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Créditos hipotecarios: el impacto de las medidas del Gobierno en las tasas: ¿podrían bajar?
El Ejecutivo busca incentivar el uso de los “dólares bajo el colchón”
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LA NACIONCandela Contreras
Este jueves, el Gobierno de Javier Milei anunció una serie de medidas económicas, para incentivar a los argentinos a utilizar los "dólares que están debajo del colchón" - no declarados-.
El encargado de comunicarlo fue el vocero presidencial, Manuel Adorni, quien remarcó que desde ahora se respetará “el principio de inocencia” que marca la Constitución Nacional, bajo el nombre de: “Plan de Reparación Histórica de los Ahorros de los Argentinos”.
“Los argentinos vuelven a ser inocentes hasta que ARCA demuestre lo contrario; tus dólares, tu decisión”, señaló Adorni, y detalló que el plan tendrá dos etapas: una aplicada por el Gobierno a través de decreto y otra, un proyecto de ley que se enviará al Congreso.
El mensaje del Gobierno es claro: dinamizar al mercado de dólares con menos controles. El objetivo es lograr que más de US$200.000 millones, hoy fuera del sistema financiero ingresen al mercado formal.
La noticia generó ilusión en el mercado inmobiliario por el impacto positivo que podría tener. Lo que busca el Gobierno es dejar atrás la lógica en la que “se compra una zapatilla en cuotas y una casa al contado”. Así lo dijo el propio titular de ARCA (ex AFIP) en la conferencia de prensa.
Esa frase –que se repite cada vez más entre el equipo económico– sintetiza el cambio de mentalidad que el Gobierno quiere imprimir en el mercado: que los argentinos vuelvan a confiar en el crédito hipotecario -que volvió al juego a mediados del 2024-. “El Estado tiene que dejar de tratar a la gente de bien como si fueran criminales por default”, sostuvo el propio ministro de Economía, Caputo. “La confianza es una autopista que va en ambas direcciones. Si el dinero circula libremente, el país va a salir adelante”, agregó.
El funcionario explicó con fundamentos macro el nuevo escenario: tras meses de ajuste fiscal y monetario, el país pasó de tener una economía donde sobraban pesos a una en la que faltan. Hoy, la base monetaria representa apenas 6 puntos del PBI, cuando históricamente fue el doble. Por eso, el Gobierno impulsa un proceso de remonetización del dinero, remarcando que no importa si es en pesos o en dólares.
“Estamos en competencia de monedas. Nos da lo mismo si la economía se remonetiza en pesos o en dólares. Hoy hay entre cinco y diez veces más dólares que pesos, lo natural es que el proceso ocurra en dólares”, reconoció Caputo.
El impacto en los créditos hipotecarios
Pese a que desde hace más de un año, se reactivó el financiamiento, el crédito hipotecario enfrenta varios desafíos. Sin ir más lejos, en las últimas semanas 12 entidades bancarias aumentaron las tasas, pese al reordenamiento de la economía: hoy rondan, en promedio el 7,8%, alrededor de un 20% más desde que se lanzaron. Esto impacta de lleno en el bolsillo de los posibles tomadores. Ya que, a mayor tasa, se necesitan más ingresos para poder acceder.
Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, interpreta este fenómeno como una respuesta natural al desbalance entre oferta y demanda: “Hay una gran demanda que creció muy rápido y, al mismo tiempo, fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos porque se trata de préstamos con tickets muy altos”, dijo.
“Sin securitización, los bancos no quieren prestar plata. La relación cuota-ingreso es fuertísima -del 25%-, entonces no hacemos nada con eso. Si no se desarrolla el mercado de créditos, es muy difícil que se recuperen los precios”, señaló Magdalena Day, directiva del Grupo Mday.
En la realidad, muchos bancos privados no tienen interés en prestar. Pero ante la presión de la demanda, terminan ofreciendo y otorgando crédito...aunque con tasas más altas. La suba funciona como un filtro: restringe el ingreso de nuevos solicitantes y limita la exposición del banco. Daniel Obetko, gerente de Residencial Premium en Interwin, analiza que los créditos hipotecarios en Argentina no crecieron más de lo que ya lo hicieron -entre 2000 y 3000 otorgados por mes- “porque son los bancos los que no están decididos a otorgar más, porque la cantidad de consultas aumentaron exponencialmente”.
Ante ese escenario, con las nuevas medidas anunciadas, el Ejecutivo espera revertir la intención de los bancos de seguir cerrando el grifo de los créditos: “Hay cada vez más gente que quiere tomar un préstamo, pero algunos bancos ya no tienen pesos para prestar. Por lo que, necesitamos que haya más dinero en la economía”, reconoció el mismo ministro Caputo.
“Son medidas súper positivas para el mercado”, aseguró Fabián Achával, analista inmobiliario. “Si efectivamente aumenta la liquidez, los bancos van a poder ofrecer más créditos. Pero además, al eliminar los requisitos para demostrar el origen de los fondos, muchas operaciones que hoy se caen van a poder concretarse”. Ya que, la liquidez de los bancos es crucial para mantener la actividad del mercado inmobiliario y la capacidad de los bancos para seguir financiando viviendas a través de créditos hipotecarios.
“Las medidas generan expectativas positivas en un mercado que venía desempeñándose cada vez mejor con un cierto optimismo. Aunque el cambio no resulte inmediato, que más a largo plazo se verá reflejado en una mayor cantidad de operaciones con crédito hipotecario”, agrega Obetko.
En paralelo, el Ejecutivo apunta a eliminar algunas restricciones en la operación de compraventa de una propiedad. Una de las claves es el fin de los controles tradicionales sobre el origen de los fondos en las operaciones inmobiliarias. Algo que, según los actores del sector, frenaba una gran cantidad de ventas.
“En el último año y medio vemos una importante reactivación inmobiliaria, la que continúa en franco proceso de aceleración, producto de las distintas medidas que se vienen tomando que son de público conocimiento”, asegura Fabián Narvaez, presidente de la inmobiliaria y desarrolladora Narvaez.
Achával recordó que el Régimen de Regulación de Activos, más conocido como blanqueo, permitió regularizar parte del capital no declarado, pero que aún persistían restricciones importantes. “Hay mucha gente con ahorros en negro que no puede justificar de dónde provienen. Estas medidas eliminan esa traba”, afirmó.
Según el bróker, el impacto se sentirá por dos canales: más crédito hipotecario –por mayor disponibilidad de dinero en el sistema– y más operaciones inmobiliarias –porque ya no se caerán por exigencias formales–.
“El Gobierno ya pasó varios hitos: el acuerdo con el FMI, el blanqueo, el fin del cepo financiero, y ahora estas medidas. Todo esto va a impactar de lleno en el mercado inmobiliario”, apuntó Achával.
Desde el Ministerio de Economía remarcan que el objetivo es dejar de ver a quienes se refugiaron en el ladrillo como sospechosos. “Fueron personas asfixiadas por impuestos y regulaciones. No delincuentes”, dijeron.
“La actitud del Gobierno de liberar este tipo de restricciones suma al estado de ánimo de la gente. Y con un estado de ánimo optimista todos los mercados mejoran, y el inmobiliario no es ajeno a esto”, comparte Martín Boquete, director de Toribio Achával.
“Mucha plata del colchón va a ir al mundo inmobiliario como primer estadío”, opina Juan Manuel Tapiola, fundador y CEO de la Desarrolladora Spazios. “Mi mirada es muy positiva sobre como se van a ir simplificando todos los procesos de transacciones inmobiliarias”, suma.
En este nuevo escenario, se busca que los bancos vuelvan a comportarse como bancos y que los argentinos recuperen una herramienta clave para acceder a la vivienda: el crédito.
“Cuando vos tenés una economía sana, esa economía empieza a demandar más dinero, y con eso, empieza a crecer también el crédito”, insistió Caputo durante la charla con periodistas.
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