Magdalena
La Magdalena
María Eugenia Usatinsky
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8 de febrero de 2020  

Entre las zonas que más crecimiento inmobiliario registraron en los últimos años, Canning, sin duda, está entre las que lidera el ranking. Nuevas urbanizaciones, barrios privados, centros comerciales, polos de oficina y de servicios fueron desarrollándose para acompañar el incremento de la demanda, sus necesidades, intereses y la movilidad que ello implicó. Pero, si bien esta localidad del Sur del Gran Buenos Aires tuvo un gran desarrollo, aún queda mucha tela para cortar y cuenta con varios proyectos en camino. Si bien durante el año pasado no hubo lanzamientos de nuevos emprendimientos, si se presentaron nuevas etapas de barrios ya existentes. De cara a lo que viene, Damián Garbarini, titular de la firma DG Negocios Inmobiliarios, con gran experiencia en la zona, apunta que para el 2020 "se observan condiciones similares, salvo para casos que realmente sean disruptivos en su propuesta de valor ya sea por su precio, estilo o tipo de producto. Hay nichos por atacar en mercados pesificados. En tanto, la vuelta del fideicomiso en pesos con ajuste y los canjes asoman como la posible tendencia inmobiliaria para aquellos que decidan lanzar en el contexto de este año en adelante".

La oferta

Para quienes apuesten a impulsar nuevos desarrollos, Garbarini advierte que "deben observar el exceso de oferta de los corredores y asumir un riesgo importante. Por eso es vital -más que nunca- el análisis previo. Si el producto es para un nicho específico, esperaría para lanzar hacia 2021. Siempre y en cualquier contexto se puede crecer pero la cuestión es entender cómo se mueven las variables en la zona. Hay potencial, pero sólo para nichos específicos por ahora".

Uno de los emprendimientos emblemáticos y con carácter distintivo es Estancia Villa María, fundada por Vicente Pereda a fines del siglo XIX sobre parques diseñados en 1917 por el paisajista Benito Carrasco, discípulo de Carlos Thays. Éste cuenta con un casco histórico de estilo palacio rural Tudor-Normando construido en 1927 por el arquitecto Alejandro Bustillo, que fue reinaugurado y actualmente funciona como hotel boutique de lujo. Dentro de 658 hectáreas de este tradicional predio se consolidan siete barrios privados, que cuentan con canchas de polo, golf y club hípico. Lo desarrolla Fiducia Capital Group y lo comercializa DG, entre otras inmobiliarias. Se ofrecen lotes de 1200 metros cuadrados por US$ 41.500, si bien hay otras opciones disponibles, con terrenos de entre 1000 y 8000 metros cuadrados. Para bolsillos menos holgados o que buscan otro tipo de propuestas, también hay oferta: por ejemplo, las tierras de 800 metros cuadrados que dan al agua en Lacus, por US$28.500; y en Veris, se venden lotes de 600 metros cuadrados a partir de US$20.500.

Otro de los proyectos que se diferencia en este mercado es Estancia La Magdalena, desarrollado en un predio con casco histórico de estilo colonial que se destaca por "ser el primer barrio energéticamente sustentable".

Ubicado en Cáceres 6500, a la altura del kilómetro. 9 de la ruta 58 de la localidad de Canning, este emprendimiento se levanta sobre 203 hectáreas y cuenta con 1186 lotes divididos en cuatro barrios. El Histórico - que está consolidado-, integrado por 326 lotes de entre 900 y 1500 metros cuadrados cuyos precios van desde los US$38.000 hasta los US$100.000; el Green, un barrio de 245 lotes de 630 a 840 metros cuadrados cada uno, con valores que parten de US$36.750 -está en obra y se prevé su entrega dentro de dos años-; el Gold, compuesto por 326 lotes de 750 a 1000 metros cuadrados, con lanzamiento estimado en 2021; y por último, el barrio Blue, que será de 285 lotes, también de 750 a 1000 metros cuadrados, a lanzar en 2022.

Más allá de su invalorable forestación centenaria y sus más de 50 hectáreas de espacios verdes con un bosque natural de dos hectáreas, proponen incorporar energía solar, contar con ecoparque, huerta orgánica para uso interno, vivero y cinco lagunas, adicionalmente al club house y kids house, restaurant de campo, confitería, espacio de coworking, piscina, área de fitness, driving golf y canchas de tenis, fútbol, rugby, hockey, voley y paddle.

En tanto, uno de los emprendimientos que tiene fuerte identidad y que continúa adelante desde hace varios años es Terralagos, una urbanización de 270 hectáreas desarrollada por Repsa y Morvial - empresas que hicieron proyectos como Campos de Álvarez, El Rocío, Paseo de la Bahía en Nordelta y Terravista-, ubicada en la ruta 52 y Los Robles, a 1200 metros de la rotonda. Como principal diferenciador de otros proyectos de la zona, este emprendimiento posee una gran laguna artificial con tecnología Crystal Lagoons y playas de arena, donde se realizan diversas actividades náuticas.

Allí, en los primeros meses de 2020, se viene un nuevo lanzamiento: Casas de Playa, un complejo residencial sobre la laguna cristalina que contará con su propia piscina y muelle. Se trata de condominios de dos dormitorios y casas de tres dormitorios que estarán en la primera línea de la costa, cada una con su roof top, terrazas propias con vistas directas a la laguna. "Este emprendimiento dará que hablar. Lo tenemos prácticamente listo para lanzar. Ya contamos con clientes interesados que están en lista de espera para la primera preventa. Se trata de una propuesta irrepetible debido a que cuenta con una densidad mucho menor que la proyectada originalmente, lo que hace un producto de muchísima calidad y diferenciación", describe Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades, comercializadora de Terralagos. El broker agrega que se encuentra en construcción el club house principal; cuya inauguración está prevista para el primer semestre de 2020.

En tanto, La Providencia Resort & Country Club, consiste en una urbanización privada premium con 715 amplios lotes sobre 264 hectáreas, que se distribuyen en los sectores residenciales Golf, Polo y Lakes. Su propuesta se completa, además, con Pueblo Mediterráneo, un peculiar desarrollo con 180 unidades inspirado en el estilo de arquitectura de los pueblos andaluces, de la Costa del Sol española. Actualmente hay 120 casas entre las que están terminadas y las que se encuentran en construcción y más de 70 familias son residentes. Los lotes que se ofrecen tienen entre 800 y 3000 metros cuadrados y su valor parte desde los US$75.000, con descuentos en efectivo y financiación hasta en 60 cuotas.

La Providencia
La Providencia

Los espacios verdes con sus lagunas ocupan más del 60 por ciento del complejo y cuenta con una vasta oferta de deportes y amenities que incluyen una cancha de golf de 1800 metros cuadrados y 18 hoyos de nivel de campeonato, el club de polo con tres canchas y el de tenis con cinco.

Pero sus desarrolladores -Grupo LP, conformado por capitales de Canadá (Sonnevi & Associates), Suecia (Grupo Marr) y Argentina (Grupo Glio)- apuestan a más y a partir de un acuerdo firmado en 2019 con Seed Global Investments, el grupo inversor de Singapur, triplicarán la superficie de lotes y lanzarán nuevos productos. "Con este importante acuerdo se garantizan las inversiones necesarias para el desarrollo de nuevas etapas, denominadas Estancia La Providencia e Islas de La Providencia", confirma Verónica Posse, directora de Marketing y Ventas. El desarrollo final contará con un total de 1500 lotes y 400 apartamentos proyectados conjuntamente con una nueva cancha de golf de 18 hoyos, una cancha más de polo con caballerizas e instalaciones hípicas, 17 canchas de tenis con diferentes superficies y un sector deportivo con 10 canchas entre fútbol, rugby y hockey.

Un balance dispar

Más allá de las particularidades que cada zona pueda presentar, la actividad inmobiliaria en Canning no quedó indemne a la crisis de los últimos años y la caída en las operaciones de compraventa lo evidenciaron. No obstante, hay expectativas de que la construcción repunte por la baja que generó la devaluación en el valor del costo de construcción en dólares. "El año pasado fue para el olvido para todo el mercado inmobiliario de Buenos Aires. Fue muy malo y con pocas excepciones. Las ventas de unidades usadas se detuvieron y las que se realizaron fueron con márgenes de negociación de alrededor del 15 por ciento en el precio", analiza Edelstein Pernice.

Para Garbarini, en el mercado de barrios privados, la compraventa muestra una revitalización sólo para el segmento de inversor-comprador en dos modalidades: quien compra un usado, lo hace con quitas de hasta el 35 por ciento respecto al año anterior, o bien el que adquiere un lote y se anima a ejecutar una obra. "En cuanto a los valores, registran bajas desde hace 20 meses y se espera que continúe la disminución en dólares para los inmuebles usados en barrios con expensas elevadas", detalla. Según cuenta Leonardo Rocco, CEO de SAT Group, desarrollador de La Magdalena, en 2019 el mercado estuvo muy atento a los movimientos del dólar y a la incertidumbre electoral por lo que se tuvieron que adaptar al contexto ofreciendo planes de pago que les permitiesen a los compradores pagar con cierta previsibilidad. Sacaron planes en pesos o ajustados por el CAC, y otras formas de pago flexibles que se adaptasen a las necesidades de cada persona. Para este año sumaron una novedad, acaban de lanzar un "plan de ahorro" para la compra de lote, en donde cada familia puede comprar metros cuadrados en el tiempo, con una cuota mínima de US$100 mensuales, todas las cuotas se pagan a tipo de cambio oficial de Banco Nación y durante la vigencia del plan, no se abona ningún tipo de gastos ni expensas. "Con cada cuota, se compran metros cuadrados y el pago es muy flexible. Es ideal para las familias que quieren mudarse y prefieren pagar una cuota flexible y en base a sus posibilidades, los meses que quieren comprar más metros pueden hacerlo; luego del pago del lote, también financiaremos la casa", explica y reconoce que en cada crisis que atraviesa la Argentina, se confirma una vez más que los activos inmobiliarios son un verdadero refugio de valor y además es un sector que muchas veces se beneficia de la devaluación o de las restricciones cambiarias como el cepo.

"Lo más importante, y lo que la gente destaca de nuestro emprendimiento, es que en ningún momento frenamos las obras. Al contrario, las intensificamos y las estamos acelerando. El secreto de los barrios está en la urbanización. Actualmente tenemos más de 40 obras en ejecución y el número sigue creciendo", describe Rocco.

Posse coincide en la quietud del mercado. El sector se vio obligado a reinventarse por la paralización de la demanda, la crecida inflacionaria y la devaluación del peso. Pero, si bien se paró la venta, se activó la construcción. Construir una casa se transformó en la gran oportunidad de las inversiones inmobiliarias y la opción más atractiva ante la crisis económica, sobre todo para aquellos que han tenido sus ahorros en dólares. "En La Providencia se están presentando un promedio de cuatro a cinco obras por mes", cuantifica la ejecutiva.

Las expectativas

Canning es una de las zonas con mayor proyección de desarrollo de la provincia de Buenos Aires. Con la mirada puesta a futuro, el director de Castex no duda de que la zona seguirá creciendo pero destaca que el desarrollo inmobiliario debe ser acompañado de más inversiones públicas y servicios. "El partido de Ezeiza ha tenido un enorme desarrollo y siempre recibió de manera inteligente las inversiones inmobiliarias. Esto produce un efecto virtuoso que se retroalimenta, cada vez con mayores y mejores servicios. La reciente inauguración de la doble mano con rotondas (de la ruta 52) fomentará mucho más la zona".

Por su parte, Posse de La Providencia agrega: "El conocido corredor verde Canning es una de las zonas con más crecimiento significativo de proyectos premium, que se distinguen por su oferta deportiva, sus amenities acuáticos o su sustentabilidad energética. Esto se debe al aumento demográfico de la zona en los últimos años. Esta área de la Provincia de Buenos Aires tiene mucho potencial y más aún con la llegada de la Autopista del Camino del Buen Ayre, cuya traza se extenderá desde el acceso Oeste hasta la autovía 2, mejorando la conectividad entre la Zona Norte y Oeste del Gran Buenos Aires. En Canning ya se está terminando el acceso que desemboca en la ruta 52, a metros de La Providencia".

Rocco diferencia a esta zona con el Norte: está diseñada de una manera distinta, urbanísticamente hablando. Sus accesos y la cercanía con la ciudad de Buenos Aires, con el aeropuerto de Ezeiza y la naturaleza del corredor verde Canning-San Vicente, lo hacen único. Además, en las zonas residenciales de Canning no conviven barrios cerrados con asentamientos informales sino que lo hacen con otros barrios, lo que genera mayor seguridad. "Al ser una zona nueva, tiene la ventaja de haber aprovechado la experiencia de otras y de no contar con los vicios que tuvieron otras localidades. Asimismo, como los precios todavía están por debajo de otras zonas, es un gran atractivo", relata. En cuanto a la coyuntura, destaca la oportunidad que genera la caída del costo de construcción por el impacto de la suba del dólar. "Muchas personas compran lotes con la intención de construir de forma inmediata", relata.

En números, un informe de Reporte Inmobiliario plantea que los costos en pesos para construir una vivienda sobre lote propio se ubicaron en $81.948/m2 a fines del año pasado. Es decir desarrollar una vivienda con buen nivel de terminaciones bajo esta tipología, con una superficie de 305 metros cuadrados tenía un costo de U$S409.743 (sin incluir el valor de la tierra). Unos US$168.000 menos que en abril del 2018.

" En el caso de que el dólar siga subiendo en los próximos meses, al ser el proceso de obra de una casa en un barrio cerrado de entre 12 y 18 meses, toda suba del dólar seguirá bajando el costo de la construcción. La Argentina siempre regala oportunidades únicas y -en la actualidad- volcarse a la construcción, serían una excelente decisión", afirma Rocco. Edelstein Pernice concluye afirmando que quienes compran hoy un terreno para construir lo hacen en mejor precio que hace un año y, además, pueden aprovechar un costo de construcción más económico.

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