Airbnb: cuánto se gana con el alquiler temporario a turistas

Luego de la derogación de la ley de alquileres, en diciembre de 2023, el mercado de alquileres de la Argentina atravesó una metamorfosis. La oferta de propiedades en alquiler tradicional en plataformas inmobiliarias tuvo un crecimiento exponencial y en tan sólo dos meses llegó a duplicarse. Es que la norma que regula el mercado hoy generó muchos cambios e incluso convirtió la inversión en este rubro en algo más atractivo, ya que deja un 5,23% de renta anual en dólares, según Zonaprop. Pero muchos se preguntan, ¿qué ocurrió con el mercado de alquileres vacacional o temporario?

Hasta el DNU de Javier Milei, existía el riesgo, en el caso de los alquileres tradicionales, de tener un inquilino por tres años, atado a un contrato con ingresos que se ajustaban una vez por año, que en un contexto de inflación anual que superó el 200%, a los pocos meses quedaban devaluados. Esto llevó a que mucha gente se volcara a la oferta de los temporarios que, en un momento en que la Argentina se encontraba barata para el turismo exterior, prometía rentas por encima del 7% anual en dólares. “En el 2023, hubo un 60% más de alquileres temporarios que en 2022″, asegura Daniel Bryn, titular de Invertire, según cifras contabilizadas a noviembre de ese año.

Sin embargo, la foto hoy es otra. El turismo bajó considerablemente, algo que demuestran los números del Indec de diciembre del año pasado, que aseguraban que el número de turistas que llegaron a la Argentina en ese mes fue un 9,6% menor que en el mismo mes un año atrás. En ese contexto y, teniendo en cuenta que la inversión en un alquiler temporario tipo Airbnb requiere equipamiento y muchos costos fijos de mantenimiento por parte del propietario, hoy muchos se vuelcan al alquiler tradicional.

Actualmente, hay 22.594 unidades de alquiler temporario en la ciudad de Buenos Aires, lo que muestra una baja interanual del 8,68% (mayo 2024-mayo 2025). “Luego de un pico a comienzos de 2024, el inventario comenzó a ajustarse, posiblemente por saturación del mercado o migración de unidades hacia el alquiler tradicional o la venta”, explica Bryn.

La ocupación de los departamentos de alquiler temporario también mostró un descenso, ya que ronda el 53%, con 14 a 15 días al mes desocupados por unidad. Esto impacta directamente en la rentabilidad, ya que muchos servicios o gastos fijos se siguen pagando, aunque el departamento no cuente con un inquilino en esos días. Si se lo compara con la ocupación en 2022-2023, se percibe un importante descenso, ya que se ubicaba en ese entonces por encima del 75%.

De esta forma, la rentabilidad de un alquiler temporario hoy oscila el 6,58% anual, lo que muestra una diferencia muy chica con respecto a la rentabilidad del alquiler tradicional, que se encuentra en 5,23%. Los ingresos mensuales en los temporarios también vienen bajando, con un promedio de US$564, lo que habla de una caída interanual del 11,14%.

Si la mirada se amplia un poco más, según números de Zipcode, el negocio de los temporarios genera hoy unos US$20 millones por mes en bruto en CABA, aunque fines de 2022 tuvo un récord de US$32 millones mensuales.

“Durante mucho tiempo, el alquiler temporario fue el refugio predilecto de los inversores que buscaban maximizar su renta en dólares. Pero hoy, con una ocupación en baja y tarifas estancadas, la rentabilidad de los temporarios se acerca a la del alquiler tradicional. La diferencia es mínima, y con menos rotación y menos esfuerzo de gestión, muchos propietarios están reconsiderando el modelo tradicional como una alternativa más estable”, analiza Bryn.

“Tienen gastos de mantenimiento, expensas, servicios, wifi, cable, ABL, entre otros. Es decir, se generan costos fijos, que, por más de que esté desocupado y no se use la luz, tenés que pagar un mínimo”, detalla Victoria Gómez, property manager, que trabaja hace más de 21 años en el sector, ofreciendo alquileres temporarios desde unos días hasta tres meses (aunque en algunos casos llegan a seis).

En general, los propietarios suelen contratar a un “property manager”, que se encarga de gestionar todas las cuestiones que demande el alquiler temporario. “Generalmente el host, la persona que administra el temporario, cobra del 10% al 20%, dependiendo de la función que haga en administrarlo (mostrar el departamento, reponer lo que se rompió u ocuparse de resolver los arreglos). A eso hay que sumar los gastos de mantenimiento, que suele ser otro 10% a 15% más de la facturación bruta del departamento. En definitiva, los costos pueden alcanzar al 30% del ingreso”, cuantifica Bryn.

En ese sentido, Silvina Ovalles, fundadora de BA Rent, un emprendimiento que se encarga de administrar más de 50 propiedades para alquileres temporarios desde un día hasta tres meses (para dueños de propiedades que no pueden o no quieren ocuparse) detalla que “hay un primer gran costo de un temporario, que es la inversión para equiparlo, la cual dependerá del tamaño de la unidad, la antigüedad del edificio, la zona, el gusto del propietario, entre otros factores”.

Además, asegura que hay que tener en cuenta otros elementos que generan gastos, entre los que se pueden enumerar:

• Costo directo de la unidad (gastos ordinarios): ABL (impuesto inmobiliario alumbrado, barrido y limpieza), expensas, consumo de servicios (agua, luz, gas).
• Costo de comercialización o remuneración a los canales/plataformas
• Honorarios de quien administra la propiedad (property manager).
• Lavado de blancos, después de cada estadía.
• Por último, es necesario calcular el valor de la limpieza después de cada estadía. Sugiere estimar dos a cuatro horas por departamento, dependiendo el tamaño y la suciedad.

Por María Josefina Lanzi

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